Regulatorische Unsicherheit lässt nach. Erste Preisanstiege. Preisfindung wohl bald abgeschlossen.
Die große Frage am deutschen Wohnungsmarkt lautet, wann ist die Preiskorrektur beendet? Die aktuelle Marktlage ist unklar. Einige Preisindizes zeigen jüngst noch Preisrückgänge an. Der Europace-Index legt seit Anfang 2024 aber wieder zu. Dieser Wohnungsmarktausblick nennt Argumente sowohl für niedrigere als auch höhere Preise. Unsere mit einem Barwertmodell berechneten fairen Preise zeigen an, dass eine weitere Preiskorrektur nötig sein könnte. Demnach bedarf es sehr kräftiger Miet- und / oder Preiserhöhungen, um die Finanzierungskosten zu tragen.
Zahlreiche Faktoren sprechen jedoch dafür, dass alle Preisindizes bald anziehen werden. Die Leitzinsen sind bereits rückläufig. Bei den langfristigen Hypothekenzinsen liegt der Zinsgipfel wohl ebenfalls hinter uns, wenngleich wir hier lediglich eine Seitwärtsbewegung bis Ende 2025 erwarten. Gleichzeitig ist die Inflation hoch. Dies trägt durch Kaufkraftverlust zur Marktkorrektur bei, hilft bei der Tilgung, verbilligt Kredite und erhöht tendenziell die Mieten. Bestands- und Neuvertragsmieten legen jüngst kräftig zu. Über lange Zeiträume steigen die Hauspreise schneller als die Inflation.
Der wohl wichtigste Grund, der für wieder anziehende Preise spricht, ist die weiterhin hohe fundamentale Angebotsknappheit. Unsere Projektionen zeigen, dass diese Entwicklung in vielen Städten bis weit ins nächste Jahrzehnt und darüber hinaus bestehen bleibt. In einigen Metropolen und Großstädten nehmen die Engpässe weiter zu, teilweise sogar rapide. Keine Engpässe bestehen jedoch sowohl bundesweit als auch insgesamt in Deutschlands elf Metropolregionen. Es besteht eine große Heterogenität zwischen den typischerweise wirtschaftsstarken und weniger dynamischen Regionen. Diese dürfte in den nächsten Jahren weiter zunehmen.
Des Weiteren nimmt die regulatorische Unsicherheit, die im Jahr 2023 zur Zurückhaltung der Investoren beitrug, ab. Das Heizungsgesetz dürfte womöglich weniger streng ausfallen als zunächst angenommen, weil es letztlich auf lokaler Ebene umgesetzt werden muss.
Zudem fielen die CO2-Emissionen in 2022 und 2023 kräftiger als erwartet. Verbrauchseinsparungen können wohl ein bedeutender Lösungsbaustein bei der Einhaltung der Klimaziele sein. Die Regel, 65% der Wärme mit erneuerbaren Energien zu erzeugen, könnte somit de facto an Bedeutung verlieren.
Der Kostendruck durch höhere Zinsen und Regulatorik hat die Innovationsfreudigkeit und den Unternehmergeist geweckt. Investoren optimieren ihre Bestände im Hinblick auf den Energieverbrauch, Mieterhöhungen, steuerlich und finanzierungsseitig. Auch dies könnte ein Lösungsbaustein sein und das Ende der Preisfindungsphase einläuten. Über die kommenden Jahre dürften die Hauspreise kräftiger wachsen als die Inflation.
Der Häusermarkt war geprägt von einem Zinsschock von historischem Ausmaß. Zudem waren viele Investoren von der potenziellen Sanierungspflicht im Gebäudeenergiegesetz überrascht, auf welche wir bereits im Wohnungsmarktausblick 2021 hingewiesen hatten. Dieser doppelte Schock paralysierte den Wohnungsmarkt. Das Transaktionsvolumen brach kräftig ein. Im Jahr 2023 war die Anzahl der Kauffälle für Bauland und das Neukreditgeschäft um rund 60% niedriger als in 2021. Aber auch für uns war das Jahr 2023 herausfordernd. So erwarteten wir eine Bodenbildung der wesentlichen Hauspreise bereits im Sommer 2023.
Diese Erwartung beruhte auf fünf wesentlichen Argumenten: Kräftige inflationsbereinigte Preiskorrektur, negative Realzinsen, langfristiger Inflationsschutz durch Immobilien, anziehendes Mietwachstum und vor allem eine hohe fundamentale Angebotsknappheit. Die Preise fielen aber im zweiten Halbjahr 2023 weiter. Unsere Prognose könnte aufgrund der folgenden drei Faktoren zu optimistisch gewesen sein. Erstens spielte wohl die schwache Konjunktur in 2022 und 2023 eine Rolle. Die steigende Arbeitslosenquote belastete den Ausblick.
Einige Investoren erwarteten aufgrund der Rezession eine noch kräftigere Verschlechterung am Arbeitsmarkt und folglich negative Auswirkungen für die Wohnungsnachfrage. Zweitens verunsicherte auch die wirtschaftspolitische Unsicherheit und der öffentlich geführte Dissens in der Ampelkoalition. Da mit dem Heizungsgesetz auch der Wohnungsmarkt im Fokus stand, warteten viele Investoren ab. Drittens und wohl am wichtigsten ist, dass die Zinsen am kurzen Ende kräftiger zulegten als erwartet. Der Zinsgipfel wurde erst im September 2023 erreicht. Diese Faktoren erklären wohl die weiter fallenden Preise im zweiten Halbjahr 2023.