Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)- Regelungsinhalte, Systembrüche und Wirtschaftlichkeit

Einordnung aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft

Mit dem Referentenentwurf vom 5. Mai 2026 verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, die Wärmewende neu zu strukturieren, die europäische Gebäuderichtlinie umzusetzen und den Ordnungsrahmen für den Gebäudesektor grundlegend neu auszurichten. Das Gesetzgebungsverfahren soll vor der Sommerpause im Juli 2026 abgeschlossen werden.

Der BFW hat sich mit einer umfassenden Stellungnahme in die Anhörung eingebracht.

Die Abkehr vom „Heizungsgesetz“ hat ihren Preis. Oder anders formuliert: Die zentrale Schwäche des Entwurfs liegt darin, dass er Handlungsoptionen für den Ersatz von Heizungsanlagen in ein verbindliches Ordnungsrecht überführt, ohne deren wirtschaftliche und infrastrukturelle Voraussetzungen hinreichend abzusichern. Dieser Befund betrifft insbesondere den Anschluss an Wärmenetze und die Gasheizung mit Biotreppe. Die Folge ist eine erhebliche Unsicherheit bei Investitionsentscheidungen, die dem erklärten Ziel der Beschleunigung der Modernisierung entgegensteht.

Gleichzeitig vollzieht der Entwurf einen grundlegenden und längst überfälligen Wandel im Neubau: Mit der Einführung des Nullemissionsgebäudestandards wird der Fokus der Regulierung von der reinen Energieeffizienz hin zur Emissionseffizienz verschoben. Öffentliche Nichtwohngebäude müssen diesen Standard ab 2028 erfüllen, für sämtliche Neubauten gilt er ab dem 1. Januar 2030. Inhaltlich bedeutet dies, dass Gebäude eine Energieeffizienz im EH55-Standard aufweisen und gleichzeitig ohne direkte fossile CO₂‑Emissionen am Standort betrieben werden. Es geht also um eine Kombination aus einem Energieeffizienzstandard auf Effizienzhaus‑55‑Niveau und einer Wärmeversorgung mit einem vollständigen Einsatz erneuerbarer Energien für die Wärmversorgung.

Im Bereich des Gebäudebestands bildet § 42 GModG‑E den zentralen Anknüpfungspunkt der Reform. Die Vorschrift weist die Entscheidung über die Heizungsart grundsätzlich dem Eigentümer zu und eröffnet einen technologieoffenen Katalog zulässiger Systeme, der neben Wärmepumpen, Fern- und Nahwärme sowie Biomasse- und Hybridlösungen ausdrücklich auch Gas- und Ölheizungen umfasst. Diese Neuausrichtung ist grundsätzlich sachgerecht, da sie der Heterogenität des Bestandes und den individuellen technischen und wirtschaftlichen Möglichkeiten für energetische Maßnahmen Rechnung trägt.

Allerdings wird diese Technologieoffenheit im selben Gesetz relativiert. Die in § 42 vorgesehenen Optionen sind systematisch mit den Vorgaben der sogenannten „Bio‑Treppe“ nach § 43 GModG‑E verknüpft. Diese Bio-Treppe verpflichtet Betreiber neu installierter fossiler Heizsysteme dazu, ab dem Jahr 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einzusetzen, beginnend mit zehn Prozent und ansteigend bis auf sechzig Prozent im Jahr 2040. Die Erfüllung dieser Anforderungen erfolgt über die vertragliche Beschaffung entsprechender Energieträger und deren bilanzielle Nachweisführung.

Die daraus resultierenden praktischen Probleme sind erheblich. Die Regelung unterstellt, dass biogene und synthetische Energieträger wie Biomethan oder Wasserstoffderivate in ausreichender Menge und zu kalkulierbaren Preisen verfügbar sein werden. Diese Annahme ist jedoch gegenwärtig weder durch Marktstrukturen noch durch belastbare Prognosen gedeckt. Bereits heute zeigen sich deutliche Preisaufschläge gegenüber fossilen Energieträgern. Für Investoren und Bestandshalter bedeutet dies, dass die langfristigen Betriebskosten kaum valide prognostizierbar sind. Damit fehlt eine zentrale Grundlage für wirtschaftlich tragfähige und planungssichere Modernisierungsentscheidungen.

Diese Unsicherheit wird durch die mietrechtlichen Regelungen verstärkt, die die unkalkulierbaren Kostenwirkungen der Bio‑Treppe unmittelbar auf die Vertragsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter übertragen. Nach dem Entwurf sollen sowohl die CO₂‑Kosten als auch die Gasnetzentgelte künftig hälftig zwischen beiden Parteien aufgeteilt werden. Darüber hinaus ist vorgesehen, dass auch die durch die Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe entstehenden Mehrkosten in den ersten Stufen der Bio‑Treppe jeweils zur Hälfte vom Vermieter zu tragen sind.

Die mietrechtliche Systematik wird darüber hinaus im Bereich der Modernisierungsmieterhöhung angepasst. Nach der vorgesehenen Neuregelung in § 559 Absatz 2 Satz 1 BGB‑E kann weiterhin für die Ermittlung der mietrechtlich relevanten Modernisierungskosten ein pauschalierter Instandsetzungsanteil von 15 % zum Abzug gebracht werden. Allerdings gilt diese Vereinfachung gerade nicht für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Bio‑Treppe nach § 43 GModG‑E. Für diese bleibt es bei der Notwendigkeit einer differenzierten Ermittlung des Instandsetzungsanteils. Damit werden ausgerechnet diejenigen Maßnahmen, die bereits durch erhebliche Unsicherheiten bei den Betriebskosten geprägt sind, zusätzlich auch im Investitionsbereich benachteiligt. Diese unterschiedliche Behandlung führt zu einer weiteren systematischen Ungleichgewichtung der Handlungsoptionen nach dem GModG.

In der praktischen Umsetzung führt das Zusammenspiel dieser Regelungen zu einer erheblich komplexeren mietrechtlichen Regulierung. Die Heizkostenabrechnung wird um zusätzliche Komponenten erweitert, insbesondere um die Differenzierung zwischen fossilen und biogenen Brennstoffanteilen sowie um deren jeweilige Kostenanteile und Umlageschlüssel. Gleichzeitig verschiebt sich das wirtschaftliche Risiko teilweise auf die Vermieterseite, ohne dass diese die Kostenentwicklung maßgeblich beeinflussen kann. Konfliktpotenziale in Abrechnungsfragen und bei der Bewertung der Wirtschaftlichkeit einzelner Maßnahmen sind damit vorprogrammiert.

Hinzu treten weitere regulatorische Verschärfungen, etwa im Bereich der Energieausweise und der Berichtspflichten. Die vorgesehenen Änderungen sehen eine Ausweitung der Informations- und Bewertungspflichten vor, die künftig auch emissionsbezogene Aspekte stärker berücksichtigen sollen. Mit der Einführung von Lebenszyklus‑Treibhausgasemissionsberichten nach § 88b GModG‑E wird darüber hinaus ein zusätzlicher Nachweis eingeführt, der erhebliche methodische und administrative Anforderungen mit sich bringt.

Im Ergebnis entsteht ein Regelungssystem, das durch eine hohe Dichte an Detailvorgaben, Nachweispflichten und kostenrechtlichen Sonderregelungen geprägt ist. Der Anspruch, durch mehr Technologieoffenheit eine Vereinfachung und Beschleunigung der Modernisierung zu erreichen, wird dadurch nur teilweise eingelöst. Vielmehr verlagern sich die Herausforderungen in neue Bereiche, insbesondere in die Prognose künftiger Energiepreise, die Abwicklung komplexer Kostenverteilungen und die Erfüllung zusätzlicher Berichtspflichten.

Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies, dass Investitionsentscheidungen künftig unter Einbeziehung ordnungsrechtlicher Unsicherheiten getroffen werden müssen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Dokumentation, Nachweisführung und Abrechnung.

Inwieweit es gelingt, die bestehenden Systembrüche noch im laufenden Gesetzgebungsverfahren zu beheben, ist offen.