Wohnimmobilien in deutschen Städten sind keine homogene Anlageklasse. Sie unterscheiden sich stark nach Standort, Marktphase und Risiko. Das eröffnet Renditechancen. Eine neue Portfolioanalyse des German Real Estate Index (GREIX) zeigt: Wer sein Immobilienportfolio zwischen 1995 und 2025 über mehrere deutsche Städte gestreut hat, konnte bei vergleichbarem Risiko historisch einen um gut 27 Prozentpunkte höheren Endwert erzielen als mit einem marktgewichteten Portfolio.
Die Analyse des GREIX liefert drei zentrale Befunde: Erstens bildet ein marktgewichtetes Portfolio – also eines, das Städte nach ihrem Anteil am Transaktionsvolumen gewichtet – einen sinnvollen Ausgangspunkt, da es bereits ein gutes Verhältnis zwischen Kapitalgewinnen und Risiko bietet. Zweitens zeigt sich allerdings, dass selbst relativ zu dieser breiten Benchmark historisch Optimierungspotenzial bestand. Drittens ist die Zusammensetzung optimaler Portfolios nicht stabil: Sie verschiebt sich deutlich mit der Marktphase. Wer Anlageentscheidungen allein basierend auf einem Aufschwung oder Abschwung trifft, riskiert Fehlsteuerungen in einem veränderten Marktumfeld.
„Unser Befund ist nicht überraschend: Breit streuen ist besser als alles auf eine Stadt zu setzen. Die Zusammensetzung variiert aber mit der Zeit. Immobilieninvestoren brauchen also beides: räumliche Diversifikation und ein Gespür dafür, in welcher Marktphase sie sich befinden“, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Diversifikation lohnt sich
Grundlage der Analyse sind GREIX-Daten zu Eigentumswohnungen in deutschen Städten seit 1995. Auf Basis eines klassischen Markowitz-Ansatzes, bei dem Rendite und Risiko miteinander abgewogen werden, wurden effiziente Portfolios konstruiert und mit einer marktgewichteten Benchmark verglichen. Die Analyse betrachtet dabei ausschließlich Kapitalgewinne und bildet keine Gesamtrendite inklusive Mieteinnahmen ab. Zusätzlich wird vereinfachend angenommen, dass jede Stadt dabei bereits ein intern diversifiziertes lokales Immobilienportfolio darstellt.
Das Ergebnis: Das marktgewichtete Portfolio liegt mit rund 3,21 Prozent jährlichem Preiszuwachs bei 2,72 Prozent Risiko bereits günstig im Rendite-Risiko-Raum. Die Analyse zeigt jedoch, dass bei gleichem Risiko historisch ein jährlicher Kapitalgewinn von rund 3,56 Prozent erreichbar gewesen wäre. Über 30 Jahre hätte das einen um gut 27,5 Prozentpunkte höheren Endwert bedeutet.
Effiziente Kombinationen verschieben sich mit den Marktphasen
Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in deutschen Städten verlief seit 1995 in klar unterscheidbaren Phasen: Seitwärtsbewegung bis Ende 2009, ein ausgeprägter Boom bis Ende 2021 und seitdem eine Korrekturphase. Hinter dem gesamtdeutschen Aggregat stehen dabei sehr unterschiedliche lokale Verläufe. Ein Standort, der sich langfristig als wachstumsstark erweist, muss nicht in jedem Marktumfeld der Gewinner sein.
Während in der Zeit der stagnierenden Preisen zwischen 1995 bis 2009 ausgewogenere Mischungen mit Städten wie München und Düsseldorf dominierten, wurden in der Boomzeit von 2010 bis 2021 optimale Portfolios stark von Münster und Berlin getragen. Chemnitz und Duisburg bestimmen in der aktuellen Korrekturphase seit 2022 die Zusammensetzung der effizienten Kombinationen. Schon dieser Vergleich macht deutlich: Die Gewinner einer Phase sind nicht automatisch die Gewinner der nächsten.