Justiziar/Leiter Recht BFW Bundesverband
2024 ist das Jahr, in dem sich die CO2-Kostenaufteilung in vielen Fällen erstmals in den Nebenkostenabrechnungen auswirkt. Seit 2021 wird in Deutschland eine Abgabe auf den Ausstoß von Kohlendioxid (CO2) erhoben. Sie beträgt seit dem 01.01.2024 45 Euro pro Tonne statt zuvor 30 Euro. Bis Ende 2022 mussten Mieter die CO2-Abgabe allein tragen. Seit dem 01.01.2023 muss die CO2-Abgabe nach einem 10-Stufen-Modell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Maßstab für die Einstufung sind die jährlichen Brennstoffverbräuche.
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ECKPUNKTE IM KURZÜBERBLICK
Anwendungsbereich: Auf Mietverhältnisse oder Räume, in denen keine Heizkostenabrechnung durchgeführt wird, findet das Gesetz keine Anwendung, soweit nicht vertraglich die Durchführung einer Heizkostenabrechnung vereinbart wurde.
Dies betrifft insbesondere Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime oder Gebäude, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr aufweisen (siehe § 11 HeizkostenV)
Beschränkungen bei unmöglichen energetischen Verbesserungen (§ 9 CO2KostAufG)
In Fällen, in denen eine wesentliche Verbesserung der Gebäudehülle oder/und der Heiztechnologie wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben nicht möglich ist, wird der Vermieter von der Kostenbelastung teilweise oder vollständig befreit.
Ausnahme: teilweise Sanierungsbeschränkung
Eine Sanierungsmöglichkeit besteht nach dem CO2KostAufG nur teilweise, wenn der Vermieter das Gebäude entweder nur energetisch verbessern oder nur die Wärmeerzeugungstechnologie erneuern kann. Für diese Fälle kann der Vermieter eine Kürzung des Vermieteranteils an den Kohlendioxidkosten um die Hälfte vornehmen.
Regelbeispiele für teilweise Sanierungsbeschränkungen
- Anschluss- und Benutzungszwang: Gebäudesanierung möglich
- Denkmalschutzrechtliche Bestimmungen: Heiztechnologiewechsel möglich
- Erhaltungssatzungsgebiete: Einzelfallbewertung
Eine Herabstufung des Vermieteranteils setzt aber voraus, dass er an einer wesentlichen Verbesserung gehindert ist. Damit soll ausgeschlossen werden, dass bereits kleinere Einschränkungen zu einer Herabstufung führen. Was das konkret bedeutet, ist unklar.
Ausnahme: vollständige Sanierungsbeschränkung = vollständige Kostenentlastung für Vermieter
§ 9 Absatz 2 CO2KostAufG regelt die Fälle, in denen dem Vermieter keine Möglichkeit verbleibt, um eine für ihn günstigere Einstufung des Gebäudes zu erreichen, er also weder wesentliche Verbesserungen der Gebäudehülle oder der verwendeten Heiztechnologie erreichen kann. Ein Anteil des Vermieters an den Kohlendioxidkosten entfällt in diesen Fällen vollständig.
Nachweispflicht zur Sanierungsbeschränkung
Es besteht eine Nachweispflicht des Vermieters, der sich auf die Sanierungsbeschränkungen beruft. Den Nachweis hat der Vermieter spätestens im Rahmen der nächsten Heizkostenabrechnung zu erbringen.
Selbstversorger: Berechnung des CO2-Anteils der Wohnung (§ 5 Abs. 3 CO2KostAufG)
In den Fällen, in denen ein Mieter sich selbst mit Wärme und Warmwasser versorgt, also etwa Wärme aus einer Gasetagenheizung und das Gas direkt vom Anbieter bezieht, ist der Mieter für die Anwendung des Stufenmodells selbst zuständig.
Der Mieter berechnet in diesen Fällen den spezifischen Kohlendioxidausstoß der Wohnung. Der Kohlendioxidausstoß der Wohnung wird durch ihre Wohnfläche dividiert. Weiter legt in diesen Fällen der Mieter den spezifischen Kohlendioxidausstoß der Wohnung an das Stufenmodell gemäß Anlage an und ermittelt auf diese Weise das maßgebliche Aufteilungsverhältnis.
Sonderfall Selbstversorger und Contracting
In dieser Ausgangslage hat der Mieter selbst die Kosten für die Lieferung des Brennstoffs und damit auch die hierauf entfallenen Kohlendioxidkosten zu tragen. Dies ist etwa der Fall, wenn die Mietwohnung über dezentrale Heizungsanlagen wie zum Beispiel über eine Gasetagenheizung versorgt wird.
Auch beim Heizen mit Heizöl gibt es Fälle, in denen der Mieter zum Beispiel in einem Einfamilienhaus den Öltank auf eigene Rechnung befüllt. Auch wenn der Mieter mit einem Wärmelieferanten direkt einen Vertrag für die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser geschlossen hat (Contracting), hat der Mieter mit den Kosten der Wärmelieferung zugleich die Kohlendioxidkosten zu tragen. Mieter haben dann jedoch einen Erstattungsanspruch (siehe unten).
Aufteilung bei Nichtwohngebäuden (§ 8 CO2KostAufG)
Die Kohlendioxidkosten bei Nichtwohngebäuden werden i.d.R. zwischen den Mietparteien hälftig geteilt. Diese Pauschalierung wird damit begründet, dass derzeit noch keine validen Daten für die Entwicklung eines Stufenmodells für Nichtwohngebäude vorliegen. In Anbetracht der Heterogenität im Bestand von Nichtwohngebäuden wird sich dies wohl auch zukünftig nicht ändern. Das hält den Gesetzgeber jedoch nicht davon ab, in § 8 Abs. 4 CO2KostAufG eine Stufenmodell für das Jahr 2025 anzukündigen. Ausgang offen.
Sonderfall: gemischt genutzte Gebäude
Die hälftige Teilung der Kohlendioxidkosten für Nichtwohngebäude gilt für alle Gebäude, die nicht überwiegend als Wohnraum genutzt werden (§ 3 Abs. 1 Nr. 23, 33 GEG). Damit sind auch Mietverträge über Wohnräume in gemischt genutzten Gebäuden erfasst, soweit die gewerbliche Nutzung überwiegt.
Abrechnung bei Wohngebäuden (§ 7 Abs. 1 CO2KostAufG)
Vermieter von Wohnungen müssen vor der Verteilung der Kosten für die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser auf die einzelnen Nutzer den errechneten Vermieteranteil der Kohlendioxidkosten abzuziehen.
Abrechnung für Nichtwohngebäude (§ 8 Abs. 3 CO2KostAufG)
Die Abrechnung für Nichtwohngebäude orientiert sich an der Abrechnung für Wohngebäude.
Vermieter in Nichtwohngebäuden weisen demnach in der Heizkostenabrechnung den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten sowie die Berechnungsgrundlagen aus. Die Einstufung nach einem Stufenmodell entfällt bei Nichtwohngebäuden.
Erstattungsanspruch für Selbstversorger in Nichtwohngebäuden (§ 8 Abs. 2 CO2KostAufG)
§ 8 Absatz 2 CO2KostAufG regelt auch für Nichtwohngebäude einen Erstattungsanspruch für Mieter, die sich selbst mit Wärme versorgen. Für die Abrechnung gelten die gleichen Fristen und Verrechnungsmöglichkeiten wie bei einem Erstattungsanspruch in einem Wohngebäude nach § 6 Abs. 2 CO2KostAufG.
Kürzungsrecht bei fehlerhafter Umsetzung des CO2KostAufG
(§§ 7 Abs. 4, 8 Abs. 3 letzter Satz i. V. m § 7 Abs. 4 CO2KostAufG)
Der Mieter kann die Heizkostenabrechnung um 3 Prozent kürzen, wenn der Vermieter die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnungen oder die Abrechnung der Kohlendioxidkosten gegenüber dem Mieter nicht offenlegt oder die Berechnung oder die Einstufung gem. CO2KostAufG unterlässt.