Justiziar/Leiter Recht
Rechtsanwalt, Verbandsjurist
Der Gebäudetyp E steht im Fokus der aktuellen baupolitischen Diskussion. Um die praxisgerechte gesetzliche Umsetzung des Eckpunktepapiers von BMJV und BMWSB voranzubringen, hat der BFW ein Gutachten erstellen lassen.
In dem von RA Michael Halstenberg gefertigten Gutachten werden die Inhalte des Eckpunktepapiers bewertet und konkrete Regelungsvorschläge entwickelt. Diese hat der BFW im Rahmen eine Stellungnahme in den politischen Diskussionsprozess eingebracht.
Am Mittwoch, 21. Januar 2026, von 11:00 bis 12:00 Uhr (Microsoft Teams) stellen wir Ihnen die BFW-Regelungsvorschläge vor und geben einen Ausblick auf die nächsten Schritte. Die Teilnahme ist kostenfrei. Jetzt hier anmelden.
Nachbesserungsbedarf mit angepassten Weichenstellungen.
Das Eckpunktepapier verfolgt das Ziel, einfaches, schnelles und kostengünstiges Bauen unter Wahrung von Sicherheit und Verbraucherschutz voranzubringen. Dieser Ansatz weist grundsätzlich in die richtige Richtung. Gleichwohl sehen wir erheblichen Nachbesserungsbedarf mit angepassten Weichenstellungen, damit die avisierten Ziele tatsächlich erreicht werden können. Die vorgeschlagenen Regelungen müssen praxistauglich sein und dürfen nicht zu neuer Komplexität oder Haftungsrisiken führen. Nur so kann der Gebäudetyp E als Instrument für bezahlbares Bauen und Wohnen wirksam werden.
Aus Sicht des BFW sind insbesondere folgende Punkte entscheidend:
Standards generell auf ein maßvolles, funktionales Niveau absenken.
Die Einführung eines separaten „Gebäudetyp‑E‑Vertrags“ ist nicht zielführend. Ein zusätzlicher Vertragstyp würde ein Paralleluniversum im BGB schaffen und neue Abgrenzungsfragen sowie Streitpotenziale eröffnen. Stattdessen plädiert der BFW für eine Integration in das bestehende Werkvertragsrecht, verbunden mit einer generellen Absenkung der bautechnischen Standards auf ein maßvolles funktionales Niveau, das Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit sichert, ohne spürbare Komfortverluste. Dies entspricht auch dem Kernanliegen der Initiative zum Gebäudetyp E.
Informations- und Aufklärungspflichten vereinfachen.
Die Informations- und Aufklärungspflichten müssen deutlich vereinfacht werden. Das Eckpunktepapier sieht demgegenüber umfangreiche Pflichten vor, die teilweise über die heutigen Anforderungen hinausgehen und neue Haftungsrisiken schaffen würden. Das wäre kontraproduktiv und würde die Anwendung des Gebäudetyp E in der Praxis erschweren oder sogar verhindern. Wir fordern daher eine Reduktion auf das Wesentliche: Ein klarer Hinweis in Textform genügt, um den Verbraucher über die vereinbarten Abweichungen vom üblichen Standard zu informieren. Der Verbraucherschutz bleibt gewahrt. Neben der weiterhin erforderlichen Baubeschreibung bleiben auch Gewährleistungsrechte bestehen.
Keine Vermutungswirkung technischer Regelwerke.
Die Vermutungswirkung technischer Regelwerke muss gesetzlich durchbrochen werden. DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern freiwillige private technische Empfehlungen oder Vorschläge. Eine automatische Vermutung, dass sie „anerkannte Regeln der Technik“ darstellen, ist nicht gerechtfertigt und führt zu einer faktischen Normenbindung, die bezahlbares Bauen
verteuert. Wir begrüßen daher die Klarstellung im Eckpunktepapier und fordern eine eindeutige gesetzliche Regelung im Werkvertragsrecht (§ 633 BGB), wie sie im Gutachten vorgeschlagen wird.
Orientierung am Bauordnungsrecht ermöglichen.
Basis für die Ausführung muss das Bauordnungsrecht sein. Die technischen Baubestimmungen der Länder bilden einen anerkannten Sicherheitsstandard, der als zivilrechtlicher Mindeststandard dienen sollte. Abweichungen sind zulässig, wenn sie gleichwertige Lösungen darstellen, wie es das öffentliche Recht bereits vorsieht. Damit wird Rechtssicherheit geschaffen, ohne neue Bürokratie.
Funktionalität und Dauerhaftigkeit gewährleisten
Im Vordergrund muss die Funktionalität und Dauerhaftigkeit des Bauwerks stehen, nicht die kleinteilige Übernahme technischer Detailregelungen in den Vertrag. Einfache Lösungen müssen rechtssicher vereinbart werden können, um Innovationen und Kostensenkungen zu ermöglichen. Auch ohne vertragliche Regelungen oder bei vertraglichen Regelungslücken sind stets Funktionalität und Dauerhaftigkeit gem. § 633 BGB geschuldet.
Kettenhinweise in Kauf‑/Mietverträgen vermeiden.
Zusätzliche Hinweis‑ und Informationspflichten in nachgelagerten Kauf‑/Mietverträgen sind nicht erforderlich und haftungsträchtig. Ausreichend ist die vertragliche Erfüllung des gesetzlich definierten Standards in § 633 BGB.
Fazit: Das Eckpunktepapier setzt wichtige Impulse, bedarf aber einiger Anpassungen, um zu praxistauglichen Regelungen zu gelangen. Weitere Einzelheiten sowie konkrete Regelungsvorschläge zu § 633 BGB entnehmen Sie dem Gutachten von Rechtsanwalt Michael Halstenberg.