Justiziar/Leiter Recht
Am 26. Oktober 2026 haben das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Einführung eines gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) veröffentlicht und die Länder- und Verbändeanhörung eingeleitet. Der BFW wird sich an der Anhörung beteiligen und seine Stellungnahme fristgemäß bis zum 9. November 2026 abgeben. Das Gesetzgebungsverfahren soll nach derzeitiger Planung bis Mitte 2027 abgeschlossen werden.
Für die Erarbeitung der BFW-Stellungnahme freuen wir uns über Ihre Anmerkungen, Hinweise und Praxiserfahrungen. Diese können Sie gerne an franco.hoefling@bfw-bund.de
übermitteln. Wir beziehen Ihre Hinweise in die weitere Verbandsarbeit und die Stellungnahme des BFW ein. Vielen Dank!
Im Folgenden ein erster Überblick über die wesentlichen Inhalte des Referentenentwurfs. Die BFW-Mitgliederinfo vom 27.10.2026 mit einer ersten Einordnung und Bewertung senden wir BFW-Mitgliedern gern auf Anforderung noch einmal zu.
Eckpunkte:
- Gesetzlicher Basisstandard (Gebäudetyp E) als optionaler Sondervertragstyp (§ 650a Abs. 2 BGB-E)
- Anwendung auf Gebäude (§ 650a Abs.2 BGB-E)
- Bauordnungsrecht als Fundament des gesetzlichen Basisstandards (§ 650a Abs. 3 BGB-E)
- Vereinfachtes Abweichen von üblichen Qualitätsstandards (§ 650a Abs. 4 BGB-E)
- Kein Hinweiserfordernis bei erkennbaren oder selbst vorgegebenen Abweichungen (§ 650a Abs. 5 BGB-E)
- Zusätzliche Mindestanforderungen durch Landesverordnungen (§ 650a Abs. 6 BGB-E)
- Zusätzliche Angaben in der Baubeschreibung (Art. 249 § 2 Abs. 3 EGBGB-E)
Im Einzelnen:
Gesetzlicher Basisstandard (Gebäudetyp E) als optionaler Sondervertragstyp (§ 650a Abs. 2 BGB-E)
Der Referentenentwurf führt mit dem gesetzlichen Basisstandard (= Gebäudetyp E) einen neuen Sondervertragstyp im Bauvertragsrecht ein. Nach § 650a Abs. 2 BGB-E finden die besonderen Regelungen zum gesetzlichen Basisstandard Anwendung, wenn die Parteien eines Bauvertrags dies ausdrücklich vereinbaren.
Voraussetzung ist eine Vereinbarung in Textform. Die Vertragsparteien müssen eindeutig festlegen, dass ein Gebäude oder Gebäudeteil nach dem gesetzlichen Basisstandard errichtet, wiederhergestellt oder umgebaut werden soll. Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten die allgemeinen Regelungen des Bauvertragsrechts.
Der gesetzliche Basisstandard beschreibt dabei weder eine bestimmte Bauweise noch ein festgelegtes Leistungsverzeichnis. Nach der Gesetzesbegründung schafft die Vorschrift vielmehr ein „eigenständiges Regelungsregime“ für vereinfachtes, innovatives und kosteneffizientes Bauen. Die Anwendung setzt ausschließlich voraus, dass die Parteien dessen Geltung ausdrücklich vereinbaren. Mehr nicht.
Anwendung auf Gebäude (§ 650a Abs.2 BGB-E)
Von besonderer Bedeutung ist, dass der Anwendungsbereich nicht auf den Wohnungsbau beschränkt wird. Nach der Gesetzesbegründung soll der gesetzliche Basisstandard grundsätzlich für sämtliche Gebäude genutzt werden können, die dem Aufenthalt von Menschen dienen. Hierzu zählen neben Wohngebäuden insbesondere Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Gebäude mit gewerblichen, sozialen, gesundheitlichen, kulturellen oder kirchlichen Nutzungen.
Der Gesetzgeber begründet diesen weiten Anwendungsbereich damit, dass gerade in diesen Bereichen ein Bedarf an innovativen und kostengünstigen Lösungen besteht und Potenziale zur Reduzierung von Baukosten erschlossen werden sollen.
Bauordnungsrecht als Fundament des gesetzlichen Basisstandards (§ 650a Abs. 3 BGB-E)
§ 650a Abs. 3 BGB-E definiert erstmals den inhaltlichen Maßstab des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E). Danach soll für die von den Technischen Baubestimmungen erfassten Bereiche grundsätzlich das Bauordnungsrecht das bauvertragliche Fundament für die geschuldete Beschaffenheit eines Gebäudes bilden.
Soweit die jeweils anwendbaren Technischen Baubestimmungen der Länder Anforderungen an die Beschaffenheit eines Gebäudes regeln, gilt ein Gebäude nach dem Entwurf grundsätzlich als sachmangelfrei, wenn diese Anforderungen eingehalten werden. Dies gilt unabhängig davon, ob für vergleichbare Gebäude am Markt häufig höhere Ausstattungs-, Komfort- oder Qualitätsstandards anzutreffen sind.
Ergänzung: Genehmigte Abweichungen bleiben zulässig
§ 650a Abs. 3 Satz 2 BGB-E stellt zudem klar, dass eine genehmigte Abweichung von den Technischen Baubestimmungen keinen Sachmangel begründet.
Damit trägt der Entwurf dem Umstand Rechnung, dass das Bauordnungsrecht bereits heute verschiedene Möglichkeiten eröffnet, von einzelnen technischen Anforderungen abzuweichen. Voraussetzung ist regelmäßig, dass im Einzelfall nachgewiesen wird, dass die Schutzziele des Bauordnungsrechts auf andere Weise gleichwertig erreicht werden.
Wurde eine solche Abweichung nach dem jeweils anwendbaren Landesbauordnungsrecht zugelassen, soll dies auch werkvertraglich grundsätzlich nicht zu einem Mangel führen.
Vereinfachtes Abweichen von üblichen Qualitätsstandards (§ 650a Abs. 4 BGB-E)
§ 650a Abs. 4 BGB-E regelt die Anforderungen an Beschaffenheitsvereinbarungen, soweit technische Baubestimmungen keine Anforderungen an die Beschaffenheit eines Gebäudes vorgeben.
Für diese Bereiche verbleibt es grundsätzlich bei den allgemeinen Regeln des Werkvertragsrechts. Maßstab für die Sachmängelfreiheit ist damit weiterhin § 633 BGB. Ein Werk ist danach frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder sich für die vertraglich vorausgesetzte beziehungsweise gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit besitzt, die bei vergleichbaren Werken üblich ist.
Gleichzeitig eröffnet der Gesetzentwurf den Vertragsparteien ausdrücklich die Möglichkeit, eine Beschaffenheit zu vereinbaren, die hinter dem Qualitätsstandard zurückbleibt, der bei vergleichbaren Gebäuden üblicherweise erwartet werden kann. Solche Abweichungen sollen künftig einfacher und rechtssicherer vereinbart werden können.
Voraussetzung ist, dass der Unternehmer den Besteller vor Vertragsschluss in Textform deutlich darauf hinweist, welche Merkmale von dem für vergleichbare Gebäude üblichen Qualitätsstandard abweichen. Der Hinweis muss so ausgestaltet sein, dass ein durchschnittlich informierter Besteller erkennen kann, welche konkreten Beschaffenheitsmerkmale betroffen sind.
Kein Hinweiserfordernis bei erkennbaren oder selbst vorgegebenen Abweichungen (§ 650a Abs. 5 BGB-E)
§ 650a Abs. 5 BGB-E regelt die Fälle, in denen ein Hinweis auf eine vom gesetzlichen Basisstandard abweichende Beschaffenheit nach § 650a Abs. 4 BGB-E entbehrlich ist.
Ein gesonderter Hinweis ist danach insbesondere nicht erforderlich, wenn der Besteller die maßgeblichen Planungsvorgaben selbst oder durch einen von ihm beauftragten Dritten vorgegeben hat. In diesen Fällen geht der Gesetzgeber davon aus, dass dem Besteller die hieraus resultierenden Beschaffenheitsmerkmale und etwaige Abweichungen bereits bekannt sind.
Darüber hinaus entfällt die Hinweispflicht, wenn der Besteller oder ein durchschnittlich informierter Besteller die betreffende Abweichung bei Anwendung der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst erkennen kann. Der Referentenentwurf knüpft damit an bereits bekannte Grundsätze der bauvertraglichen Rechtsprechung an und überführt diese in eine ausdrückliche gesetzliche Regelung.
Zusätzliche Mindestanforderungen durch Landesverordnungen (§ 650a Abs. 6 BGB-E)
§ 650a Abs. 6 BGB-E ermächtigt die Landesregierungen, den gesetzlichen Basisstandard durch Rechtsverordnung um weitere Mindestanforderungen an die Beschaffenheit von Gebäuden zu ergänzen. Voraussetzung ist, dass die jeweiligen Technischen Baubestimmungen des Landes für den betreffenden Regelungsbereich keine Anforderungen enthalten.
Die zusätzlichen Mindestanforderungen sollen der dauerhaften Sicherheit und der Eignung eines Gebäudes für den Aufenthalt von Menschen dienen. Nach dem Gesetzentwurf können hiervon insbesondere Bereiche wie die Elektroinstallation, die Lüftungstechnik oder die Bauwerksabdichtung erfasst werden.
Der gesetzliche Basisstandard soll damit nicht ausschließlich durch die Technischen Baubestimmungen der Länder bestimmt werden. Vielmehr erhalten die Länder die Möglichkeit, weitere Anforderungen festzulegen, die im Rahmen des gesetzlichen Basisstandards ebenfalls als zwingender Mindeststandard einzuhalten sind.
Zusätzliche Angaben in der Baubeschreibung (Art. 249 § 2 Abs. 3 EGBGB-E)
Für Verbraucherbauverträge, bei denen die Parteien die Geltung des gesetzlichen Basisstandards (§ 650a Abs. 2 BGB-E) vereinbaren, soll die Baubeschreibung künftig um zusätzliche Pflichtangaben erweitert werden.
Zunächst muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass das Vorhaben nach dem gesetzlichen Basisstandard errichtet werden soll. Darüber hinaus sind Angaben zum vorgesehenen Schallschutzstandard verpflichtend aufzunehmen.
Ferner muss die Baubeschreibung künftig eine überschlägige Darstellung der Kostenersparnisse enthalten, die sich daraus ergeben sollen, dass einzelne Qualitätsstandards unterschritten werden, die bei vergleichbaren Gebäuden üblicherweise bestehen.