Die digitale Transformation der Immobilienwirtschaft

Der innovative Mittelstand ist das Rückgrat der deutschen Volkswirtschaft. Die Prognos-Studie „Innovativer Mittelstand 2025“, die der BFW Bundesverband im vergangenen Jahr in Auftrag gegeben hatte, hat jedoch aufgezeigt: In den vergangenen Jahren ist die Innovationskraft der mittelständischen Unternehmen branchenübergreifend kontinuierlich gesunken.

Für die Bau- und Immobilienbranche sind – wenig überraschend – bürokratische Belastungen und Überregulierungen die Haupthindernisse bei der Entwicklung von Innovationen, gefolgt vom Mangel an qualifiziertem Fachpersonal.

Die Digitalisierung mit all ihren Aspekten, so das Ergebnis der Studie, hat das Potenzial, diesen Trend umzukehren und die mittelständischen Unternehmen wieder innovativer zu machen. Schließlich sind Innovationen in der Immobilienwirtschaft zu einem großen Teil digitale Innovationen. Darüber hinaus bietet die Digitalisierung die Chance, bestimmte Verfahren effizienter, schneller und damit auch kostengünstiger zu machen.

„One size fits all“ gibt es nicht

Auf die Frage, wie mittelständische Unternehmen die digitale Transformation anpacken sollten, gibt es jedoch keine einfachen Antworten. Die mittelständische Immobilienbranche ist so heterogen geprägt wie kaum eine andere. Dies spiegelt sich nicht nur in den vielen regionalen Immobilienmärkten in Deutschland, sondern auch in den Strukturen der Unternehmen und ihren Tätigkeitsbereichen wider: Seien es Bauträger, Projektentwickler, Verwalter oder Bestandshalter, oder sogar eine Mischung aus verschiedenen Teilbereichen. Darüber hinaus sind digitale Technologien ein Strauß aus verschiedenen Anwendungen, die es den Unternehmen ermöglichen, passgenaue Anwendungen für das Unternehmen herauszufinden und zu installieren.

Der durchaus nachvollziehbare Wunsch eines Immobilienunternehmers nach einem Königsweg für die Digitalisierung, einem „one size fits all“, bleibt also unerfüllt. Schließlich ist auch der Kenntnisstand innerhalb der Immobilienwirtschaft in den verschiedenen digitalen Themenfeldern sehr unterschiedlich. Trends und Begriffe wie Blockchain, Sensorik, Big Data, Predictive Analytics, Mensch-Maschine-Schnittstellen oder Robotik sind vielen Beteiligten womöglich noch unbekannt. Wie sollen die Unternehmen also von heute auf morgen mit solchen digitalen Megatrends umgehen können?

Jedes Unternehmen steht vor der Aufgabe, für sich digitale Lösungen und Strategien en detail zu identifizieren, die auf seinem Tätigkeitsfeld und den daran orientierten Prozessen basieren. Deshalb benötigt jedes Unternehmen langfristig eine digitale Strategie, welche Maßnahmen entlang der Prozesskette für den eigenen Betrieb sinnvoll sind.

Für die Entwicklung einer individuellen Unternehmensstrategie empfiehlt sich eine Annäherung an drei Dimensionen, in denen Digitalisierung zukünftig stattfinden wird: Innerhalb des Unternehmens, am Gebäude sowie bei der Beziehung zwischen Nutzer und Immobilienunternehmer oder etwa bei der Kommunikation mit der Verwaltung. Auf all diesen Ebenen bietet die Digitalisierung nicht nur die Chance, Prozesse schneller und effizienter zu machen, sondern auch neue Geschäftsmodelle zu etablieren.

Digitale Transformation im Unternehmen

Wie weit sind die mittelständischen Immobilienunternehmen bei der Digitalisierung? Auch hier gibt es weder Schwarz-Weiß-Antworten, noch einen detaillierten Überblick. Dies liegt nicht zuletzt an der hohen Zahl der Unternehmen, ihren heterogenen Strukturen und Tätigkeitsbereichen und ihrer meist regionalen Verankerung. Auch die Größe von Unternehmen hat Einfluss auf die zur Verfügung stehenden Ressourcen sowie interne und externe Prozesse.

Dennoch steht fest: Innovationsprozesse und Digitalisierung sind bei mittelständischen Unternehmen ganz stark von der Initiative und vom Engagement einzelner Schlüsselpersonen abhängig. IT- und umsetzungsaffine Fachkräfte im Unternehmen sind ein zentraler Faktor, damit Möglichkeiten der Digitalisierung für ein Unternehmen überhaupt erkannt und genutzt werden können.

Ebenso entscheidend ist die Rückendeckung durch die Geschäftsführung. Die Digitalisierung muss im Unternehmen denselben Stellenwert erhalten wie andere Kernprozesse und entsprechende Priorität erfahren. Die zentrale Verantwortung für die Digitalisierung sollte an oberster Stelle verankert sein, da jegliche Kernprozesse im Unternehmen künftig digitale Schnittstellen haben werden.

Dabei muss die Bereitschaft zu testen, auszuprobieren und zu entwickeln von oben gefördert werden. Die digitale Transformation erfordert also auch ein Umdenken hinsichtlich der Unternehmenskultur und der Führungsgrundsätze. Jedes Unternehmen hat dabei seine eigene Lernkurve und muss seine eigenen Erfahrungen machen.

Für alle gilt jedoch: Es sollten frühzeitig Anpassungsstrategien entworfen werden, um auf unvermeidbare Strukturveränderungen vorbereitet zu sein und vorhandene Chancen zu nutzen. Denn nur so können die mittelständischen Unternehmen die eigene Wettbewerbsfähigkeit und die Risiken der Digitalisierung minimieren. 

Voneinander lernen, sich austauschen, Akteure zusammenbringen

Ebenso notwendig ist der Austausch mit anderen Immobilienunternehmen, die sich bereits seit Jahren mit digitalen Prozessen beschäftigen und sich als Vorreiter hervorgetan haben. Diese Erfahrung gilt es zu nutzen! Voneinander lernen ist eine Grundvoraussetzung, um auch aus der Branche heraus neue Maßstäbe zu setzen.

Hier setzt auch der Digitalisierungsbeirat des BFW an, in dem sich mittelständische Immobilienunternehmen, Start-ups und Partner aus der Industrie austauschen und vernetzen. Indem die Erfahrungen der Immobilienunternehmen mit jenen der Industrie gespiegelt werden, lassen sich praktische Erkenntnisse für alle Teilnehmer herausarbeiten. Je besser man die Bedürfnisse des Anderen versteht, desto zielgerichteter lassen sich neue Technologien und Innovationen entwickeln oder bestehende Anwendungen verbessern.

Als eine weitere Plattform hat sich 2017 das neue Veranstaltungsformat „BFW 4.0 Digitalisierungsforum“ etabliert. „Voneinander lernen, sich austauschen, Akteure zusammenbringen“ – dieser Dreiklang ist das Ziel des Veranstaltungsformats, in dem sowohl BFW-Mitgliedsunternehmen als auch Partner aus anderen Branchen ihre konkreten Erfahrungswerte und best practices präsentieren. Damit wollen wir den Teilnehmern das Rüstzeug an die Hand geben, um langfristig von der Digitalisierung profitieren zu können.

Das digitale Gebäude

Gebäude werden sicherlich auch weiterhin aus Stein, Holz und Mörtel gebaut. Die Kombination mit digitalen Technologien ermöglicht jedoch mehr Sicherheit und Komfort. Standard- statt Sonderwünsche werden künftig etwa Rollläden sein, die bei Sonnenuntergang automatisch hinunterfahren sowie intelligente Haushaltsgeräte, die sich untereinander vernetzen.

Hat man versäumt, vor dem Urlaub die Heizung abzustellen, lässt sich dies problemlos aus der Ferne nachholen. Auch der Putzdienst kann schlüssellos per Fernsteuerungs-Klick hineingelassen und anhand der automatisch aufgezeichneten Verweildauer abgerechnet werden.

Der älteren Generation kann durch digitale Technologien eine längere Verweildauer im eigenen Zuhause ermöglicht werden, etwa durch digitale Betreuungskonzepte und Assistenzsysteme. Sensoren können Stürze registrieren und über digitale Systeme Hilfe kontaktieren. Auch in Bürogebäuden birgt Sensorik immensen Mehrwert: So kann die tatsächliche Nutzung von Räumen kontrolliert und der Reinigungsdienst bedarfsorientiert eingesetzt werden.

Neben seiner originären Nutzung als Gewerbe- oder Wohnimmobilie wird das Gebäude der Zukunft zur Energiezentrale: So wird die Wärme nur dahin geleitet, wo sich Bewohner aufhalten und entsprechend der ressourcenschonende und kostenoptimierte Energieeinsatz ermöglicht.

Das Gebäude der Zukunft steht dabei aber nicht allein, sondern zunehmend im Kontext der Nachbarbebauung, dem smarten Quartier und langfristig auch im Kontext einer smarten Stadt, der Smart City. Deshalb erweitert die Digitalisierung die Interaktion mit einer Vielzahl von neuen Akteuren in Branchen wie der Finanzwirtschaft, dem Handel, dem Handwerk, der kommunalen Verwaltung und der Gesundheitswirtschaft. So werden die Branchengrenzen entlang der Wertschöpfungsprozesse durchlässiger und bieten Chancen für neue Kooperationen.

Neue Kommunikationswege und kundenorientierte Services

Klar ist schon jetzt: Der Kunde mit seinem Wunsch nach Partizipation und seinen geänderten Kommunikationsverhalten und -bedarfen wird in den kommenden Jahren noch stärker in den Blickpunkt der Immobilienwirtschaft rücken. Aus den sich ändernden Anforderungen und Ansprüchen der Nutzer lassen sich neue Geschäftsmodelle für die Unternehmen entwickeln. Der Service-Ansatz mit einem neuen Dienstleistungsangebot für Nutzer erfährt künftig noch viel mehr Bedeutung.

Digitale Serviceplattformen für die Kunden- bzw. Mieterkommunikation oder Lösungen, die eine Erhebung aller relevanten Gebäudedaten in Echtzeit ermöglichen, sind hier naheliegende Beispiele. Aufgrund der gestiegenen Serviceanforderungen der Kunden bzw. Mieter und der voranschreitenden Gebäudeautomatisierung können diese beiden Trends ausschlaggebend für die Zukunft der Unternehmen in der Immobilienwirtschaft sein.

Prozesse neu denken

Die Annäherung an die Digitalisierung über die drei genannten Dimensionen verdeutlicht: Digitalisierung bedeutet nicht nur, bestehende analoge Prozesse zu übersetzen, sondern die Prozesse bei diesem Schritt neu zu denken. Dabei sollten die Wünsche und Bedürfnisse des Nutzers, der sich immer stärker durch Individualität auszeichnet, sowie die Nutzung und Vernetzung mit anderen Themenfeldern im Mittelpunkt stehen.

Absehbar ist auch: Die Immobilienwirtschaft der Zukunft wird weniger durch kurzfristig sichtbare Neuerungen geprägt als vielmehr durch die langfristigen Veränderungen durch sich permanent weiterentwickelnde Innovationen. Digitalisierung ist also keine einmalige Innovation im Unternehmen, sondern ein fortwährender Prozess aus vielen Schritten. Deshalb ist die wichtigste Voraussetzung für das Gelingen, dass die mittelständischen Immobilienunternehmen sich den Herausforderungen stellen und diese als Chancen begreifen. So können auch neue Ideen und zusätzliche Services entwickelt werden, die über das Kerngeschäft hinausgehen.

Vor allem aber sollte kein Unternehmer Angst davor haben, auf diesem Weg auch mal Fehler zu machen. In einem alten Sprichwort heißt es zwar: „Wer nichts macht, macht auch keine Fehler“. Bei der Digitalisierung ist das jedoch unvermeidbar – zumal es für all die kommenden Innovationen oft noch gar keine Erfahrungswerte gibt. Jetzt sind digitale Pioniere gefragt – und eine neue Fehlerkultur. Nehmen wir also die notwendigen Veränderungen in Angriff, bevor wir durch äußere Umstände dazu gezwungen werden!

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