Büromarktprognose zeichnet eingetrübtes Bild

Nachdem sich die Rahmenbedingungen der Immobilienmärkte allgemein verschlechtert haben, zeichnen sich auch bei Büroimmobilien negative Entwicklungen ab. Dies zeigt sich vor allem bei den Prognosen für Leerstandsquoten und Renditen. Das eingetrübte Bild, das die Prognostiker in der gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose insgesamt zeichnen, weist eine Reihe spezifischer ungünstiger Veränderungen auf, ist aber kein umfassendes Krisenszenario. Insbesondere bei der Entwicklung der Spitzenmieten sind die Aussichten weiterhin positiv. Dadurch werden die negativen Erwartungen an die Entwicklung der Spitzenrenditen nur teilweise aufgefangen. Somit muss mit nachgebenden Kapitalwerten bei Büroimmobilien gerechnet werden.

Spitzenrenditen: Die Renditekompression ist (vorerst) vorbei.
Einhellig sagen die Prognostiker eine Erhöhung der Spitzenrenditen in allen Top-5-Büromärkten voraus. Fasst man die Jahre 2022 und 2023 zusammen, werden im Mittel Steigerungen zwischen 80 und 100 Basispunkten erwartet.

Rechnerisch führt das beispielsweise in Hamburg zu einem Anstieg der Spitzenrendite von rund 2,6 % auf 3,6 %. Bei unveränderten Mieterlösen und Bewirtschaftungskosten würde sich der Wert einer Spitzenimmobilie um circa 25 % ermäßigen. Vergleichbare Berechnungen ließen sich für alle betrachteten Märkte anstellen, wobei der prognostizierte Anstieg in Hamburg am höchsten und in Berlin am niedrigsten (+80 Basispunkte) ist. An der Rangfolge ändert sich durch diese Anstiege nichts: Berlin und München bleiben die teuersten Märkte.
Vor der rasanten Zinswende der letzten Monate konnte man noch von gleichbleibenden Renditen ausgehen, die aber nun, im veränderten Umfeld, nicht mehr aufrecht erhalten werden können.

Leerstände: Spürbarer Anstieg in Berlin
Überraschenderweise stellen sich die Vorhersagen des Leerstands positiver dar als noch vor einem halben Jahr. Zwar hat sich an der Erwartung, dass die Leerstandsquoten steigen, nichts geändert, aber die Anstiege werden in Berlin, Frankfurt und Hamburg weniger stark ausgeprägt sein. In Frankfurt soll die Leerstandsquote 2022 auf ihrem relativ hohen Niveau verharren und erst wieder 2023 ansteigen, insgesamt von rund 8,1 % auf rund 8,8 %. In Hamburg zeigt sich eine ähnliche Entwicklung, allerdings mit niedrigerem Ausgangsniveau (Anstieg von 3,9 % auf 4,6 %).

Den stärksten Anstieg erwarten die Experten in Berlin, um fast 1,5 Prozentpunkte von 3,2 % auf 4,65 %. München und Düsseldorf zeigen sich mit Anstiegen um 0,9 bzw. 0,85 Prozentpunkten stabiler.

Spitzenmieten: Überwiegend positive Aussichten
Über beide Jahre (2022 und 2023) hinweg wird in allen 5 Märkten mit steigenden Spitzenmieten gerechnet, wobei der Anstieg in Berlin und München am stärksten (+ 6,5 % bzw. +7,0 %) und in Frankfurt am schwächsten ausfällt, aber auch dort immer noch +3,7 % beträgt. Daraus ergibt sich für eine hypothetische Spitzenimmobilie bei isolierter Betrachtung eine Wertsteigerung. Diese wird allerdings durch die Folge der Renditeerhöhung mehr als ausgeglichen: Insgesamt ergibt sich überschlägig ein Absinken des Kapitalwerts dieser hypothetischen Immobilie um rund 20 %. Da der Wert von Immobilien von sehr vielen verschiedenen Einflüssen abhängt, kann aus diesem Schätzwert nicht auf die Wertentwicklung einzelner Immobilien geschlossen werden.

Fazit
Die Researcher, die sich an der gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose beteiligt haben, erwarten bis Ende 2023 eine überwiegend negative Marktentwicklung, die sich vor allem aus dem starken Anstieg der Renditen ergibt. Aus den Vorhersagen der Mieten lässt sich hingegen ableiten, dass die Büromärke, genauer die Märkte für Büromietflächen, vergleichsweise stabil sind.

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