Stabilisierung entlang der Highstreets: nur geringer Rückgang bei Gesamtzahl der Läden (-128) und dem modischen Bedarf (-1 % auf 4.520 Stores) im Vergleich zum Vorjahr. Gastronomie bleibt Wachstumssegment (+3 % auf 2.413 Stores), discountierende Multisortimenter wie Woolworth, Tedi und Action (+15 Stores seit 2024) bauen weiter aus
Hauptmotiv für den Highstreet-Besuch bleibt der Einkauf (2024: 61 %), Gastronomie legt bei Verbrauchern stark zu (+14 Prozentpunkte auf 40 % seit 2020)
Sechster Highstreet Report analysiert Stand und Veränderung der Läden entlang der A-Lagen in 100 Städten und 114 innerstädtischen Shopping-Centern nach Anzahl, Warengruppen und Filialisierungsgrad, detaillierte Einzelanalyse jeder Stadt online möglich
Entspannung entlang der Highstreets – das ist das Fazit des heute erschienenen Highstreet Report 2025 zur Lage der deutschen Innenstädte, herausgegeben von Columbia Threadneedle Real Estate in München. Unter dem Namen „Ready for the next course, Highstreet?“ erfasst und analysiert das Team um Immobilienexpertin Iris Schöberl gemeinsam mit bulwiengesa zum sechsten Mal Anzahl und Art der Läden entlang der A-Lagen in 100 deutschen Innenstädten und 114 innerstädtischen Shopping-Centern. Die gute Nachricht: Nach fünf Jahren dynamischer Umbrüche hat sich die Lage entlang der innerstädtischen Einkaufsmeilen zuletzt spürbar beruhigt. „Die Highstreets haben in den letzten Jahren einen signifikanten Strukturwandel durchlaufen. Dabei haben sie sich als viel resilienter erwiesen, als viele Beobachter geglaubt haben“, sagt Iris Schöberl, Managing Director Germany bei Columbia Threadneedle Real Estate in München.
Strukturwandel hin zu mehr Aufenthaltsqualität, Erlebnis und Mehrwert
Über alle untersuchten Highstreets hinweg gab es im Vergleich zum Vorjahr nur geringe Veränderungen bei der Anzahl der Stores (-0,8 % auf 15.238), der Verteilung der Warengruppen (Rückgang des modischen Bedarfs um -1 Prozentpunkt auf 29,7 %) und dem Filialisierungsgrad (-0,7 Prozentpunkte auf 37,8 % bei den internationalen Filialisten und -0,5 Prozentpunkte auf 27,1 % bei den nationalen Filialisten). Erneut verloren vor allem die innerstädtischen Shopping-Center, hier reduzierte sich die Anzahl der Stores um 2,6 % oder 171 Läden. Die eigentlichen Highstreets konnten zuletzt sogar wieder zulegen, hier stieg die Anzahl der Stores leicht, um 0,5 % auf 8.921. Die Warengruppe mit dem stärksten Wachstum blieb auch 2025 die Gastronomie. Sie wuchs im Vergleich zum Vorjahr erneut um 3 % auf nun 15,8 % aller Stores und bleibt mit insgesamt 2.413 Geschäften die zweitgrößte Warengruppe entlang der innerstädtischen Einkaufszonen. Leicht zugenommen haben erneut die einzelhandelsnahen Dienstleistungen wie Reisebüros und Friseure auf jetzt 9 % oder 1.376 Stores. Nahrungs- und Genussmittel folgen mit 8,8 %. Leicht erholen konnten sich zudem Elektro- und Technikgeschäfte. Ihr Anteil wuchs um 0,9 % auf 6,3 % oder 963 Stores.
Die Top-Mover entlang der Highstreets 2025
Die fünf expansionsfreudigsten Marken des letzten Jahres waren Mister Spex (+33 Stores), Woolworth (+27), Only (+24), Eyes+More (+23) und Rituals (+23). Insolvenzbedingt stark abgebaut haben dagegen vor allem Modemarken wie Bonita (-52 Stores), Gerry Weber (-48), Colloseum (-44) und S. Oliver (-35) sowie die zu Foot Locker gehörende Schuhkette Sidestep (-37). Die zwei Marken Only (insgesamt 112 Stores) und Rituals (insgesamt 109 Stores) stiegen sogar in die Top-5-Filialisten der untersuchten Highstreets auf, die erneut von der Drogeriekette dm (145 Stores) angeführt werden. Im Bereich Gastronomie sind auch neue Player sehr erfolgreich. Die erst 2022 gegründete Kette Cinnamood ist inzwischen mit 18 Läden in der Highstreet vertreten, auch Frittenwerk (insgesamt 17 Stores) und Five Guys (insgesamt 21 Stores) haben stark ausgebaut. Das häufigste Gastro-Angebot kommt aber weiter von Nordsee (68 Stores, -19 seit 2020), gefolgt von Starbucks (54, +3 seit 2020) und McDonald’s (49 Stores, -14 seit 2020). Das erweiterte gastronomische Angebot lockt die Kunden: 2024 kamen 40 % der Besucher gezielt dafür in die City, 2020 waren es nur 24 %. Hauptgrund bleibt aber weiter der Einkauf: 61 % kamen 2020 wie 2024 vor allem zum Shopping in die Innenstadt.
Woolworth, Tedi und Action: Neue Frequenzbringer der Highstreet
Als neue Frequenzbringer haben auch die discountierenden Multisortimenter weiter zugelegt. Woolworth, Tedi und Action stellen zusammen jetzt 112 Stores, ein Plus von 15 Läden im Vergleich zum Vorjahr und von 49 Läden seit 2020. „Discountierende Multisortimenter übernehmen entlang der Highstreet nicht nur die Flächen, sondern auch die Rolle der alten Warenhäuser wie Galeria Kaufhof oder Karstadt als Zugpferd und Frequenzbringer. Ganz ersetzen können sie das Kaufhaus allerdings nicht. Aber als Teil eines neuen Angebots aus Shopping, Gastronomie, Kultur und Erlebnis haben sie das Potenzial, eine stabile Basis zu schaffen, auf der weitere Angebote gut aufsetzen können“, so Schöberl.
Rückschau: Starker Strukturwandel seit 2020
Im Vergleich zum ersten Highstreet Report im Jahr 2020 sind die Veränderungen signifikant: Faktoren wie die Pandemie, der Trend zum Onlineshopping, eine sich abschwächende Wirtschaft und neue Ansprüche an Erlebnis- und Aufenthaltsqualität der City haben das Gesicht der innerstädtischen Einkaufszonen deutlich verändert. Rückläufig war vor allem die Gesamtzahl der Läden (-7,2 % oder 1.184 Stores), wovon vor allem die Shopping-Center betroffen waren. Auch der modische Bedarf verlor seit 2020 insgesamt 21,6 % Geschäfte auf jetzt 4.520 Läden. Zu den Aufsteigern gehörte vor allem die Gastronomie: Sie verzeichnete seit 2020 ein Plus von 14,7 % oder 309 Stores.
Lage, Lage, Lage: Der Städtevergleich zeigt weiter deutliche Unterschiede
Der Blick auf die einzelnen Städte zeigt, dass sich das Bild der Highstreets stark unterscheiden kann. Den höchsten Grad der Filialisierung mit 78,7 % weist zum Beispiel Hannover aus der Gruppe der Mid-Scorer aus, am wenigsten Filialisten in der City haben dagegen Ehingen (Mid-Scorer) mit 25 % und Oelde (Base-Scorer) mit je 28,8 %. Die Städte mit der höchsten Kaufkraft 2025 stammen gleich aus drei Ranking-Gruppen: Platz 1 belegt Bad Homburg (Mid-Scorer) mit einer Kaufkraft-Kennziffer von 141,8, gefolgt von München (Top-Scorer) mit 135,2 und Ratingen (High-Scorer) mit 120. Die Schlusslichter stammen dagegen alle aus der Gruppe der Low-Scorer: Gelsenkirchen (76,5), Gießen (77,5) und Duisburg (79,8).
Fazit: Gemeinsame Anstrengungen für mehr Erlebnis- und Aufenthaltsqualität
Schöberl beobachtet, dass Städte, Projektentwickler, Eigentümer und Händler immer öfter zusammenarbeiten, um den Strukturwandel der Innenstädte aktiv zu gestalten: „Es gibt zahlreiche spannende Initiativen, um geschlossenen Kaufhaus-Immobilien neues Leben einzuhauchen und die Aufenthaltsqualität, den Erlebniswert und das Angebot für Besucher wieder zu verbessern. Das macht Mut. Die Highstreet ist bereit für das nächste Kapitel“, so Schöberl.