Drittes Quartal mit bislang höchstem Quartalsergebnis des Jahres am
gewerblichen Investmentmarkt
• Rückkehr marktprägender Portfoliokäufe von lebensmittelgeankerten
Fachmärkten und Logistikimmobilien
• Großvolumige Bürotransaktionen bleiben die Ausnahme
• Trotz abnehmender Unsicherheit und geringerer Volatilitäten im Zinsund
Finanzierungsumfeld ruhiges Jahresendquartal erwartet
• Fortsetzung der Renditeanstiege in allen Assetklassen
Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten neun Monaten des Jahres Gewerbeimmobilien für 17,3 Milliarden Euro gehandelt. Darüber hinaus wurden 6,0 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im institutionellen Wohnsegment (ab 50 Wohneinheiten) erzielt, so dass in Summe 23,3 Milliarden Euro Umsatz am deutschen Immobilieninvestmentmarkt verzeichnet wurden. Das Ergebnis im Gewerbeimmobilienbereich hat sich damit gegenüber dem Durchschnitt der Ausnahmedekade von 2013 bis 2022 halbiert. Zur Jahresmitte betrug der Rückstand allerdings noch 56 Prozent, insgesamt zeichnet sich also tendenziell eine leichte Belebung ab.
Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, ordnet ein: „Tatsächlich
haben wir im dritten Quartal etwas mehr Marktaktivität gesehen als in den beiden Vorquartalen. Das gilt vor allem für das Volumen, das mit 7,0 Milliarden Euro rund ein Drittel über dem Schnitt der beiden Vergleichsperioden lag. Ein wesentlicher Treiber für den leichten Anstieg liegt in der Rückkehr von Portfolios in der Größenordnung von 250 Millionen Euro und darüber. Solche Abschlüsse haben wir im bisherigen Jahresverlauf nur in Form von wenigen Einzeldeals oder strategischen Beteiligungen gesehen. Die Zahl der Transaktionen lag mit rund 240 auf dem Niveau der beiden Vorquartale.“
Bei den erwähnten Paketverkäufen, die dem Portfolioanteil aus ihrem historischen Tief von 14 Prozent auf nunmehr 24 Prozent heraushalfen, handelt es sich unter anderem um das 188 Nahversorgungsimmobilien umfassende Bestandsportfolio von x+bricks, das der kanadische Assetmanager Slate für rund eine Milliarde Euro erwarb. Die drei übrigen Großportfolios sind dem Logistiksegment zuzuschreiben. Den größten Abschluss unterzeichnete die Deka, die sich mit 560 Millionen Euro zur Hälfte an fünf Logistikparks des Entwicklers und Joint-Venture-Partners VGP beteiligte. Diese marktprägenden Transaktionen festigten das Einzelhandelssegment als derzeit umsatzstärkste Assetklasse (27 Prozent Marktanteil). Industrie- und Logistikimmobilien (25 Prozent) zogen in den letzten drei Monaten am Bürosegment (21 Prozent) vorbei.
Bürosegment nur noch drittgrößte Assetklasse
Großvolumige Bürotransaktionen bleiben weiter die Ausnahme und sind im Wesentlichen für das unterdurchschnittliche Abschneiden der sieben größten Investmentzentren am bundesweiten Gesamtmarkt verantwortlich. Der Volumenanteil der TOP 7 schrumpfte sektorübergreifend auf ein Rekordtief von 35 Prozent und verfehlte mit 6,0 Milliarden Euro den Zehnjahresdurchschnitt um 70 Prozent.
Matthias Leube, CEO & Head of Capital Markets bei Colliers: „Das Anspringen des Bürosegments bleibt der entscheidende Gradmesser für die Wende am Investmentmarkt. Neben den Unsicherheiten, die vom Konjunktur- und Finanzierungsumfeld ausgehen und alle Nutzungsarten in ähnlicher Weise treffen, belasten die Diskussionen um den zukünftigen Bedarf von Büroflächen sowie den noch schwer zu kalkulierenden Restrukturierungsaufwand zukunftsfähiger Flächen das Segment wie kein Zweites. Die Preisfindung zwischen Verkäufern und Käufern ist somit ungleich schwerer. Im Schnitt aller TOP 7 Märkte sind die Brutto-Spitzenrenditen daher im zurückliegenden Quartal um weitere 30 Basispunkte auf 4,60 Prozent angestiegen. Viele Verkaufsprozesse von Landmark-Büroobjekten sind angesichts deutlich höherer Preisvorstellungen auf Eigentümerseite derzeit ausgesetzt. Allerdings ergeben die Gespräche mit Investoren, dass auch in diesem Nutzungssegment neues Kapital geraist wird.“
Kleinvolumige Verkäufe weiterhin Rückgrat der Marktaktivitäten
Seit Anfang des Jahres bilden über alle Nutzungsarten hinweg vor allem kleinvolumige Assets bis 50 Millionen Euro in guten Lagen das Rückgrat des Transaktionsgeschehens. Während eigenkapitalstarke Investoren, insbesondere Family Offices, auf Core-Produkte zurückgreifen, sind derzeit auch wieder vermehrt Investoren mit Core-Plus- und Value-Add-Profil auf der Suche nach Restrukturierungsobjekten in überschaubaren Größenordnungen und mit Aussicht auf Mietsteigerungen. Hinter dem Kauf von zahlreichen kleinen Objekten verbirgt sich teilweise auch die Strategie, in einer späteren Aufschwungphase marktkonforme Portfolios für den Exit zusammenstellen zu können.
Neben „Manage to Green“-Maßnahmen sind auch Umnutzungen oder Entwicklungen von Mixed-Use-Objekten, die das Potenzial zur Schaffung neuer Standortqualitäten haben, ein vielversprechendes Investment. Gerade innerstädtische Grundstücke werden zu diesem Zweck
erworben. Der Marktanteil in der Kategorie Gewerbegrundstücke ist mit 15 Prozent an etablierten Immobiliensektoren wie Hotel (3 Prozent) und Gesundheitsimmobilien (4 Prozent) vorbeigezogen.
Ausblick: 2023 endet mit Gesamtvolumen von rund 25 Milliarden Euro Leube abschließend: „Deutschland ist in der Rezession angekommen, die aber vergleichsweise mild ausfällt. Die Inflation hat ihren Höhepunkt überwunden, auch wenn sie 2024 voraussichtlich noch deutlich über dem Preisstabilitätsziel von 2 Prozent liegen wird. Der im September erfolgte, zehnte Zinsschritt der EZB wird mit großer Wahrscheinlichkeit der vorerst letzte gewesen sein. Das bringt Planungssicherheit für Investoren und wirkt sich stabilisierend auf die Finanzierungskosten aus. Weitere Renditeanstiege für Immobilien sind für die Marktaktivität positiv zu werten, da diese in der Anlegergunst gegenüber alternativen Anlagen wie Staats- und Unternehmensanleihen an Attraktivität zurückgewinnen. Zudem werden zunehmender Refinanzierungsbedarf für restrukturierungsbedürftige Objekte und deren Wertverluste größere Bestandshalter in absehbarer Zeit verstärkt dazu veranlassen, über Verkäufe zu realistischen Preisen nachzudenken. Diese Annäherung und Erhöhung der Anzahl der Transaktionen führt zur weiteren Stabilisierung und damit Bodenbildung. Schreiben wir die Wachstumsraten des dritten Quartals fort, endet das Investmentjahr 2023 mit einem Transaktionsvolumen von rund 25 Milliarden Euro. Die Gespräche mit nationalen und internationalen Investoren zeigen, dass sich die Belebung des Transaktionsmarktes mit neuem Kapital in 2024 fortsetzen wird.“