Justiziar/Leiter Recht BFW Bundesverband
Der Referentenentwurf zum GEG wurde am 03.04.2023 veröffentlicht. Im Rahmen der Anhörung können nun Verbände und Länder bis zum 11.04.2023 Stellung nehmen. Auch der BFW wird sich hieran beteiligen.
Die mittelständische Immobilienwirtschaft lehnt die Neuregelungen des GEG weiterhin ab. Bitte unterstützen Sie uns mit Ihren Anmerkungen und Hinweisen aus der Immobilienpraxis. Dies betrifft insbesondere auch Beispiele für Grenzen in der technischen Umsetzbarkeit.
Sie helfen uns mit Ihren Hinweisen, Ihre Interessen im laufenden Gesetzgebungsverfahren noch besser zu vertreten.
KURZÜBERBLICK
Ausgangslage/Hintergrund
Ab 2024 soll grundsätzlich jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Eine entsprechende Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag wurde um ein Jahr von 2025 auf 2024 vorgezogen. Ziel ist der klimaneutrale Gebäudebestand bis spätestens 2045. Hierfür sollen in den nächsten Jahren alle Heizungen schrittweise auf erneuerbare Energien umgestellt werden.
Gegenüber den Vorentwürfen geht es im überarbeiteten Entwurf nun stärker um die soziale und wirtschaftliche Tragfähigkeit. Ein Teilerfolg für die mittelständische Immobilienwirtschaft. So bleibt nunmehr die Befreiung bei nicht vorhandener Wirtschaftlichkeit erhalten.
Andererseits wird nach wie vor der Bestandsschutz für bereits getätigte Investitionen in Heizungstechnik ausgehebelt. Neben dem generellen Betriebsverbot nach 30 Jahren droht spätestens am 31.12.2044 ein Betriebsverbot für alle fossil betriebenen Heizungen, also unabhängig von der Laufzeit der Anlage. Förderprogramme befinden sich erst noch in der Abstimmung. Viele technische Umsetzungsfragen sind weiterhin ungeklärt. Die größerer Detailtiefe der gesetzlichen Regelungen von Gasetagenheizung bis Mieterschutz macht es komplexer, aber leider nicht praxistauglicher.
Umstieg auf erneuerbare Energien ab 2024 (§ 71 Abs. 1 GEG-E).
Grundsätzlich soll ab dem 01.01.2024 jede neu eingebaute Heizung (in Neubau und Bestandsgebäuden, Wohn- und Nichtwohngebäude) mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen.
Bestehende Heizungen müssen zunächst nicht ausgetauscht werden. Es gibt also keine sofortige Austauschpflicht. Sofern eine bestehende Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann diese zunächst weiterhin genutzt werden. Auch sind Reparaturen weiter möglich. Ist die Heizung also nur defekt und kann repariert werden, darf sie zunächst weiterhin betrieben werden.
Erfüllungsoptionen im Neubau und im Bestand
Der Eigentümer kann frei zwischen folgenden Erfüllungsmöglichkeiten wählen, sofern diese Erfüllungsoptionen einzeln oder in Kombination den vollständigen Wärmebedarf des Gebäudes decken:
- Anschluss an ein Wärmenetz
- Einbau einer elektrisch angetriebenen Wärmepumpe
- Einbau einer Stromdirektheizung
- Einbau einer solarthermischen Anlage
- Einbau einer Wärmepumpen-Hybridheizung, bei der der EE-Anteil mindestens 65 Prozent betragen muss, während der verbleibende Energiebedarf mit fossilen Energieträgern gedeckt werden kann.
- Einbau einer Heizungsanlage auf Basis von grünem oder blauem Wasserstoff oder Derivaten davon.
Als weitere Erfüllungsoption kann nur in Bestandsgebäuden
- eine Biomasseheizung auf Basis von Biomasse einschließlich Biomethan eingebaut werden.
Betriebsverbote: Umfassenden Bestandsschutz sicherstellen (§ 72 GEG-E)
Neben dem generellen Betriebsverbot nach 30 Jahren (§ 72 Abs. 2 GEG-E) droht spätestens am 31.12.2044 ein Betriebsverbot für alle fossil betriebenen Heizungen, also unabhängig von der Laufzeit der Anlage (§ 72 Abs. 2 GEG-E)
Übergangsfristen bei Heizungshavarien (§ 71i GEG-E)
Ist die Heizung kaputt und kann nicht mehr repariert werden (Heizungshavarie), greifen Übergangsfristen. Vorübergehend kann eine (ggf. gebrauchte) fossil betriebene Heizung eingebaut werden, wenn innerhalb von drei Jahren nach Ausfall der alten Heizung planmäßig auf eine Heizung umgestellt wird, die zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird (§ 71i GEG-E).
Für mindestens 80-jährige Eigentümer sieht § 71i Abs. 2 GEG-E im Falle einer Heizungshavarie und der Notwendigkeit des Einbaus einer neuen Heizungsanlage eine unbefristete Ausnahme vor. Sie dürfen ihre fossile Heizung weiterbetreiben. Sie müssen den Umstand ihres Alters sowie ihr Eigentum am Haus entweder gegenüber dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau oder durch eine schriftliche Eigenerklärung, die dem Schornsteinfeger vorzulegen ist, nachweisen. Nach einem Eigentümerwechsel hat jedoch der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren beim Weiterbetrieb der Heizungsanlage die 65-Prozent-Anforderungen des GEG-E einzuhalten.
Übergangsfristen bei zukünftigem Anschluss an ein Wärmenetz (§ 71j GEG-E)
Wenn ein Anschluss an ein Wärmenetz bereits konkret absehbar ist, besteht eine befristete Ausnahme von der Pflicht zur Erfüllung der 65-Prozent-Vorgabe. Die Regelung dient dazu, den Anschluss an ein Wärmenetz als Erfüllungsoption offenzuhalten, wenn das Grundstück aktuell zwar noch nicht an ein Wärmenetz angeschlossen ist, aber ein solcher Anschluss zu einem späteren Zeitpunkt absehbar oder wahrscheinlich erfolgen wird. Die Belieferung über das Wärmenetz muss spätestens mit Wirkung zum 1. Januar 2035 aufgenommen werden.
Übergangsfristen für Heizungsanlagen mit Gas und Wasserstoff (§ 71k GEG-E)
Heizungen können bis 2035 weiter mit Erdgas betrieben werden, wenn für die Zeit danach ein Transformationsplan des Gasnetzbetreibers (diese sind in der kommunalen Wärmeplanung vorgesehen) vorliegt. Lieferverträge müssen entgegen früheren Entwürfen nicht bereits beim Einbau der Heizung bestehen, sondern erst ab 2035.
Übergangsfristen für Gasetagenheizungen bis zu 13 Jahren (§ 71l GEG-E)
Auch bei Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen und Einzelöfen gibt es Übergangsfristen von insgesamt bis zu 13 Jahren: Fällt die erste Gasetagenheizung in dem Gebäude aus, haben die Eigentümer zunächst drei Jahre Zeit, um zu entscheiden, wie für das gesamte Gebäude auf erneuerbare Energien umgestellt wird. In dieser Zeit dürfen vorübergehend noch Etagenheizungen ohne EE-Anforderungen eingebaut werden.
Sofern sich die Eigentümer innerhalb dieser Frist für eine teilweise oder vollständige Zentralisierung oder dafür entscheiden, zusätzliche Wohnungen künftig zentral zu versorgen, werden im Anschluss daran weitere zehn Jahre zur Umsetzung gewährt. Für in der Zwischenzeit eingebaute Etagenheizungen muss die 65-Prozent-Vorgabe nicht eingehalten werden. Damit können Etagenheizungen in der gesamten Zwischenzeit bis zur Fertigstellung der Zentralheizung (max. dreizehn Jahre) eingebaut oder aufgestellt und betrieben werden, die nicht 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen.
Amortisationsprinzip bleibt erhalten (§ 102 GEG-E)
Ein Befreiungstatbestand wegen unbilliger Härte liegt nun weiterhin vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessenerer Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können. Das heißt, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag stehen. Eine unbillige Härte soll nunmehr auch vorliegen, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen. Hierbei sind unter Berücksichtigung des Ziels dieses Gesetzes die zur Erreichung dieses Ziels erwartbaren Preisentwicklungen für Energie einschließlich der Preise für Treibhausgase nach dem europäischen und dem nationalen Emissionshandel zu berücksichtigen (§ 102 abs. 1 GEG-E).
Regelungen zum Mieterschutz und WEG im Zivilrecht diskutieren (§§ 71n f GEG-E)
Wenn ein Vermieter sich entscheidet, Gasheizungen auf Basis von Biomethan zu nutzen, sollen Mieter vor zu hohen Betriebskosten geschützt werden. Daher sollen Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Bezugskosten für Biomethan nur in Höhe des Grundversorgertarifs Gas weitergegeben dürfen. Dies soll auch bei Pellets/fester Biomasse gelten.
Um Mieter in energetisch schlechteren Gebäuden vor zu hohen Betriebskosten bei dem Einbau einer weniger effizienten Wärmepumpe zu schützen, sollen die Investitionskosten für eine Wärmepumpe nur dann im Rahmen der Modernisierungsumlage umlagefähig sein, wenn die Wärmepumpe einen Wirkungsgrad von mindestens 2,5 erreicht. Anderenfalls können nur 50 Prozent der Investitionskosten umgelegt werden.