Niederlassungsleiter Berlin, bulwiengesa AG
Die Fragezeichen aus dem makroökonomischen Umfeld häufen sich. Doch nach wie vor sind deutsche Immobilien sehr gefragt. Die aktuelle 5 %-Studie zeigt: Außer bei Shoppingcentern sind die Renditen aller Assetklassen erneut kräftig gesunken. Investoren akzeptieren die immer niedrigeren Renditen.
Erstmals konnte in der diesjährigen Studie keine Nutzungsart mehr ermittelt werden, die im Core-Bereich – also bei stabil vermieteten Immobilien in nachhaltig guten Lagen – eine IRR[1] von mindestens 5,5 Prozent aufweist. Wer das Anlageziel von fünf Prozent verfolgt, muss weiterhin auf kleinere Märkte und Nischensegmente ausweichen. Aber auch hier wird die Auswahl immer geringer: Allein in Büromärkten der D-Städte sowie bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien sind Renditen von fünf Prozent oder mehr erzielbar. Und natürlich gilt: je höher die Rendite, desto höher das Risiko.
Büros in Top-Lagen bieten kaum mehr Inflationsschutz
Die Nachfrage nach Core-Immobilien im Bürobereich ist ungebrochen. Entsprechend hält die Renditekompression an. In den A-Städten liegt die Rendite zwischen 0,9 Prozent bis 3,3 Prozent. Die Spanne zeigt, dass ein Investment in Core-Immobilien leicht unter die Inflationsrate von derzeit rund 1,7 Prozent fallen kann.
In fast allen A-Märkten ist die Nachfrage deutlich höher als das Angebot, die Leerstandsraten entsprechend niedrig. Die erzielbaren Renditen liegen auf einem sehr geringen Niveau. Viele Investoren hoffen nach wie vor auf steigende Mieten und akzeptieren beinahe verzweifelt immer geringere Renditen.
Die Konsequenz: Investoren suchen vermehrt Non-Core-Immobilien, die Leerstände und somit Renditepotenziale aufweisen. Doch mittlerweile werden diese Produkte immer rarer. Bei Marktleerständen von weniger als zwei Prozent profitieren auch Objekte und Lagen, die in normalen Marktphasen eher Schwierigkeiten haben. Dies wirkt sich auch auf die Preise aus. Sie werden somit für viele Opportunisten als Investment uninteressant.
Auch die Renditeerwartungen in B-Märkten bleiben mit 3,28 Prozent überschaubar.
Renditeträchtige Alternativen stellen weiterhin die C- und D-Märkte dar. Das Angebot an Objekten ist aufgrund der geringen Marktgrößen jedoch sehr begrenzt, zudem sind die Spannweiten enorm. Eine Detailanalyse ist unverzichtbar.
Einzelhandel: Nervosität nimmt zu
Einzelhandelsimmobilien sind neben Büroimmobilien nach wie vor das zweitstärkste Segment am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Dennoch nimmt die Skepsis zu. Gründe sind die geringe Produktverfügbarkeit und Verunsicherung über die künftige Entwicklung des Einzelhandels.
Shoppingcenter sind besonders von den strukturellen Veränderungen im Einzelhandel betroffen. Weil immer mehr Konsumenten online einkaufen ist fraglich, wie nachhaltig die durch Einzelhandelsmieter generierten Mieterträge sind. Mit einem Basiswert von 3,88 Prozent sind Shoppingcenter erneut die einzige Assetklasse, bei der die Renditen steigen. Für Marktexperten, die im großen Stil investieren wollen – marktgängige Losgrößen sind ca. 80 bis 500 Mio. Euro – können sich dadurch Opportunitäten ergeben.
Unbeeindruckt von dieser Tendenz zeigen sich weiterhin die Fachmärkte. Hier sinken die Renditen erneut und haben die Shoppingcenter als das Core-Investmentprodukt im Einzelhandel abgelöst. Fachmärkte gelten als weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel.
Klar ist: Trotz aller Umbrüche werden Einzelhandelsimmobilien auch mittel- bis langfristig benötigt und von Nutzern nachgefragt. Investoren müssen analysieren, wie stark betroffen die jeweiligen Handelsangebote vom gegenwärtigen Wandel sind, um mögliche Nachnutzungen mit einzupreisen. Anders als bei den anderen Assetklassen geben die Marktpreise bei Shoppingcentern erneut nach.
Logistik von Investoren und Nutzern stark nachgefragt
Das sich verändernde Konsumentenverhalten wirkt sich nicht nur auf Einzelhandelsimmobilien aus. Durch die gestiegene Nachfrage aus dem Onlinehandel stehen Logistikimmobilien ganz oben auf der Wunschliste von nationalen wie internationalen Investoren. Für sie ist der deutsche Markt für Logistik- und Industrieunternehmen attraktiv: Im Vergleich zu anderen Assetklassen oder Ländern ist die Verzinsung hoch, auch wenn gesunkene Renditen den Abstand zu anderen Immobilienarten deutlich verringert haben.
Lag die Rendite im Jahr 2015 noch nahe 5 Prozent, ist sie nun mit einem Wert von 3,91 Prozent unter die 4 Prozent-Marke gerutscht. Da die nutzerseitige Nachfrage nach Logistikflächen weiterhin sehr hoch und das Angebot an Industriegrundstücken sehr limitiert ist, kann auch zukünftig nicht von einem Renditeanstieg ausgegangen werden.
Hotels nahe drei Prozent
Auch die Möglichkeiten von erklecklichen Investments im Hotelbereich werden immer limitierter, mittlerweile sind nur noch rund 3,2 Prozent erzielbar. Dabei sind Hotels weiterhin hoch im Kurs der Betreiber und Investoren und nicht selten werden auch Standorte akzeptiert, die nur bedingt den geforderten Ansprüchen genügen. Daher muss unbedingt geprüft werden, inwieweit eine nachhaltige Nutzung – Drittverwendbarkeit – über den Zeitraum des jeweiligen Pachtvertrages gegeben ist.
Über die 5 %-Studie
Zum vierten Mal hat bulwiengesa mit freundlicher Unterstützung von BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft und TLG IMMOBILIEN AG den deutschen Immobilienmarkt auf seine Renditepotenziale hin untersucht. Die 5 %-Studie bietet einen kompakten Marktüberblick und liefert einen neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immobilienmärkten. Anhand eines dynamischen Modells wird die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition ermittelt. Damit können die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen gegenübergestellt werden.
[1] IRR = Internal Rate of Return, interner Zinsfuß. Diese Kennzahl wird verwendet, um die Rentabilität potenzieller Investitionen einzuschätzen. Angenommen wird eine Haltedauer von zehn Jahren.