Mietrecht aktuell: Gewerbliche Wärmelieferung ermöglichen!

Die Transformation der Wärmeversorgung im Gebäudebestand ist ein zentraler Baustein der Klimapolitik. Gleichwohl zeigt die Praxis, dass insbesondere im Mietwohnungsbestand erhebliche Umsetzungsdefizite bestehen.

Im Rahmen des Stakeholder-Dialogs des Bundesministeriums der Justiz (BMJV) sowie des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWE) bringt der BFW als Interessenvertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft seine Positionen ein. Ziel ist es, die rechtlichen Rahmenbedingungen so weiterzuentwickeln, dass die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung, insbesondere Fernwärme, rechtssicher und planbar vorangebracht werden kann. Im Zentrum steht dabei die Weiterentwicklung von § 556c BGB in Verbindung mit der Wärmelieferverordnung.

Strukturelles Hemmnis: Kostenneutralitätsgebot

Die Einführung des Kostenneutralitätsgebots im Jahr 2013 verfolgte das Ziel, Mieter vor zusätzlichen Belastungen zu schützen und gleichzeitig den Ausbau gewerblicher Wärmelieferung zu fördern. In der praktischen Anwendung hat sich diese Regelung jedoch als zentrales strukturelles Hemmnis erwiesen. Der Anschluss an die Wärmenetze wurde hier nicht mitgedacht. Eine relevante Marktdynamik im Gebäudebestand ist ausgeblieben. Stattdessen konzentriert sich der Ausbau von Fernwärme weiterhin überwiegend auf den Neubau. Im Bestand bleiben wirtschaftlich und klimapolitisch gebotene Umstellungen vielfach aus. Branchenangaben zufolge kann nur ein Bruchteil der angestoßenen Projekte tatsächlich umgesetzt werden. Dies verdeutlicht ein erhebliches Umsetzungsdefizit.

Systemischer Zielkonflikt mit der Klimapolitik

Die Ursachen liegen in einem grundlegenden Zielkonflikt zwischen Mietrecht und Energiepolitik. Während Gebäudeenergiegesetz und Wärmeplanungsgesetz den Umstieg auf klimafreundliche Wärmeversorgung vorgeben, verlangt das Mietrecht weiterhin eine kostenneutrale Umsetzung gegenüber historisch geprägten, fossilen Versorgungskosten. Der gesetzliche Kostenvergleich knüpft an vergangene Kostenstrukturen an und blendet die energiepolitische Realität aus. Zukünftige Kostenentwicklungen, steigende CO₂-Preise sowie der Übergang hin zu emissionsarmen Systemen werden nicht ausreichend berücksichtigt. Damit steht ein rückwärtsgewandter Maßstab einem politisch gewollten Transformationsprozess gegenüber. Dies führt in der Praxis dazu, dass notwendige Maßnahmen an den mietrechtlichen Vorgaben scheitern.

Investitionshemmnis durch fehlende Refinanzierung

Besonders deutlich wird der Reformbedarf auch bei der Frage der Investitionskosten. Bei einer klassischen Eigenversorgung können Investitionen über die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB teilweise refinanziert werden. Für die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung fehlt ein entsprechender Mechanismus. Daraus entsteht ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Investition und Refinanzierung.

Die Investitionsbelastungen umfassen insbesondere Netzanschlusskosten einschließlich Baukostenzuschüssen, die Installation der Hausübergabestation, den Rückbau bestehender Heiztechnik sowie Anpassungen innerhalb des Gebäudes. Diese Kosten sind für die Umstellungsentscheidung maßgeblich, können jedoch regelmäßig nicht auf die Mieter umgelegt werden. In der Folge unterbleiben Investitionen oder werden in alternative Maßnahmen gelenkt, die rechtlich leichter darstellbar sind.

Marktverengung zu Lasten des Mittelstands

Die bestehende Rechtslage führt darüber hinaus zu einer Verengung des Marktes. Wärmeliefermodelle sind faktisch auf größere Bestände und institutionelle Eigentümer zugeschnitten, während kleine und mittlere Vermieter strukturell benachteiligt werden. Damit bleibt ein erheblicher Teil des Mietwohnungsbestands von der Transformation ausgeschlossen. Gerade die mittelständisch geprägte Wohnungswirtschaft verliert unter diesen Rahmenbedingungen an Handlungsspielraum.

Reformbedarf: Neuausrichtung des Kostenmaßstabs

Vor diesem Hintergrund ist eine grundlegende Neujustierung erforderlich. Ein zentrales Element ist die Abkehr vom starren Kostenneutralitätsprinzip. An die Stelle einer vollständigen Kostenidentität zum Zeitpunkt der Umstellung sollte ein flexibler Maßstab treten, der lediglich übermäßige Kostensteigerungen verhindert. Entscheidend ist, dass die Regelung die wirtschaftliche Realität neuer, klimafreundlicher Systeme abbildet und gleichzeitig Planungssicherheit gewährleistet. Wärmelieferanten sollten hierbei stärker in die Verantwortung für eine transparente und nachvollziehbare Preisgestaltung eingebunden werden.

Gleichbehandlung bei Investitionen

Zugleich bedarf es einer Herstellung von Regelungsgleichheit zwischen Eigenversorgung und gewerblicher Wärmelieferung. Investitionen, die im Zusammenhang mit der Umstellung auf klimafreundliche Wärmesysteme stehen, müssen grundsätzlich refinanzierbar sein. Dies kann durch eine Öffnung des § 556c BGB für investitionsbezogene Mieterhöhungen erfolgen oder durch eine klare Einordnung entsprechender Maßnahmen als energetische Modernisierung. Ohne eine solche Anpassung bleibt die Wärmelieferung wirtschaftlich unattraktiv.

Systematische Klärung der Investitionsverteilung

Alternativ kann die Investitionslast stärker auf die Wärmelieferanten verlagert werden. Dies entspricht dem Grundgedanken des Contractings, setzt jedoch voraus, dass die Preisbildung ausreichend reguliert und transparent ausgestaltet wird. Unabhängig vom gewählten Ansatz ist eine systematische Einbindung der Investitionskosten in das Regelungssystem unverzichtbar.

Baukostenzuschuss als Schlüsselproblem

Ein besonderer Klärungsbedarf besteht beim Baukostenzuschuss nach § 9 AVBFernwärmeV. Dieser stellt in der Praxis eine erhebliche finanzielle Belastung dar, ohne dass eine eindeutige mietrechtliche Zuordnung besteht. Für die Wirtschaftlichkeit der Umstellung hat er jedoch zentrale Bedeutung. Der Gesetzgeber sollte daher aus Sicht des BFW entscheiden, ob dieser Kostenbestandteil als mieterhöhungsrelevante Investition einzuordnen oder dem Wärmelieferanten zuzuweisen ist.

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