Gewerbliche Wärmelieferung: Bundeskabinett setzt Signal für Reform des § 556c BGB

Die Eckpunkte zum Wärmenetzpaket greifen zentrale Anliegen der mittelständischen Immobilienwirtschaft auf.

Mit dem Beschluss der Eckpunkte für ein Wärmenetzpaket hat das Bundeskabinett eine wichtige Entscheidung für die künftige Ausgestaltung von Fernwärme und gewerblicher Wärmelieferung getroffen. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft ist dabei insbesondere die angekündigte Reform des § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung von besonderer Bedeutung. Erstmals signalisiert die Bundesregierung ausdrücklich, dass das seit Jahren kritisierte Kostenneutralitätsgebot in seiner bisherigen Ausgestaltung weiterentwickelt werden soll.

Konkret sehen die Eckpunkte vor, dass bei erheblichen Investitionen des Vermieters oder eines Dritten in die Änderung der Heizungsanlage künftig eine Mehrbelastung der Mieter von bis zu 0,50 Euro je Quadratmeter zulässig sein soll. Als Beispiele nennt die Bundesregierung ausdrücklich den Anschluss an ein Wärmenetz sowie die Errichtung einer neuen Heizungsanlage. Darüber hinaus soll der Anwendungsbereich auf bislang selbstversorgte Mieter, insbesondere bei Gasetagenheizungen, ausgeweitet werden, um die Umstellung auf Fernwärme rechtssicher zu ermöglichen.

Zwar handelt es sich derzeit noch um Eckpunkte und damit um eine politische Richtungsentscheidung der Bundesregierung. Ein konkreter Gesetzentwurf liegt bislang nicht vor. Gleichwohl zeigen die Beschlüsse, in welche Richtung die weitere Reformdiskussion gehen soll. Die bislang bestehenden Hemmnisse bei der Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung und beim Anschluss von Bestandsgebäuden an Wärmenetze sollen erkennbar in den Blick genommen werden.

Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen hat sich im Rahmen des Stakeholder-Dialogs von BMJV und BMWE intensiv für eine Reform der bestehenden Regelungen eingesetzt. Viele der nun aufgegriffenen Fragestellungen decken sich mit den Positionen, die der BFW als Interessenvertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft im Gesetzgebungsprozess vorgetragen hat.

Ausgangspunkt: Das Kostenneutralitätsgebot des § 556c BGB

Mit der Einführung des § 556c BGB im Jahr 2013 wollte der Gesetzgeber die Umstellung von der Eigenversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung erleichtern. Gleichzeitig sollten Mieter vor zusätzlichen finanziellen Belastungen geschützt werden. Deshalb wurde das sogenannte Kostenneutralitätsgebot eingeführt. Die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung dürfen die bisherigen Kosten der Eigenversorgung grundsätzlich nicht übersteigen.

Der Ansatz war nachvollziehbar. Klimafreundlichere Wärmeversorgung sollte ermöglicht werden, ohne die Mieter zusätzlich zu belasten. In der praktischen Anwendung zeigte sich jedoch zunehmend, dass die Regelung die Umstellung auf Fernwärme und Contracting-Lösungen im Gebäudebestand erheblich erschweren kann. Darauf haben sowohl die Immobilienwirtschaft als auch die Energiebranche seit Jahren hingewiesen.

Zielkonflikt zwischen Mietrecht und Wärmewende

Die Ursachen liegen in einem grundlegenden Zielkonflikt zwischen den Vorgaben des Mietrechts und den Anforderungen der Wärmewende.

Während Gebäudeenergiegesetz, kommunale Wärmeplanung und die allgemeinen Klimaziele auf eine Dekarbonisierung der Wärmeversorgung ausgerichtet sind, orientiert sich der gesetzliche Kostenvergleich weiterhin an den historischen Kosten bestehender Versorgungssysteme. Die Wirtschaftlichkeit neuer Wärmeversorgungslösungen wird damit häufig an den Kosten bestehender Öl- oder Gasheizungen gemessen.

Genau diesen Widerspruch hat auch der BFW im Stakeholder-Dialog thematisiert. Die bisherigen Regelungen richten den Blick primär auf die Kosten der Versorgung, während die Wärmewende zunehmend durch Investitionen in neue Infrastruktur und klimafreundliche Wärmesysteme geprägt wird. In der Praxis führt dies dazu, dass Vorhaben, die energie- und klimapolitisch gewünscht sind, häufig nur schwer umgesetzt werden können.

Auswirkungen auf den Ausbau von Wärmenetzen im Gebäudebestand

Besonders sichtbar wurden diese Herausforderungen beim Ausbau von Wärmenetzen im Bestand.

Wärmenetze gelten als wesentlicher Baustein einer klimaneutralen Wärmeversorgung und spielen in zahlreichen kommunalen Wärmeplänen eine zentrale Rolle. Gleichwohl blieb die Umstellung vermieteter Bestandsgebäude auf Fernwärme vielfach hinter den Erwartungen zurück. Aus der Immobilienwirtschaft, von Contracting-Unternehmen und der Fernwärmebranche wurde deshalb regelmäßig auf die praktischen Schwierigkeiten der geltenden Regelungen hingewiesen.

Nach Einschätzung zahlreicher Marktteilnehmer hat das Zusammenspiel von § 556c BGB und Wärmelieferverordnung die erhoffte Dynamik im Gebäudebestand nicht ausgelöst. Während der Fernwärmeausbau im Neubau gut vorankommt, bleiben viele Bestandsgebäude bislang außen vor.

Investitionen und Refinanzierung im Gebäudebestand

Im Mittelpunkt der Diskussion stehen dabei nicht allein die laufenden Wärmekosten, sondern vor allem die Investitionen, die mit einer Umstellung verbunden sind.

Der Anschluss an ein Wärmenetz oder die Umstellung auf eine andere Form der gewerblichen Wärmelieferung erfordert regelmäßig Investitionen in Hausanschlüsse, Übergabestationen, Anlagentechnik oder gebäudeinterne Wärmeverteilungssysteme. Diese Investitionen müssen wirtschaftlich darstellbar sein.

Gleichzeitig mussten die Kosten der neuen Wärmelieferung bislang grundsätzlich kostenneutral gegenüber der bisherigen Versorgung bleiben. Genau dieser Umstand wurde von vielen Eigentümern und Bestandshaltern als wesentliches Investitionshemmnis bewertet. Der BFW hat im Rahmen des Stakeholder-Dialogs darauf hingewiesen, dass die Dekarbonisierung des Gebäudebestands langfristig nur gelingen kann, wenn die hierfür erforderlichen Investitionen auch wirtschaftlich tragfähig sind.

Geplante Anpassungen beim Kostenneutralitätsgebot

Die Eckpunkte knüpfen die vorgesehene Öffnung des Kostenneutralitätsgebots ausdrücklich an erhebliche Investitionen des Vermieters oder eines Dritten in die Heizungsanlage. Damit greifen sie einen Aspekt auf, der in der bisherigen Diskussion regelmäßig im Mittelpunkt stand.

Die Bundesregierung macht damit deutlich, dass die Investitionsrealität der Wärmewende künftig stärker berücksichtigt werden soll. Dies gilt insbesondere für den Anschluss an Wärmenetze sowie für andere Investitionen, die der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung dienen.

Für die mittelständische Immobilienwirtschaft ist dies ein positives Signal. Die Eckpunkte lassen erkennen, dass die praktischen Herausforderungen im Gebäudebestand und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen von Investitionen stärker in den Fokus rücken.

Weiterer Klärungsbedarf im Gesetzgebungsverfahren

Positive Signale ersetzen keine Fakten.

Insbesondere wird erst anhand eines konkreten Gesetzesentwurfs zu beurteilen sein, wie die vorgesehene Mehrbelastung von bis zu 0,50 Euro je Quadratmeter rechtlich ausgestaltet werden soll. Auch das Verhältnis zu bestehenden mietrechtlichen Regelungen, etwa zur Modernisierungsmieterhöhung, lässt sich auf Grundlage der bislang veröffentlichten Eckpunkte noch nicht abschließend bewerten.

Die Formulierungen der Bundesregierung deuten darauf hin, dass Investitionen künftig stärker berücksichtigt werden sollen. Welche rechtstechnische Umsetzung hierfür gewählt wird und welche konkreten Rechtsfolgen sich daraus ergeben, wird jedoch erst mit Vorlage eines Referentenentwurfs näher zu analysieren sein.

Weitere Inhalte des Wärmenetzpakets

Die Reformüberlegungen beschränken sich nicht auf § 556c BGB und die Wärmelieferverordnung.

Geplant sind unter anderem Anpassungen bei Preisänderungsklauseln, neue Möglichkeiten zur Berücksichtigung tatsächlicher Kostenstrukturen, eine Preistransparenzplattform, eine Preisaufsicht für Fernwärmeunternehmen sowie Änderungen bei Leistungsanpassungs- und Kündigungsrechten. Darüber hinaus sollen die bisherigen Regelwerke AVBFernwärmeV und FFVAV in einem neuen Wärmenetzgesetz zusammengeführt werden.

Die Bundesregierung verfolgt damit das Ziel, den bestehenden Rechtsrahmen für Wärmenetze umfassend weiterzuentwickeln und Investitions-, Planungs- und Rechtssicherheit für die beteiligten Akteure zu verbessern.

Bewertung

Die vom Bundeskabinett beschlossenen Eckpunkte sind ein wichtiges politisches Signal für eine Reform des § 556c BGB.

Aus Sicht des BFW ist positiv zu bewerten, dass die Bundesregierung die praktischen Herausforderungen bei der Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung ausdrücklich aufgreift. Die Eckpunkte lassen erkennen, dass die bestehenden Hemmnisse beim Anschluss von Bestandsgebäuden an Wärmenetze sowie die Investitions- und Refinanzierungsfragen im Gebäudebestand künftig stärker berücksichtigt werden sollen.

Ob die vorgeschlagenen Ansätze tatsächlich zu einem praxistauglichen, investitionsfreundlichen und zugleich sozial ausgewogenen Rechtsrahmen führen, wird sich jedoch erst anhand eines konkreten Gesetzesentwurfs beurteilen lassen. Die nun vorliegenden Eckpunkte zeigen jedenfalls, dass die Bundesregierung den Reformbedarf bei § 556c BGB und der Wärmelieferverordnung erkannt hat und die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung im Gebäudebestand künftig erleichtern möchte.

Wir bleiben dran.