Für den Zeitraum von 2024 bis 2030 prognostiziert Colliers eine Fremdkapitallücke von 25,3 Milliarden Euro zur Refinanzierung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Davon entfallen rund 70 Prozent auf Büroimmobilien und rund 60 Prozent der aufklaffenden Finanzierungslücke müssen bereits bis 2026 gedeckt werden. Damit nimmt der Restrukturierungs- bzw. Verkaufsdruck am deutschen Markt zu.
Das durch Verkäufe freigesetzte Eigenkapital wird allerdings nicht in gleicher Höhe wieder für den Ankauf von Gewerbeimmobilien eingesetzt werden können, weil es ganz oder teilweise bei der Refinanzierung von anderen Bestandsimmobilien eingesetzt werden muss oder an Eigenkapitalgeber ausgeschüttet wird.
Methodik der Analyse
Methodisch hat Colliers die Investmentjahrgänge 2018 bis 2023 am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt analysiert. Zur Berechnung wurden die registrierten Spitzenrenditen pro Jahrgang sowie die damals geltenden Finanzierungskonditionen zugrunde gelegt. Bei der Kalkulation der Laufzeit von Finanzierungen hat das Market Intelligence & Foresight Team des Unternehmens eine historisch marktübliche Verteilung angesetzt: 40 Prozent aller Finanzierungen laufen über fünf Jahre, 30 Prozent über sieben Jahre und weitere 30 Prozent der Finanzierungen sind über zehn Jahre fixiert.
Fremdkapitallücke wächst weiter an
Eine erste Analyse nach demselben Verfahren hatte Colliers bereits im Mai 2023 vorgelegt. Damals hatte das Unternehmen für den gleichen Analysezeitraum 2024 bis 2030 eine Fremdkapitallücke von 24 Millliarden vorhergesagt. Inklusive des Jahres 2023 lag die prognostizierte Lücke bei 28 Milliarden Euro. Weil der EZB-Zyklus zur Zinserhöhung länger lief und höher ausfiel als im Mai 2023 angenommen und weil die Nettoanfangsrenditen in den meisten Gewerbeimmobiliensektoren stärker angestiegen sind als unter den damaligen Bedingungen ermittelt, hat Colliers seine Prognose angepasst und weist inzwischen eine um 1,3 Milliarden Euro höhere Fremdkapitallücke zur Refinanzierung aus. Das entspricht einem Anstieg um 5 Prozent.
„Der zunehmende Eigenkapitaldruck bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist in Gesprächen mit Investoren und Bestandshaltern zurzeit deutlich spürbar. Die Wahrscheinlichkeit der deutlichen Zunahme von Verkaufsaktivitäten ist aktuell vor allem deswegen besonders hoch, weil 15 von 25,3 Milliarden Euro der aufgezeigten Finanzierungslücke bereits bis 2026 geschlossen werden müssen. Nicht jeder Verkauf wird dabei aber gleich auch ein Notverkauf sein, weil die Immobilien nach wie vor ihren Verkehrswert haben und stille Reserven vor allem bei besonders attraktiven Immobilien vorhanden sind“, sagt Achim Degen, CEO bei Colliers in Deutschland.
Temporäre Darlehensprolongationen sind häufig nicht mit einer Verbesserung der freien Liquidität verbunden und tragen damit nicht grundsätzlich dazu bei, den Verkaufsdruck aufzulösen.
„Mit unserer Analyse zur Refinanzierungslücke bei deutschen Gewerbeimmobilien hatten wir im Mai 2023 für viel Aufsehen im Markt und der erweiterten Öffentlichkeit gesorgt. Deshalb war es uns wichtig, unsere Analyse mit derselben methodischen Präzision fortzuschreiben und dabei die veränderten Marktbedingungen in adäquater Weise zu berücksichtigen. So leisten wir einen weiteren Beitrag zum Erwartungsmanagement am Finanzierungs- und Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien“, sagt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland.
