Grundsteuerreform: Was spricht gegen das wertabhängige Modell?

Nachdem bereits für Zwecke der Ertragsteuer und der Erbschaftsteuer separate Bewertungsverfahren notwendig sind, soll für die Grundsteuer ein weiteres aufwändiges Bewertungsverfahren eingeführt werden, welches zu einem enormen nicht produktiven Aufwand auf Seiten der Steuerpflichtigen führt und bei der Finanzverwaltung derzeit aufgrund fehlender Ressourcen bei Personal und IT nicht umgesetzt werden kann.

Allein in Bayern wären mehr als 3.000 zusätzliche Finanzbeamte notwendig, um die Aufgabe zu stemmen. Dieser Personalaufwand ist von den Ländern zu tragen, wohingegen die Grundsteuer an die Kommunen fließt. Die Datenbasis für das Mietmodell ist lückenhaft bzw. nicht vorhanden oder nicht aktuell (Vergleichsmieten, ortsübliche Miete, Mietspiegel, Bodenrichtwerte).

Es entsteht ein besonders hoher Erklärungsaufwand bei nicht vermieteten Immobilien (selbstgenutzte Gewerbe- und Produktionsgebäude; sehr heterogene Immobilien) bzw. bei fehlenden Vergleichsmieten (Eigennutzer). Für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist eine komplexe Datenverarbeitung notwendig. Die Aussichten auf eine adäquate Digitalisierung der Finanzverwaltung im dafür benötigen Zeitrahmen sind aber ungewiss.

Nicht jeder Immobilieneigentümer ist Immobilienexperte bzw. Bausachverständiger und muss daher für die Bewertung seiner Immobilien externe Sachverständige (Bewerter, Steuerberater etc.) hinzuziehen, was zusätzliche Kosten verursacht.

In der Vergangenheit hat die ursprünglich geplante kontinuierliche Anpassung der Einheitswerte als Grundlage für die Grundsteuer nicht funktioniert. Das hat zur Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer geführt. Es ist nicht ersichtlich, wieso künftig eine kontinuierliche Anpassung der Werte realistischer als in der Vergangenheit sein soll. Hier gilt es, aus den Erfahrungen der Vergangenheit zu lernen.

Außerordentlich hohe Rechtsunsicherheit und Streitanfälligkeit

Die angestrebte Datenbasis (Miete, Mietspiegel, Bodenrichtwerte etc.) ist nicht konsistent bzw. nicht gerichtsfest vorhanden.

• Hinsichtlich Wohnimmobilien bringt z. B. die Bezugnahme auf Mietspiegel bzw. regionale Mietniveaus große Unschärfen und Spreizungen mit sich, wenn überhaupt Daten vorhanden sind.
• Bei Gewerbeimmobilien fehlen Vergleichswerte aufgrund der Heterogenität bzw. der Lage der Immobilien meist ganz und gar.
• Bodenrichtwerte sind nicht flächendeckend festgestellt bzw. nicht aktuell.

Auch die Miete als wesentliche Berechnungsgrundlage ist Ausdruck von privaten Willenserklärungen, die sich im Mietvertrag widerspiegeln, so dass z. B. für identische Wohnungen im gleichen Objekt aufgrund von Mietdauer oder anderen Gründen unterschiedliche Mieten vereinbart werden können, was dann dazu führt, dass identische Wohnungen unterschiedlichen Werten der Grundsteuer unterworfen werden, obwohl die beiden Wohnungen eine parallele grundsteuerliche Leistungsfähigkeit (Objektsteuer) indizieren. Dies verletzt die Gleichmäßigkeit der Besteuerung. Dies setzt sich fort, sofern eine Wohnung nicht vermietet, sondern eigengenutzt ist.

Die Grundsteuer muss sich klar von anderen Steuern unterscheiden (sie darf keine Vermögens- und keine Ertragsteuer sein) und darf nicht auf die gleichen Parameter zugreifen. Schon die Einkommensteuer eines Vermieters  bemisst sich u. a. nach der entrichteten Miete. Das Mietmodell droht diese von der Einkommensteuer schon erfasste  steuerliche Leistungsfähigkeit doppelt und damit verfassungswidrig abzuschöpfen.

Darüber hinaus kommt es zur Verletzung des Gleichbehandlungsgebots durch eindeutige Unstimmigkeiten in der Bemessungsgrundlage:

• bebaute Grundstücke: Mietwert vs. unbebaute Grundstücke: Bodenwert
• unterschiedliche Herangehensweisen bei vermieteten und eigengenutzten Immobilien

Da die für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage notwendigen Daten oft nur schwer verfügbar sind, ist geplant, den Grundsteuerpflichtigen Ermittlungspflichten aufzugeben. Die Steuerpflichtigen werden aber strukturell überfordert, wenn  diese Ermittlungspflichten  nicht durch leicht verfügbare Angaben erfüllt werden können. Als Folge sind Fehlinformationen nicht auszuschließen. Die Finanzverwaltung kann aufgrund der Datenmassen auch keine konsistente Überprüfung durchführen. Die Gleichmäßigkeit der Besteuerung wäre gefährdet und es droht ein verfassungswidriges strukturelles Erhebungsdefizit.

Dadurch wird es zu vielen Rechtsbehelfen und Gerichtsverfahren kommen, die die Finanzbehörden und Gerichte überlasten werden.

Automatische Belastungssteigerung, teilweise deutlich jenseits der Inflation

Es wird zu Belastungserhöhungen in Hochpreisregionen, soweit diese nicht durch die Kommunen im Hebesatz aufgefangen werden (Mitnahmeeffekte!), kommen.

Es ist zu erwarten, dass es zu einer regelmäßigen automatischen Anhebung der Grundsteuerlast in stark nachgefragten Regionen kommt.

Es werden Fehlanreize durch Belohnung kommunaler „Engpasspolitik“ gesetzt, weil dadurch mit steigenden Bodenwerten und Mieten steigendes Grundsteueraufkommen realisiert werden kann.

Schaden durch drohenden Verlust der Umlagefähigkeit der Grundsteuer

Die Umlagefähigkeit entspricht dem Äquivalenzprinzip als dem zusammen mit der Objektbesteuerung tragenden Rechtfertigungsgrund für die Grundsteuer. Eine mit dem Wegfall der Umlagefähigkeit erreichte (fast) reine Objektsteuer ebnet den Weg zu einer neuen Vermögensteuer.

Das Grundsteueraufkommen lag 2017 bei knapp 14 Milliarden Euro (davon nur 404 Millionen Euro Grundsteuer A/L+F). Davon dürfte knapp die Hälfte auf vermietete Immobilien entfallen. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft hat ausweislich des statistischen Jahrbuches 2018 im Jahr 2015 vor Steuern einen Gewinn von lediglich 4,12 Milliarden Euro realisiert. Ein Wegfall der Umlage würde die Immobilienwirtschaft mit ca. 14 Milliarden Euro belasten, so dass sie insgesamt gesehen deutlich in die Verlustzone rutschen würde. In Folge würde der Mietwohnungsbau entscheidend beeinträchtigt. Auch kleine private Vermieter, die Mietwohnungen etwa zur Altersvorsorge halten, hätten eine erhebliche Zusatzbelastung zu tragen.

Als Begleiterscheinung ginge zudem das Ertragsteueraufkommen spürbar zurück, sofern die Grundsteuer abziehbare Betriebsausgabe bleibt.