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Büromärkte: Weniger Fläche, steigende Mieten

Während der Flächenumsatz an den Top-6-Bürovermietungsmärkten laut Savills im 1. Quartal 2023 weiter zurückging, setzten die Mieten ihren Anstieg fort. Ein Flächenumsatz von ca. 560.000 m² bedeutet einen Rückgang von 15 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Spitzen- und Durchschnittsmiete stiegen im Durchschnitt aller sechs Märkte in den letzten drei Monaten um 2 % bzw. 5 %.

Die Leerstandsrate blieb unverändert bei 4,8 %. Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, berichtet dazu: „Das Marktumfeld ist für Eigentümer und Nutzer gleichermaßen herausfordernd. So sehen sich viele Eigentümer beispielsweise mit steigenden Anforderungen der Nutzer konfrontiert und müssen ihre Flächen entsprechend ausbauen, um wettbewerbsfähig zu bleiben – und das bei drastisch gestiegenen Ausbaukosten. Eigentümer mit schlechten Flächen, insbesondere in wenig attraktiven Lagen, leiden unter steigenden Leerständen. Die Nutzer wiederum werden von steigenden Mieten und Nebenkosten belastet und viele sind immer noch dabei, die Transformation in die Post-Corona-Arbeitswelt zu bewältigen und ihre zukünftigen Büroflächenbedürfnisse auszubuchstabieren.“


Neubauflächen in zentralen Lagen im Fokus der Nutzer

Dass die Mieten weiter stiegen, dürfte ganz wesentlich dem anhaltenden Fokus vieler Nutzer auf höherwertige Flächen und vor allem auf attraktive Lagen geschuldet sein. „Gerade für viele große Unternehmen sind Neubauflächen fast alternativlos. Dass zumeist nur solche Flächen über eine Nachhaltigkeitszertifizierung verfügen, spielt dabei auch eine Rolle und kann sogar entscheidend sein“, so Rotberg. Ein Umzug in eine bessere Lage geht nach Beobachtung von Savills häufig einher mit einer Verkleinerung der Bürofläche, weil der Flächenbedarf vieler Nutzer vor dem Hintergrund des mobilen Arbeitens gesunken ist. Rotberg dazu: „Die Nutzer zahlen nach einem Umzug in eine bessere Lage zwar teils deutlich höhere Quadratmetermieten, kommen durch die Flächenverkleinerung aber unter Umständen trotzdem mit ihrem bisherigen Flächenkostenbudget aus.“ Gerade die großen Unternehmen decken ihren Büroflächenbedarf auch nicht mehr ausschließlich mit eigener Bürofläche, sondern ergänzen diese nach Beobachtung von Savills häufig mit der Nutzung von Flexible Workspaces.


Erheblicher Schattenleerstand durch unterausgelastete Büros

Während zentrale Lagen sich steigender Nachfrage erfreuen, nimmt der Leerstand in den peripheren Lagen zu. Insbesondere ältere, energieineffiziente Flächen haben es hier zunehmend schwer, Nutzer zu finden. Mit einer anderen Art von Leerstand sind vermutlich alle Bürolagen, egal ob peripher oder zentral, konfrontiert. Auch drei Jahre nach Beginn der Pandemie sind viele Büros bei Weitem nicht voll ausgelastet. Die wenigen verfügbaren Daten deuten darauf hin, dass die Auslastung im Durchschnitt aller Büros bei unter 50 % liegt. Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, merkt dazu an: „Halb leere Büros tauchen in der Leerstandsstatistik nicht auf und bleiben für diese unsichtbar. Tatsächlich dürfte sich durch die anhaltend geringe Auslastung vieler Büros aber ein Schattenleerstand aufgebaut haben, der sich in den nächsten Jahren materialisieren wird.“ Ein Indiz hierfür ist das stark gestiegene Volumen an Flächen zur Untervermietung, das Savills vor allem in Berlin registriert hat. Hier sind es in erster Linie Startups und Tech-Unternehmen, die Fläche abgeben wollen.


Steigender Leerstand bringt Mieter in den nächsten beiden Jahren in bessere Verhandlungsposition

Nicht nur die Zunahme an Flächen zur Untervermietung dürfte im weiteren Jahresverlauf dafür sorgen, dass der Leerstand zunimmt. In diesem und im nächsten Jahr wird in vielen Märkten der Gipfel des Fertigstellungszyklus erreicht und es kommen vergleichsweise viele neue Flächen an den Markt. „Das hohe Flächenfertigstellungsvolumen hilft einerseits, den Nachfrageüberhang im modernen Flächensegment abzubauen, dürfte aber andererseits dafür sorgen, dass das Büroflächenangebot zunächst schneller wächst als die Nachfrage und der Leerstand entsprechend steigt. Auch wenn der Markt insgesamt eigentümerfreundlich bleibt, dürfte sich die Verhandlungsposition der Nutzer im Laufe der nächsten beiden Jahre verbessern. Schon jetzt nehmen wir wahr, dass wieder häufiger Incentives gewährt werden und viele Eigentümer ihre Bestandsmieter mit attraktiven Verlängerungspaketen möglichst langfristig an sich binden wollen“, berichtet Rotberg.

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