Bestandswohnungen treiben die Entwicklung.
Die Angebotsmieten in deutschen Städten haben im dritten Quartal 2026 wieder an Fahrt gewonnen. Im bundesweiten Durchschnitt stiegen sie nominal um 1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Das ist der stärkste Quartalsanstieg seit dem ersten Quartal 2025 und die höchste Jahresrate seit dem vierten Quartal 2025. Inflationsbereinigt ergibt sich ein Plus von 0,3 Prozent zum Vorquartal und von 0,7 Prozent zum Vorjahresquartal.
Das zeigt das jüngste Update des vom Kiel Institut für Weltwirtschaft veröffentlichten GREIX-Mietpreisindex. Dabei werden die Angebotsmietpreise für Wohnungen auf Basis der VALUE-Marktdatenbank in 37 deutschen Städten und Regionen, darunter die 30 bevölkerungsreichsten Städte, ausgewertet.
„Nachdem sich die Jahresrate zwei Quartale lang um die Marke von drei Prozent bewegt hat, nimmt die Mietpreisdynamik nun wieder leicht zu. Getragen wird der Anstieg vor allem vom Bestand. Die Mieten für Bestandswohnungen steigen derzeit deutlich stärker als die für Neubauten“, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Große Spannweite in den acht größten Städten
Im Quartalsvergleich (Q3 2026 zu Q2 2026) lagen Berlin (+2,1 Prozent), Düsseldorf (+2,0 Prozent), München (+1,4 Prozent) und Hamburg (+1,3 Prozent) über dem bundesweiten GREIX-Zuwachs von 1,2 Prozent. Frankfurt a.M. und Stuttgart lagen mit jeweils +1,1 Prozent knapp darunter. In Leipzig stiegen die Angebotsmieten nur leicht um 0,3 Prozent, in Köln blieben sie unverändert.
Im Jahresvergleich führen Hamburg (+6,7 Prozent), Düsseldorf (+5,4 Prozent) und Köln (+5,4 Prozent) das Feld der acht größten Städte an. München (+4,8 Prozent) und Frankfurt a.M. (+3,7 Prozent) verzeichneten weiterhin merkliche Zuwächse. Stuttgart und Leipzig legten dagegen nur um jeweils 1,9 Prozent zu. Berlin liegt mit +1,4 Prozent wieder über dem Vorjahresniveau, nachdem die Angebotsmieten dort im ersten und zweiten Quartal 2026 noch unter dem jeweiligen Vorjahreswert gelegen hatten. Zwischen der stärksten und der schwächsten Großstadt liegen damit gut fünf Prozentpunkte.
Der gewichtete Durchschnitt über alle 37 Städte und Regionen (GREIX) liegt aktuell bei 14,60 Euro pro Quadratmeter.
Weitere Städte mit überwiegend steigenden Mieten
Auch außerhalb der acht größten Städte überwiegen die Zuwächse, allerdings mit deutlich unterschiedlicher Intensität. Besonders kräftig stiegen die Angebotsmieten im Quartalsvergleich in Hamm (+2,3 Prozent), Mannheim (+2,3 Prozent), Bochum (+2,2 Prozent) und Nürnberg (+1,9 Prozent). Rückgänge blieben die Ausnahme und zeigten sich in Wiesbaden (–0,8 Prozent), Bonn (–0,4 Prozent) und Mönchengladbach (–0,4 Prozent).
Im Jahresvergleich verzeichneten Bochum (+6,3 Prozent), Augsburg (+5,6 Prozent) und Mannheim (+5,0 Prozent) die stärksten Zuwächse. Am schwächsten fiel das Plus in Braunschweig (+0,9 Prozent) und Bonn (+2,3 Prozent) aus.
Beim Mietpreisniveau erreichen Potsdam und Augsburg mit jeweils 15,00 €/m² nahezu das Düsseldorfer Niveau, gefolgt von Münster (14,70 €/m²) und Wiesbaden (13,80 €/m²). Am unteren Ende stehen Chemnitz (6,30 €/m²), Gelsenkirchen (7,70 €/m²) sowie Duisburg und Hamm (jeweils 8,60 €/m²).
Angebotsmieten im Bestand steigen stärker als im Neubau
Im dritten Quartal 2026 entwickelten sich die Angebotsmieten im Neubau schwächer als im Bestand. Neubaumieten stiegen nominal um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, Angebotsmieten im Bestand um 1,2 beziehungsweise 3,7 Prozent. Inflationsbereinigt gingen die Neubaumieten im Quartalsvergleich um 0,3 Prozent zurück, während die Mieten im Bestand real um 0,4 Prozent zulegten. Auch im Jahresvergleich liegt der Bestand real mit +0,7 Prozent vor dem Neubau mit +0,3 Prozent.
München bleibt Spitzenreiter beim Mietpreisniveau
Am teuersten bleibt München mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 23,70 €/m². Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt a.M. (17,90 €/m²), Hamburg (16,50 €/m²) und Stuttgart (16,40 €/m²). Köln (16,00 €/m²) und Berlin (15,80 €/m²) bilden das obere Mittelfeld, Düsseldorf liegt bei 15,10 €/m². Das untere Ende der acht größten Städte markiert Leipzig mit 10,40 €/m².
Das Muster zeigt sich sowohl in den acht größten Städten als auch im Rest des GREIX. In den acht größten Städten stiegen die Neubaumieten um 0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal, die Angebotsmieten im Bestand um 1,5 Prozent. In den übrigen Städten sanken die Neubaumieten leicht um 0,1 Prozent, während die Bestandsmieten um 1,0 Prozent zulegten.
Neubauwohnungen in Großstädten bleiben rund zwei Wochen länger inseriert
Ein Blick auf die Vermarktungsdauer ergänzt dieses Bild. In den acht größten Städten bleiben Neubauwohnungen im Durchschnitt der letzten vier Quartale rund 14 Tage länger auf dem Markt als Bestandswohnungen, in den übrigen Städten rund 8 Tage. Seit dem Tiefpunkt Ende 2023 von 10 Tagen hat sich dieser Abstand in den größten Städten wieder deutlich vergrößert.
„Neubauwohnungen in den großen Städten gehören zu den teuersten Angeboten am Mietmarkt. Bei diesen Preisen kommt nur noch ein kleinerer Kreis von Haushalten als Mieter infrage, und das kann die Vermarktung verlängern. Dazu passt deskriptiv, dass die Neubaumieten zuletzt schwächer gestiegen sind als die Bestandsmieten“, sagt Jonas Zdrzalek.