EU aktuell: Affordable Housing Act oder Wie weit reicht die Zuständigkeit der EU?

Am 9. September 2026 hat die Europäische Kommission ihren Vorschlag für einen Affordable Housing Act vorgelegt.

Der Entwurf soll Mitgliedstaaten, Regionen und Kommunen dabei unterstützen, auf angespannte Wohnungsmärkte zu reagieren und entsprechende Maßnahmen rechtssicher auszugestalten.

Eine verfügbare amtliche deutsche Fassung des Verordnungstextes liegt bislang noch nicht vor. Detailfragen werden daher erst nach Auswertung der maßgeblichen deutschen Fassung belastbar beurteilt werden können. Unabhängig davon lässt sich bereits erkennen, welche Zielrichtung die Kommission verfolgt und welche grundsätzlichen Fragen der Vorschlag aufwirft.

Worum geht es?

Nach den bislang veröffentlichten Unterlagen verfolgt die Kommission im Wesentlichen drei Ziele:

• Einführung einer europaweiten Methodik zur Identifizierung sogenannter Gebiete mit Wohnungsmarktstress,
• Schaffung eines Rechtsrahmens, mit dem Mitgliedstaaten und Kommunen Eingriffe in angespannten Wohnungsmärkten besser begründen können,
• stärkere rechtliche Absicherung von Maßnahmen etwa gegen Kurzzeitvermietungen, Zweitwohnungen oder andere wohnfremde Nutzungen.

Nach Darstellung der Kommission sollen die Entscheidungen über konkrete wohnungspolitische Maßnahmen weiterhin bei den Mitgliedstaaten sowie den regionalen und kommunalen Ebenen verbleiben. Der Affordable Housing Act soll keine eigenständige europäische Wohnungspolitik schaffen, sondern einen gemeinsamen Rechtsrahmen bereitstellen.

Wo liegen die Grenzen europäischer Zuständigkeit?

Wohnungspolitik gehört grundsätzlich nicht zu den originären Zuständigkeiten der Europäischen Union. Fragen des Wohnungsbaus, der sozialen Wohnraumförderung, des Mietrechts oder der Stadtentwicklung werden traditionell von den Mitgliedstaaten geregelt. Auch die Kommission weist ausdrücklich darauf hin, dass die Zuständigkeit für wohnungspolitische Entscheidungen bei den Mitgliedstaaten verbleibt.

Der Vorschlag stützt sich deshalb auf das Binnenmarktrecht. Die Kommission argumentiert, dass Regelungen zu Kurzzeitvermietungen oder bestimmten Nutzungen von Wohnimmobilien Auswirkungen auf die Dienstleistungsfreiheit, die Niederlassungsfreiheit oder den freien Kapitalverkehr haben können und deshalb einen Bezug zum europäischen Recht aufweisen.

Die entscheidende Frage ist, wie weit diese Kompetenz reicht.

Welche Rolle spielt das Subsidiaritätsprinzip?

Die Kommission beruft sich ausdrücklich auf das Subsidiaritätsprinzip. Nach ihrer Darstellung sollen die Mitgliedstaaten weiterhin selbst entscheiden, ob Handlungsbedarf besteht und welche Maßnahmen gegebenenfalls ergriffen werden.

Gerade darin liegt das stärkste Argument dafür, dass die europäischen Zuständigkeiten gewahrt werden. Denn je größer die nationalen Handlungsspielräume bleiben, desto eher handelt es sich um einen europäischen Ordnungsrahmen innerhalb bestehender Kompetenzen.

Gleichzeitig wird genau dies Gegenstand der weiteren Debatte sein. Denn wer europaweit festlegt, wann ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt und nach welchen Kriterien Eingriffe gerechtfertigt werden können, beeinflusst zwangsläufig auch die Rahmenbedingungen nationaler Wohnungspolitik.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob die Europäische Union im Binnenmarkt tätig werden darf. Entscheidend wird vielmehr sein, wie eng der europäische Rahmen ausgestaltet wird und wie groß die tatsächlichen Spielräume der Mitgliedstaaten bleiben.

Was bedeutet das für die Wohnungswirtschaft?

Auffällig ist, dass sich der Affordable Housing Act vor allem mit den rechtlichen Voraussetzungen möglicher Eingriffe in Wohnungsmärkte befasst. Dagegen stehen Fragen des Neubaus, der Baukosten, der Genehmigungsbeschleunigung oder der Investitionsbedingungen nicht im Mittelpunkt des Verordnungsvorschlags.

Damit stellt sich zugleich die sehr berechtigte Frage nach dem praktischen Beitrag des Vorhabens zur Entspannung angespannter Wohnungsmärkte. Die Wohnraumknappheit in vielen Regionen ist in erster Linie auf ein zu geringes Angebot zurückzuführen. Ob der neue Rechtsrahmen hierzu einen spürbaren Beitrag leisten kann, ist mehr als zweifelhaft.

Wie geht es weiter?

Der Affordable Housing Act steht noch am Anfang des europäischen Gesetzgebungsverfahrens. In den kommenden Monaten werden sich das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union mit dem Vorschlag befassen. Änderungsanträge sind ebenso möglich wie eine intensive Diskussion über Umfang und Grenzen der europäischen Zuständigkeiten.

Damit dürfte sich die Debatte in den kommenden Monaten weniger auf einzelne Regelungsinstrumente konzentrieren als auf die grundsätzliche Frage, wie die Grenze zwischen europäischer Binnenmarktkompetenz und nationaler Wohnungspolitik künftig gezogen wird.

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