Wohnungsmarktexperte und Senior Marktforscher Research-Team der BPD Immobilienentwicklung GmbH
Die bpd-bulwiengesa-Wohnwetterkarte (www.wohnwetterkarte.de) zeigt ebenso wie die aktuelle Wohnungsbedarfsprognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), dass momentan unter dem eigentlichen Bedarf gebaut wird. Besonders betroffen sind davon die Groß- und Universitätsstädte, aber auch relativ großflächige Regionen rund um die Metropolen und fast ganz Süddeutschland. In den letzten Jahren stieg die Zahl der Fertigstellungen nur leicht auf nun ca. 250.000 Wohnungen in Neubauten. Das ist zwar deutlich mehr als das Minimum 2009, aber deutlich weniger als das Maximum 1995, als über 500.000 Wohnungen in Neubauten fertig gestellt wurden.
Von Seiten des BPD Research-Teams wurde im Rahmen der eigenen kontinuierlichen Wohnungsmarktbeobachtung nun untersucht, wer als Bauherr für die Fertigstellungen verantwortlich zeichnet. Dies wird im Rahmen der amtlichen Statistik erfasst, aber auf der Bundes- und Landesebene nicht besonders prominent veröffentlicht[1] und auf der regionalen Ebene gar nicht – hier hat BPD deshalb Sonderauswertungen der amtlichen Statistik bei den Statistischen Landesämtern durchführen lassen. Diese unterscheidet verschiedene Gruppen, die hier zu den drei Gruppen Haushalte (also private Haushalte als Bauherren, d.h. auf eigenem Grundstück und oft zur Selbstnutzung), Unternehmen (v.a. Bauträger, aber auch privatwirtschaftliche Bestandshalter oder in untergeordnetem Umfang Unternehmen außerhalb der Immobilienwirtschaft) und Öffentliche (Wohnungsunternehmen in öffentlichem Eigentum und Organisationen ohne Erwerbszweck wie Genossenschaften, Kirchen etc.) zusammengefasst wurden.
Chart 1 zeigt die Ergebnisse im Zeitverlauf – wobei hier v.a. die oben bereits genannte zyklische Marktentwicklung ins Auge sticht. Chart 2 zeigt deshalb die Fertigstellungszahlen der drei Gruppen als Index mit Basisjahr 1991. Auch hier werden die Zyklen deutlich – gleichzeitig sieht man, dass in einer Phase bis 1998 die Unternehmen überproportional für die Fertigstellungen verantwortlich zeichneten, im Downcycle danach die Privathaushalte und ab 2013 die öffentlichen Akteure.
Nun hat das Ganze auch eine räumliche Dimension. Die Auswertungen hierzu bestätigen die Erwartungen: Erstens liegen die Marktanteile der Unternehmen und der Öffentlichen in Städten höher als auf dem Land (und dort sind sie abhängig von der Besiedelungsdichte). Zweitens haben die Unternehmen in wirtschaftlich bzw. demografisch wachsenden Regionen eine höhere Bedeutung als in schwachen Regionen. Drittens sind die Marktanteile der Unternehmen bei Geschosswohnungen deutlich höher als bei Häusern – und der Abstand ist besonders groß im weiteren Speckgürtel um die großen Ballungsräume, wo Häuser stark durch private Haushalte auf dem eigenen Grundstück errichtet werden und Geschosswohnungsbauten eher durch Bauträger.
In den Regionaldaten zeigt sich eine große Volatilität – denn die Fertigstellung bspw. eines Studentenwohnheims sorgt für große Ausschläge in einzelnen Jahren, was „regionale Eigenheiten“ einer Stadt deutlich übersteigen kann. Für eine regionalisierte Abschätzung des Marktanteils der Unternehmen („Bauträgermarkt“) empfiehlt es sich deshalb, nicht auf die Daten einzelner Jahre für einzelne Städte oder Kreise zurückzugreifen. BPD arbeitet hier deshalb mit einem Berechnungsmodell, welches die Marktgröße per Regressionsanalyse aus den oben genannten Einflussfaktoren herleitet.
Die räumliche Dimension und die Aufteilung auf Häuser und Geschosswohnungen erklärt zu einem Teil auch die Aufteilung auf die Bauherrentypen in Chart 1 und Chart 2. So hat sich in den Jahren entspannter Märkte die Bautätigkeit anteilig stärker auf EFH verlagert – und damit auf die Privathaushalte. Ab 2010 fand das Einwohnerwachstum dann überproportional in Städten statt, was zu einem stärkeren Anstieg des Index bei Unternehmen und Öffentlichen führte.
Von größerer Bedeutung sind aber die wohnungspolitischen Implikationen, die sich aus den Charts ziehen lassen. Denn dabei wird deutlich, dass die privaten Haushalte das stabilste Marktsegment darstellen. Der Marktanteil der Haushalte ist groß, aber die Aktivität ist vergleichsweise zyklenunabhängig. Daraus lässt sich ableiten, dass die Privathaushalte nur eingeschränkt in der Lage sind, auf zyklische Schwankungen und damit die Notwendigkeit der Deckung der aktuellen Bedarfslücke zu reagieren. Den Gegenpol hierzu bilden die Öffentlichen. Ihre Aktivität ging in der Phase entspannter Märkte besonders stark zurück. Von 2010 bis 2017 hat sich deren Fertigstellungsvolumen mehr als versechsfacht. Nun verharrt es auf einem Niveau, welches für die Unternehmen selbst ein extremes Wachstum darstellte, am Gesamtmarkt aber trotzdem nur zu knapp 5 Prozent der Fertigstellungen führt. Wollte man dies auf ein substanzielles Niveau steigern, so wäre eine wohl unrealistische weitere Vervielfachung des Wohnungsoutputs der betroffenen Unternehmen in kürzester Zeit notwendig. Dies macht deutlich, dass der wesentliche Beitrag zur Bedarfsdeckung in zyklischen Märkten durch die Baufertigstellungen privater Unternehmen erfolgen muss. Diese Anbietergruppe ist offensichtlich am ehesten zu einer prozentual und absolut relevanten Kapazitätssteigerung in der Lage.
Chart 1: Baufertigstellungen (nur neue Gebäude) nach Typ des Bauherrn – absolut
Chart 2: Baufertigstellungen (nur neue Gebäude) nach Typ des Bauherrn – Index
