Der am 30. Januar vorgelegte bulwiengesa-Immobilienindex 2023 beschreibt zum 47. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland: Seit mittlerweile 18 Jahren steigen die Immobilienpreise. Erschüttert von Krieg, Inflation, Zinsen und Rezessionsängsten sind der Projektentwickler- sowie der Transaktionsmarkt ab dem zweiten Quartal 2022 praktisch zum Erliegen gekommen. Dennoch kann der Immobilienindex seinen nominalen Wachstumskurs fortsetzen und unterschreitet den Anstieg des Vorjahres nur geringfügig. Jedoch relativiert der Blick auf die Inflationsrate dieses Ergebnis deutlich.
Wohnungsmarkt wächst, aber vermindert
Der Teilindex Wohnen steigt seit 2011 mit mindestens fünf Prozent pro Jahr an. Neu ist, dass im Vorjahresvergleich gleich vier der fünf ausgewerteten Variablen verringerte Wachstumsraten aufweisen. Gerade Einfamilienhausgrundstücke und Neubau-Eigentumswohnungen sind betroffen. Einzig die Bestandsmieten wachsen 2022 etwas stärker als 2021. Trotz Abschwächung im Jahresvergleich bleiben die Kaufobjekte die Preistreiber. Reihenhäuser (+7,4 %), Einfamilienhausgrundstücke (+6,1 %) und Neubau-Eigentumswohnungen (+5,5 %) legen trotz Marktschwankung zu. Dagegen ist der Mietanstieg bei Neubau- (+3,1 %) und Bestandswohnungen (+3,0 %) vergleichsweise moderat.
Büromarkt: Mieten steigen, Renditen geben nach
Hohe Baukosten und ESG-Anforderungen führen zu einem Anstieg der Büromieten um 3,8 Prozent. Dabei liegt der Büroflächenumsatz – ein wichtiger Gradmesser der Nachfrage in den großen Städten – oberhalb des Mittelwerts seit 2010. Der Leerstand nimmt über alle Märkte nur geringfügig zu, der Büroflächenneuzugang ist mit fünf Prozent im Vergleich zu 2021 leicht gestiegen. Auch wenn die Istwerte positiv sind – die Pipeline im Bau befindlicher oder geplanter Objekte ist sichtbar ausgedünnt. Zudem geraten vor allem Nebenlagen künftig stärker unter Druck als zentrale Lagen. Mieterstruktur, Vertragslaufzeit und Lagequalität sowie Nachhaltigkeitsaspekte kommen verstärkt auf die Checkliste der Akteure, bei Mietern ebenso wie bei Investoren.
Einzelhandel: Konsumentenstimmung drückt auf den Markt
Neben dem anhaltenden Strukturwandel im Einzelhandel mit latentem Umsatzrückgang im stationären Einzelhandel haben vor allem die Innenstadtlagen unter dem Rückgang der Passantenfrequenzen 2020/2021 enorm gelitten. 2022 kehrten die Passanten wieder vermehrt zurück, aber echte Kauflust wollte nicht aufkommen. Denn die Konsumentenstimmung leidet unter dem drastischen Anstieg der Energiepreise. Eine stabilisierende Wirkung geht derzeit noch vom robusten Arbeitsmarkt aus, so dass trotz gestiegener Lebenshaltungskosten die Nachfrage nach Waren des periodischen Bedarfs bzw. „Fast-moving-consumer-goods“ weitestgehend stabil bleibt. Gleichwohl findet eine Umlenkung der Nachfrage auf Discounter und preisgünstigere Handelsmarken statt. Die Spitzenmieten in den 1a-Lagen (-3,2 %) setzen ihren Rückgang analog zu den Vorjahren fort, wohingegen Neben- und Stadtteillagen (nominal -0,1 %) moderat betroffen sind. Sinkende Mieten im Markt könnten Chancen für Neuansiedlungen eröffnen; laufende gewerbliche Mietverträge bieten zudem über Indexmietverträge häufig inflationsgesicherte Cashflows.