Vorsitzende des BFW-Fachausschusses Quartiersentwicklung, Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien, Geschäftsführende Gesellschafterin der DGC Dr. Grumme Consulting GmbH, München
„Trotz guter Geschäfte: Gedämpfte Erwartungen an den Büromärkten“ titelte das Handelsblatt kurz vor der diesjährigen EXPO REAL. Die Markdaten sprechen zunächst eine andere Sprache: Jones Lang LaSalle ermittelt ein Transaktionsvolumen mit bestem dritten Quartal aller Zeiten. Der ZIA spricht von „Notstand“ in bis zu fünfzehn Großstädten, da zu wenige Flächen zur Verfügung stehen.
Gegenläufig entwickeln sich derzeit die Konjunkturindikatoren der Wirtschaft, hier zeichnet sich eine Stimmungsverschlechterung ab. Das ifo-Beschäftigungsbarometer, das die Bereitschaft deutscher Unternehmen zu Neueinstellungen abbildet, sank im August erstmals unter den Stand von 2015. Der Sachverständigenrat der Wirtschaftsweisen sieht in seinem aktuellen Jahresgutachten die deutsche Volkswirtschaft im Abschwung.
Der BFW hat die Stimmung und die Entwicklungen auf dem Büromarkt auf der EXPO REAL im Rahmen einer Diskussionsrunde auf dem Gemeinschaftsstand der BID diskutiert. Teilnehmer waren Andreas Wende von NAIapollo und Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Büroimmobilien, Axel Quester von Armin Quester Immobilien GmbH und Vizepräsident des IVD sowie Karsten Nölling, Vorsitzender der Geschäftsführung von KIWI digitale Zugangssysteme.
Andreas Wende relativierte gleich zu Beginn die aktuelle Wahrnehmung: „Ernüchterung, was bedeutet das, und von welchem Zeitraum sprechen wir bei dieser Thematik?“ Auch er sieht im aktuellen Büromarkt in Deutschland „Jahrhundertrekorde“, was das Thema niedrigen Leerstand in den großen deutschen Städten angeht. Auch kaum Leerstände in B- und C-Städten, die derzeit ebenfalls einen hohen Nachfragedruck von Nutzerseite haben.
Doch in die Zukunft blickt er kritisch: Was passiert, wenn in der gewerblichen Industrie Personal abgebaut wird? Wenn die großen Mittelständler, die Automobilindustrie unter Druck geraten und Standorte schließen. Dann wird es mit einem Zeitversatz von einigen Jahren auch den Büromarkt treffen. Somit sieht Andreas Wende auch Ernüchterung: „Jetzt können wir noch feiern, aber mit Ausblick auf heute in einem Jahr wird es schon deutlich anders aussehen.“
Auch Axel Quester sieht im Rückblick Jahr für Jahr steigende Büromieten und historisch niedrige Leerstände. Bis auf ganz wenige Büromärkte teilweise deutlich unter fünf Prozent. Selbst wenn jetzt die Nachfrage etwas zurückgehen würde, sei nicht damit zu rechnen, dass der Markt in irgendeiner Form einbricht. Auch sei die Entwicklung der Büromieten etwas abgeflacht. „Wir werden also nicht wieder, Jahr für Jahr, diese Steigerungsraten hinbekommen, aber das ist, glaube ich, auch eine ganz gesunde Entwicklung, die im Augenblick stattfindet und der Rest ist im Prinzip schwierig prognosefähig, hängt natürlich sehr von der weiteren konjunkturellen Entwicklung in Deutschland ab“, ist Questers Fazit.
Vor diesem wirtschaftlichen Hintergrund stellt sich die Frage, welche Anforderungen mit diesen perspektivischen Veränderungen an zukünftige Büroflächen gestellt werden müssen. Stichwort Digitalisierung: Sind die heute entwickelten Flächen, die derzeit zu Höchstmieten vermietet werden, noch wettbewerbsfähig?
Karsten Nölling von KIWI sieht derzeit auch noch keine Eintrübung am Markt. Doch damit gerate die Branche in eine fatale Situation. Die Hochstimmung sei nicht hilfreich, wenn über neue Technik und Innovationen in der Branche nachgedacht werden soll, denn der Handlungsdruck sei nicht groß. Alle Flächen ließen sich derzeit vermieten, mit oder ohne viel Technologie.
Nölling beobachtet allerdings auch, dass sich die Erwartungshaltung auf das, was vielleicht in 18 oder 24 Monaten passieren kann, bei den ersten Marktteilnehmern ändert und eine Auseinandersetzung mit technologischen Trends, die zukünftig im Büro notwendig sein könnten, stattfindet. Hier sieht Nölling den Türzugang als sehr relevant an, denn diese Technologie habe maßgeblich mit Flexibilisierung und Effizienz zu tun.
Aber auch weitere technologische Themen werden zukünftig in einem klassischen Büro eine große Rolle spielen. Zum Beispiel Sensorik und damit verbunden die Fragen der Temperatur oder des CO2 -Gehalts der Raumluft.
Das werde verstärkt in die Diskussion der zukünftigen Flächen- und Arbeitsqualität einfließen. Auch Themen der Arbeitsorganisation und Flächeneffizienz werden durch neue Technologien neu gedacht werden: Wie funktioniert Raumbuchung, wie funktioniert Indoor Navigation in den größeren Büros? Hier sieht Nölling heute schon eine ganze Menge Dinge, die umgesetzt und auch schneller eingeführt werden könnten, als es heute in vielen Objekten passiert.
Ist dieser Blick in die Zukunft und die neuen technischen Möglichkeiten, aber auch der Handlungsdruck, schon im Markt angekommen? Oder denkt die Branche zur Zeit nur in der Kategorie Stuhl und Tisch? Hier sieht Andreas Wende derzeit ein Umsetzungsdefizit. Verbal sei die Thematik bei allen Akteuren angekommen und werde allerorts diskutiert.
Es gibt Digitalisierungsoffensiven und -manager, aber in der Umsetzung, wenn Produkte entwickelt werden sollen, die in großen Stückzahlen im Markt im Portfolio ausgerollt werden können, wird es schwierig in der Umsetzung. Hier sieht Wende das Dilemma, dass aufgrund des derzeit funktionierenden Marktes es keine Notwendigkeit gibt, Veränderungen proaktiv zu fördern und dann auch zu investieren.
Nölling von KIWI betont die Chance, mit innovativen Konzepten und Technologien einen echten Mehrwert zu schaffen, sowohl für die Wohn- als auch in der Gewerbe- und Büronutzung. So löst KIWI ein reales Problem, nämlich den Türzugang, und das ist in erster Linie ein Effizienzthema. Ein digitaler Zugang kann einfach eingerichtet und auch geändert werden. Hier sieht KIWI ein hohes Potential, die Effizienz zu steigern, und nicht nur ein nice-to-have nach dem Motto „ich müsste was mit Digitalisierung machen“. Auch beim Thema Sicherheit kann beim Wohnen und im Büro Mehrwert durch Digitalisierung geschaffen werden.
Allerdings sieht Wende im Immobilienmanagement noch keinen Handlungsdruck, sich auch heute schon mit diesen Themen auseinanderzusetzen. Dabei sollte hier verstärkt über neue Lösungen und Modelle nachgedacht werden. Denn nicht alle Innovationen können auch direkt über die Miete weitergeben werden. Hier gibt es Bereiche, die Eigentümern und Asset-Managern helfen, die Kosten zu reduzieren und auch die Mieterzufriedenheit zu erhöhen.
Das sorgt dafür, dass der Mieter gerne nochmal verlängert, vielleicht mehr optionale Leistungen wahrnimmt usw. Über das Thema „zweite Miete“ muss die Branche verstärkt nachdenken und die Innovationen dafür nutzen. Allerdings ist diese Marktlage für die lebendige StartUp-Szene mit einigen interessanten ProTechs eine schwierige Situation. Wie viele von diesen PropTechs mit innovativen und guten Ideen werden überhaupt überleben, wenn der Markt in der Gesamtheit noch nicht bereit ist, hier flächendeckend zu investieren oder auch erst einmal zu experimentieren.
Mit dem Blick auf die sogenannten B-Städte sieht Quester die Bereitschaft, Innovationen umzusetzen ebenfalls kritisch. In Duisburg liegt die Spitzenmiete unter 15 Euro und da ist jetzt all das, was an digitaler Technik oder auch an Nachhaltigkeit und ökologischem Bauen bei Büroneubauten gefordert wird, im Hinblick auf die Gesamtkostensituation wirtschaftlich kritisch. In hochpreisigen Märkten, wo man dann über Büromieten über 30 Euro spricht, dürfte die Umsetzung einfacher sein.
Appell aller Teilnehmer an die Branche: Da zur Zeit die Stimmung gut ist und es der Branche alles in allem gut geht, besteht die Chance, antizyklisch über neue Technologien und Konzepte nachzudenken und auch zu investieren.