Flächenumsatz von knapp 1,6 Millionen Quadratmeter unter Vorjahresniveau (- 37 Prozent)
• Fünf der TOP-8 Standorte verzeichnen Flächenumsätze auf dem Niveau von 2019/2020
• Logistikdienstleister werden dank großvolumiger Abschlüsse stärkste Nutzergruppe
• Durchschnittliches Wachstum der Spitzenmiete im zweistelligen Prozentbereich
Die deutschen TOP-8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte generierten laut Colliers in den ersten neun Monaten 2023 einen Flächenumsatz von rund 1,6 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einem Rückgang von 37 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Der Fünfjahresdurchschnitt wurde um rund 29 Prozent verfehlt. Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Wir beobachten, dass die Kluft zwischen den Flächenumsätzen im Vergleich zum Vorjahr von Quartal zu Quartal kleiner wird. Während der Flächenumsatz in den ersten beiden Quartalen nur etwa halb so hoch war wie im Vorjahr, beträgt der Unterschied jetzt nur noch etwa ein Drittel. Wir befinden uns aktuell in einer Rezession und das wirkt sich sowohl auf die Exportzahlen als auch auf den privaten Konsum aus. Wir beobachten vermehrt, dass sich Industrieunternehmen schwertun, ihre Flächenbedarfe einzuschätzen. Ähnlich verhält es sich mit den Kontraktlogistikern. Demgegenüber stehen weiter sehr niedrige Leerstandsquoten und ein Unterangebot an Flächen in vielen Bereichen. Beide Faktoren wirken sich negativ auf die Flächenumsätze aus. Umso positiver bewerten wir die sichtbare Belebung des Vermietungsmarktes im dritten Quartal.“
Großvolumige Abschlüsse stärken den Flächenumsatz an vier der TOP-8 Standorte
Mit Ausnahme der Logistikregion Frankfurt verzeichneten alle TOP-8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang beim Flächenumsatz. Nichtsdestotrotz war das dritte Quartal in den Logistikregionen Berlin, Frankfurt, Köln und Stuttgart das mit Abstand stärkste. Den höchsten Flächenumsatz wies Frankfurt mit 279.200 Quadratmetern (+ 1 Prozent) auf, gefolgt von Hamburg mit 266.100 Quadratmetern (- 34 Prozent), Berlin mit 236.700 Quadratmetern (- 58 Prozent) und Leipzig mit 215.700 Quadratmetern (- 35 Prozent). Dahinter reihten sich Stuttgart mit 176.900 Quadratmetern (- 19 Prozent) sowie die beiden Rheinmetropolen Düsseldorf und Köln mit 138.200 Quadratmetern (- 42 Prozent) bzw. 121.200 Quadratmetern (- 53 Prozent) ein. Schlusslicht ist München mit 115.400 Quadratmetern Flächenumsatz (- 29 Prozent). Auch wenn die Flächenumsätze im Vergleich zum Vorjahr größtenteils zurückgegangen sind, haben sich fünf der TOP-8 Standorte jedoch wieder auf dem Niveau von 2019/2020 eingependelt.
Der Fokus der Nutzer lag in den ersten neun Monaten 2023 vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund zwei Drittel aller Abschlüsse fanden in diesem Bereich statt. Vor allem Standorte wie Berlin, Frankfurt und Hamburg, die aufgrund ihrer Nutzerstruktur in der Vergangenheit von großvolumigen Abschlüssen geprägt waren, verzeichneten im dritten Quartal einige Anmietungen über 10.000 Quadratmeter. So fanden in Frankfurt vier von sechs Abschlüssen im Segment über 10.000 Quadratmetern im dritten Quartal statt, während es in Berlin zwei von drei Vermietungen waren. Darüber hinaus ist bemerkenswert, dass wieder Abschlüsse im Segment über 20.000 Quadratmetern stattgefunden haben. Der größte Eigennutzerabschluss fand im dritten Quartal in der Logistikregion Stuttgart statt, wo Breuninger seine Bestandshalle um 40.000 Quadratmeter erweitern wird. Insgesamt waren die zehn größten Abschlüsse für rund 22 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich.
Während in der Vergangenheit vor allem Handelsunternehmen die stärkste Nutzergruppe bildeten, wurden diese zum Ende des dritten Quartals von den Logistikdienstleistern mit einem Anteil von 31 Prozent am gesamten Flächenumsatz als stärkste Nutzergruppe abgelöst. Dicht gefolgt von Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe mit 30 Prozent. Handelsunternehmen machten rund 26 Prozent am gesamten Flächenumsatz aus.
Rebecca Lohner, Senior Consultant Market Intelligence & Foresight sagt: „Das Konsumverhalten im Jahr 2023 hat sich weniger positiv entwickelt als erwartet. Wir beobachten weiterhin, dass Handelsunternehmen strategisch angemietete Flächen in Form von Untermietflächen an den Markt abgeben. Diese werden aufgrund des weiterhin vorherrschenden Nachfrageüberhangs jedoch direkt wieder absorbiert. Insgesamt sehen wir derzeit einen gesunden Nachfragemix auf dem Markt sowie eine ungebrochene Nachfrage nach Logistikimmobilien.“
Mieten weiterhin auf Wachstumskurs
Die TOP-8 Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 11 Prozent bei der Spitzen- und 12 Prozent bei der Durchschnittsmiete. Die höchste Spitzenmiete weist weiterhin München mit 8,50 Euro/Quadratmeter (+ 8 Prozent) auf, gefolgt von Stuttgart mit 8,10 Euro/Quadratmeter (+ 13 Prozent). Damit ist Stuttgart die zweite Logistikregion, die die 8-Euro-Marke überschritten hat. An dritter Stelle reiht sich Frankfurt mit einer Spitzenmiete von 7,80 Euro/Quadratmeter (+ 7 Prozent) ein, gefolgt von Hamburg und Berlin mit 7,70 Euro/Quadratmeter (+ 13 Prozent bzw. + 10 Prozent) sowie Düsseldorf und Köln mit einer Spitzenmiete von jeweils 7,50 Euro/Quadratmeter (+ 4 Prozent und + 11 Prozent). Schlusslicht bildet die Logistikregion Leipzig mit 5,60 Euro/Quadratmeter, die jedoch mit 19 Prozent das größte
Mietwachstum im Zwölfmonatsvergleich aufweist.
„Wir erwarten, dass niedrige Leerstandsraten und eine rückläufige Anzahl von Neubauprojekten den Aufwärtsdruck auf die Bestandsmieten weiter erhöhen werden. Darüber hinaus beobachten wir, dass die hohen Grundstückskosten, steigende Anforderungen an die Immobilie im Hinblick auf ESGKriterien und anhaltend hohe Finanzierungskosten dazu führen, dass Projektentwickler höhere Mieterwartungen haben. Das Jahresergebnis wird hinsichtlich des Flächenumsatzes nicht an die Rekordergebnisse der Vorjahre anknüpfen können. Wir erwarten aber dennoch für das vierte Quartal eine anhaltende Belebung des Marktes, die sich positiv auf das Jahresendergebnis auswirken wird“, sagt Nicolas Roy abschließend.