Laut der gif-CRES Consensus Büromarktprognose 1/2021 ist das wirtschaftliche Umfeld der Büroimmobilienmärkte einerseits weiterhin durch Unsicherheit geprägt, obwohl sich andererseits in den Stimmungsindikatoren und Aktienkursen der letzten Wochen ein ungebrochener Optimismus niederzuschlagen scheint.
Die Daten der Büromärkte und ihres Umfelds werden sich nach den Berechnungen der Researcher vor allem in steigenden Leerstandsquoten niederschlagen, wobei der Anstieg in den verschiedenen Märkten unterschiedlich ausfällt und in Berlin sowie Düsseldorf ausgeprägter sein wird als in den anderen drei betrachteten Märkten.
Die Spitzenrenditen und Spitzenmieten bleiben in den kommenden rund eineinhalb Jahren, dem Prognosezeitraum der Consensus-Umfrage, stabil.
Unverändert niedrige Spitzenrenditen
Ausgangspunkt sind die historisch einmaligen Tiefststände bei den Spitzenrenditen, die in Berlin und München bereits deutlich unter drei Prozent liegen. Nach wie vor sieht die Mehrheit der Prognostiker keine Tendenz zu steigenden Renditen, so dass der Mittelwert (Median) der erwarteten Änderungen nach wie vor bei ±0 Basispunkten liegt.
Das bedeutet weiterhin, dass die Spitzenrenditen in Hamburg, Berlin, Frankfurt und München mindestens bis Ende des Jahres 2022 unter drei Prozent liegen werden – in Düsseldorf leicht darüber.
Moderater Anstieg der Leerstände
Die schon in der letzten Umfrage erkennbare Erwartung steigender Leerstandsquoten ist weiterhin differenziert: Bis 2022 werden für Berlin, München und Düsseldorf signifikante Steigerungen zwischen 0,85 und 1,45 Prozentpunkte vorhergesagt, allerdings in Berlin und München ausgehend von dem sehr niedrigen derzeitigen Niveau (Median: 2,5 % bzw. 2,7 %). In Hamburg und Frankfurt liegen die erwarteten Anstiege knapp unter einem Prozentpunkt.
Wenig Veränderung bei den Spitzenmieten
Analog zu den Renditen wird auch bei den Spitzenmieten eine stabile Entwicklung erwartet, obwohl die steigenden Leerstandsquoten andere Erwartungen nahelegen und in der letzten Umfrage ein nennenswerter Teil der Prognostiker zumindest in Berlin leicht sinkende Mietpreise erwartet hatte.
Gleichwohl sind stabile Spitzenmieten nicht unplausibel, da sich diese Kennzahl auf sehr enge Teilmärkte in besten Lagen fokussiert, während sich die Leerstandsquoten auf den jeweiligen regionalen Gesamtmarkt beziehen. Außerdem führt die prognostizierte Entwicklung zu Leerstandsquoten, die bei maximal vier Prozent liegen. Es ist nicht überraschend, dass von derart niedrigen Leerständen keine spürbaren negativen Impulse auf die Mieten ausgehen.
Im Gegenteil kann sich ein Teil der Umfrageteilnehmer sogar wieder leicht, um maximal ein Prozent steigende Spitzenmieten in Berlin, Hamburg und München, vorstellen.
Fazit: Seitwärtsbewegung bis Ende 2022
Die Mehrheit der Researcher, die an der Consensus Büromarkt-Umfrage mit ihren Prognosen beteiligt sind, erwartet bis Ende 2022 eine Seitwärtsbewegung auf dem zuvor erreichten hohen Niveau. Tendenziell scheint aber ein leichter Optimismus zurückzukehren und, von einem leichten Anstieg der Leerstandsquoten abgesehen, wird mit stabilen Spitzenmieten und -renditen gerechnet.