EU aktuell: BFW bringt Positionen zum Affordable Housing Act in Berlin und Brüssel ein

Die Europäische Kommission arbeitet derzeit an einer deutlichen Ausweitung ihrer wohnungspolitischen Aktivitäten.

Im Rahmen des Ende 2025 vorgestellten European Affordable Housing Plan folgte im September 2026 der Vorschlag für einen sogenannten Affordable Housing Act. Ziel des Vorhabens ist es, einen europäischen Rahmen für den Umgang mit angespannten Wohnungsmärkten zu schaffen und die Verfügbarkeit von Wohnraum zu verbessern.

Der BFW begleitet die Diskussion von Beginn an intensiv. Seine Positionen hat der Verband zuletzt am 9. Oktober 2026 im Rahmen einer Verbändeanhörung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie eingebracht und anschließend in einer ausführlichen Stellungnahme gegenüber der Bundesregierung dargelegt. Gleichzeitig erfolgt die Begleitung des Verfahrens auf europäischer Ebene über den Dachverband Build Europe, dessen Präsident der ehemalige BFW-Präsident Andreas Ibel ist.

Die Debatte gewinnt derzeit weiter an Dynamik. Auch die jüngsten Gespräche der Europäischen Kommission mit Verbänden und Marktakteuren zur weiteren Ausgestaltung ihrer wohnungspolitischen Agenda zeigen, dass die europäische Wohnungspolitik dauerhaft auf die politische Tagesordnung in Brüssel gerückt ist.

Vom Wohnungsbau zur Marktregulierung

Der im Dezember 2025 veröffentlichte  European Affordable Housing Plan war ursprünglich mit dem Anspruch angetreten, die Angebotsseite der Wohnungsmärkte zu stärken. Im Mittelpunkt standen Investitionen, schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, die Mobilisierung privaten Kapitals sowie die Schaffung zusätzlichen Wohnraums.

Der nun vorliegende Affordable Housing Act setzt dagegen einen anderen Schwerpunkt. Die Europäische Kommission möchte europaweite Kriterien zur Feststellung von Wohnraumknappheit schaffen und einen Rechtsrahmen etablieren, auf dessen Grundlage Mitgliedstaaten Eingriffe in Wohnungsmärkte leichter begründen können.

Konkret richtet sich der Vorschlag insbesondere auf Kurzzeitvermietungen sowie auf den Erwerb und die Nutzung von Zweit- und Nebenwohnsitzen in Gebieten mit festgestelltem Wohnraummangel. Darüber hinaus sollen unionsweit einheitliche Maßstäbe entwickelt werden, anhand derer beurteilt wird, wann ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt und wann staatliche Maßnahmen gerechtfertigt sein können.

Damit verschiebt sich die Diskussion zunehmend von der Frage, wie zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann, hin zu der Frage, wie bestehende Wohnungsmärkte stärker reguliert werden können.

Die Ursachen der Wohnraumkrise liegen auf der Angebotsseite

Aus Sicht des BFW greift dieser Ansatz zu kurz.

Die Wohnraumkrise in Deutschland und zahlreichen anderen europäischen Staaten ist in erster Linie nicht das Ergebnis unzureichender Regulierung, sondern eines strukturellen Mangels an neuem Wohnraum. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten, langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie eine zunehmende Regulierungsdichte haben die Neubautätigkeit in den vergangenen Jahren erheblich belastet.

Vor diesem Hintergrund erscheint zweifelhaft, ob die vorgeschlagenen Maßnahmen überhaupt geeignet sind, das erklärte Ziel einer besseren Wohnraumversorgung zu erreichen. Die Verordnung enthält keine Instrumente zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren, keine Ansätze zur Senkung von Baukosten und keine Maßnahmen zur Verbesserung der Investitionsbedingungen. Zusätzlicher Wohnraum wird durch den Verordnungsvorschlag nicht geschaffen.

Der BFW hat daher gegenüber dem Bundeswirtschaftsministerium deutlich gemacht, dass europäische Initiativen ihren Schwerpunkt auf Wohnungsbau, Investitionen und die Mobilisierung zusätzlichen Wohnraums legen sollten. Wer die Wohnraumkrise lösen will, muss die Ursachen der Krise adressieren.

Grundsatzfragen bei Zuständigkeit und Subsidiarität

Besonders kritisch bewertet der BFW die europarechtlichen Grundlagen des Vorhabens.

Wohnungspolitik gehört bislang nicht zu den originären Zuständigkeiten der Europäischen Union. Die Wohnungsmärkte der Mitgliedstaaten unterscheiden sich erheblich. Dies betrifft Eigentumsquoten, Mietrechtssysteme, wohnungspolitische Instrumente und Wohnraumförderung gleichermaßen. Gerade Deutschland verfügt über einen der größten Mietwohnungsmärkte Europas und bereits heute über umfangreiche Regelungen für angespannte Wohnungsmärkte.

Nach Auffassung des BFW beschränkt sich der Affordable Housing Act deshalb nicht auf Binnenmarktfragen. Vielmehr schafft er erstmals unionsweite Vorgaben für die Bewertung von Wohnraumknappheit und für die Rechtfertigung wohnungspolitischer Eingriffe. Damit werden Fragen berührt, die bislang zum Kern nationaler Wohnungspolitik gehören.

Selbst wenn eine europäische Zuständigkeit angenommen würde, bestehen aus Sicht des Verbandes erhebliche Zweifel an der Vereinbarkeit mit dem Subsidiaritätsprinzip. Die Mitgliedstaaten würden zwar weiterhin formell über Maßnahmen entscheiden. Die maßgeblichen Bewertungsmaßstäbe dafür würden jedoch zunehmend auf europäischer Ebene vorgegeben.

Europaweite Definition von Wohnraumknappheit überzeugt nicht

Besonders deutlich werden diese Bedenken bei den vorgesehenen Kriterien zur Feststellung von Wohnraumknappheit.

Der Verordnungsvorschlag sieht erstmals unionsweit einheitliche Maßstäbe vor, um angespannte Wohnungsmärkte zu identifizieren. Hierfür sollen insbesondere Kennzahlen zum Verhältnis von Immobilienpreisen und Einkommen herangezogen werden.

Aus Sicht des BFW bleibt jedoch offen, weshalb diese Kriterien gleichermaßen für alle Mitgliedstaaten geeignet sein sollen. Hinzu kommt, dass die vorgeschlagenen Indikatoren vor allem am Eigentumserwerb anknüpfen, während viele der späteren Rechtsfolgen Mietwohnungs- und Nutzungsfragen betreffen. Deutschland verfügt bereits heute über eigene gesetzliche Instrumente zur Bewertung angespannter Wohnungsmärkte. Zusätzliche europäische Bewertungsmaßstäbe drohen deshalb eher zu mehr Komplexität als zu mehr Rechtssicherheit zu führen.

Eingriffe müssen ihre Wirksamkeit nachweisen

Kritisch sieht der BFW zudem die vorgesehenen Evaluierungsmechanismen.

Eingriffe in Wohnungsmärkte müssen sich daran messen lassen, ob sie tatsächlich zu einer Verbesserung der Wohnraumversorgung beitragen. Der aktuelle Verordnungsvorschlag enthält jedoch keine ausreichende Verpflichtung zu prüfen, welche Auswirkungen die Maßnahmen auf Neubautätigkeit, Investitionen und die tatsächliche Schaffung zusätzlichen Wohnraums haben.

Gerade dieser Zusammenhang ist aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft entscheidend. Wohnungspolitik darf nicht allein den regulatorischen Vollzug betrachten. Maßstab muss vielmehr sein, ob mehr Wohnungen entstehen und die Angebotsknappheit tatsächlich verringert wird.

Wohnungsbau statt neuer Regulierungsrahmen

Die weitere Diskussion über den Affordable Housing Act wird zeigen, welche Rolle die Europäische Union künftig in der Wohnungspolitik übernehmen möchte.

Der BFW wird sich weiterhin sowohl in Berlin als auch über Build Europe in die Beratungen einbringen. Dabei bleibt die zentrale Forderung unverändert: Europa benötigt vor allem mehr Wohnungsbau. Maßnahmen zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums, zur Verbesserung der Investitionsbedingungen und zur Beschleunigung von Verfahren können einen unmittelbaren Beitrag zur Entspannung der Wohnungsmärkte leisten. Ein zusätzlicher europäischer Regulierungsrahmen allein wird die Wohnraumkrise dagegen nicht lösen.