Lage schlägt Stimmung. So lässt sich laut einer Analyse von JLL das abgelaufene Jahr in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung sowie den deutschen Bürovermietungsmarkt beschreiben. Die sieben deutschen Immobilienhochburgen haben das Jahr 2022 mit einem Büroflächenumsatz von 3,5 Millionen m² abgeschlossen und damit den Vorjahreszeitraum um 6,5 Prozent übertroffen.
Nur wenige hatten dem Markt angesichts der zahlreichen Herausforderungen ein derart robustes Wachstum zugetraut. „Stärker denn je hat sich der Markt ausdifferenziert. So ließ sich in den großen Städten eine Entkopplung von Bürospitzenmieten und Leerstandsquoten beobachten. Heute ist es kein Widerspruch mehr, dass beide parallel steigen. Denn während in den Toplagen ein harter Wettbewerb um hochmoderne und ESG-konforme Flächen Mietsteigerungen befeuert, haben es Randlagen mit verminderter Qualität immer schwerer, einen Nutzer zu finden und erhöhen damit die Verfügbarkeit“, analysiert Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets. Beides müsse man bei der Bewertung des Marktes im Blick behalten.
Denn sämtliche Indikatoren, die die Gemütslage bei Verbrauchern und Unternehmen regelmäßig abfragen, zeigen auch zum Jahresende ein eher düsteres Bild. Demgegenüber stehen einige Fakten, die zur Überraschung der meisten Experten deutlich besser ausgefallen sind als prognostiziert. „Dazu gehört das Wirtschaftswachstum, welches in den beiden letzten Quartalen eben nicht gesunken ist, sondern nach wie vor ein leicht positives Ergebnis zeigte.
Und zu den positiven Überraschungen gehört auch die Entwicklung am Arbeitsmarkt. Trotz Energiekrise, trotz hoher Inflation und trotz Materialengpässen ist die Zahl der Erwerbstätigen in Deutschland im vergangenen Jahr auf ein Rekordniveau gestiegen“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Sie nahm um 589.000 oder 1,3 Prozent auf rund 45,6 Millionen zu. Noch nie seit 1990 gingen damit so viele Menschen einer Erwerbstätigkeit nach. Ursächlich hierfür war die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte sowie eine gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung. „Nahezu der gesamte Beschäftigungsaufbau von gut 548.000 Personen geht dabei auf den Dienstleistungssektor zurück, der rein rechnerisch für einen zusätzlichen Büroflächenbedarf – ob nun im Büro, zu Hause oder in einem Coworking-Space – von rund acht Millionen m² sorgte, wenn man 15 m² pro Person ansetzt“, kalkuliert Scheunemann.
Für die deutsche Konjunktur und damit auch für den Büromarkt stehen für das neue Jahr 2023 die folgenden Aspekte besonders im Fokus:
- Für die ersten beiden Quartale 2023 wird jeweils ein leicht rückläufiges Wirtschaftswachstum erwartet. Wie stark dieses Minus ausfallen wird oder ob eine Rezession sogar ganz vermieden werden kann, hängt auch von der Entwicklung in den USA und vor allem in China ab. Hier wird es darauf ankommen, ob die aktuelle Covid-Welle unter Kontrolle gebracht werden kann. Ansonsten wären erneute Lieferkettenstörungen, Materialengpässe und damit neue Nahrung für die Inflation gegeben.
- Die Energieversorgung und -einsparung sowohl bei Haushalten als auch in der Industrie bleibt ein zentrales Thema, besonders im Hinblick auf den nächsten Winter 2023/2024.
- Unternehmen in Deutschland stehen unter immensem Kostendruck. Neben den Energiekosten sind es Investitionen in Nachhaltigkeitsziele, Investitionen in die Mitarbeiter und die Arbeitsplätze.
Für die Bürovermietungsmärkte in Deutschland führt vor allem der Kostendruck der Unternehmen zu einem Rückgang der expansiven Nachfrage sowie einem verstärkten Fokus auf Vertragsverlängerungen, um kostenintensive Umzüge zu vermeiden. Darüber hinaus dürften manche Unternehmen die Untervermietung von nicht mehr benötigten eigenen Flächen anstreben.
Nachfrage zeigt sich robust – differenziert sich aber aus
Noch spiegeln sich diese Trends nicht in den aktuellen Zahlen zum Ende 2022 wider. Der Büroflächenumsatz übertrifft mit 3,5 Millionen m² zwar das Vorjahr, doch innerhalb der sieben Bürohochburgen zeigt sich eine Differenzierung: Während sich in Stuttgart der Umsatz gegenüber 2021 auf 305.000 ² mehr als verdoppelte, sank das Vermietungsvolumen in Berlin um zwölf Prozent auf 765.000 m². Gerade in der Hauptstadt fehlen Aktivitäten von Unternehmen aus der Technologiebranche, die in den vergangenen Jahren mitverantwortlich für den Nachfrageboom waren. Doch über alle Städte gelten für die Suchkriterien der Nutzer in der Regel folgende Aspekte:
- das Objekt muss gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sein,
- das Umfeld muss über eine gute Infrastruktur verfügen,
- die Büroflächen müssen über eine sehr gute Ausstattungsqualität verfügen,
- Anforderungen an die Nachhaltigkeit müssen erfüllt sein.
Diese Aspekte steigen in ihrer Bedeutung signifikant. Hierzu gehören nicht nur Energieverbräuche und CO2-Emissionen, sondern auch soziale Komponenten wie Wohlfühlatmosphäre und flexible Arbeitszeit- und Arbeitsplatzmodelle. Büros müssen attraktiv sein, um genutzt zu werden.
Für 2023 rechnet JLL aufgrund der anstehenden konjunkturellen Schwächephase auf Gesamtjahressicht jedoch mit einem Rückgang der Nachfrage um rund zehn Prozent. „Der Markt muss allerdings im Lichte der unterschiedlichen Branchen gesehen werden. Bürovermietungen werden traditionell geprägt durch den Dienstleistungssektor. Allein auf die Gruppe der unternehmensbezogenen Dienstleister entfallen im Schnitt der vergangenen zehn Jahre mehr als 17 Prozent des Vermietungsumsatzes“, beschreibt Helge Scheunemann.
Die komplette JLL-Pressemitteilung finden Sie hier.