Vor dem Hintergrund einschneidender konjunktureller und struktureller Veränderungen des Marktumfeldes seit Jahresbeginn zeigt sich der Büro-Projektentwicklungsmarkt robust. Trotz steigender Bau- und Finanzierungskosten, ESG-Vorgaben und Mietanpassungen ist die Flächennachfrage insbesondere im kleineren und mittleren Segment weiterhin stabil. Projektverzögerungen über einem Jahr sind eher eine Ausnahme. Renditeaufschläge bleiben bei Top-Objekten am geringsten.
Dies sind die Kernergebnisse der aktuellen Expertenbefragung von Colliers unter den größten nationalen Projektentwicklern und Bestandshaltern, die ein umfassendes Stimmungsbild auf dem deutschen Entwicklungsmarkt zeichnen.
Belastungen auf Kostenseite hoch, Flächennachfrage zeigt sich stabil
Bau- und Finanzierungskosten stellen alle Entwickler vor Herausforderungen. So spüren fast drei Viertel der Befragten die steigenden Baukosten stark. Zwei von drei Teilnehmern machen die erhöhten Finanzierungskosten zu schaffen. Für die Hälfte der Entwickler stellen Lieferengpässe eine Belastung dar. Insgesamt bleibt die Flächennachfrage aber stabil: Rund zwei Drittel registrieren eine weiterhin hohe Nachfrage nach Büroflächen.
Die grundsätzliche Unsicherheit im Markt schlägt sich auch in längeren Mietvertragsverhandlungen nieder: Jeweils knapp die Hälfte der Befragten berichtet von einer Zunahme der Verhandlungsdauer über alle Größenklassen hinweg.
ESG und New Work stellen Entwickler vor neue Herausforderungen
Die dominierende Herausforderung bei den Projektentwicklern ist Nachhaltigkeit. So sehen zwei Drittel der Befragten hier starke Auswirkungen auf ihre Neubauentwicklungen und Revitalisierungsmaßnahmen im Bürosegment. Auch das mobile Arbeiten verändert die Anforderungen an Büros und stellt knapp die Hälfte der Entwickler vor neue Herausforderungen. New-Work-Konzepte haben für gut 40 Prozent der Befragten starke Auswirkungen auf ihre Büroentwicklungen oder Revitalisierungen.
Anpassung der Mietpreise, keine Abstriche bei Qualität und ESG
Zur Kompensation der gestiegenen Kosten erhöht die Mehrzahl der befragten Projektentwickler die Mietpreise. Zudem kommen verstärkt Gleitklauseln zum Einsatz, bei denen gestiegene Lohn- und Baupreise weitergegeben werden können. Über ein Drittel der Entwickler plant, Projekte zu verschieben, besonders bei ausbleibenden Vorvermietungen. Auch aufgrund gestiegener Anforderungen der Banken werden die Vorvermietungsquoten heraufgesetzt.
Moderate Anpassung der Angebotsmieten
Die Anpassung der Angebotsmieten aufgrund der gestiegenen Gestehungs- und Finanzierungskosten ist die am häufigsten genannte Maßnahme in der Befragung. So heben zwei von drei Befragten die Büromieten an. Eine Absenkung kommt bei keinem Entwickler in Frage und nur jeder Zehnte hält eine Anpassung der Mieten für nicht notwendig, bei weiteren zehn Prozent ist dies nicht möglich.
Zudem akzeptierten Mieter auch bei neu abgeschlossenen Verträgen Indexierungen: Fast drei Viertel der Befragten greifen derzeit auf dieses Instrument zurück. Als häufigste Alternative wird die Vereinbarung einer Staffelmiete von den Befragten genannt.
Verzögerungen von Projekten bleiben meist unter einem Jahr
Gefragt nach einer Verzögerung von Bau- und Revitalisierungsprojekten im aktuellen Marktumfeld zeigt sich eine angespannte, aber planbare Lage. Dabei kommt es bei in Planung befindlichen Projekten tendenziell häufiger zu Verzögerungen als bei bereits im Bau befindlichen. Hier werden über ein Drittel der Projekte um bis zu ein Jahr nach hinten gestellt. Bei lediglich sechs Prozent planen die befragten Entwickler mit einer Verzögerung von bis zu zwei Jahren.