Bürokratieentlastungsgesetz- Mietrecht/Immobilienwirtschaft im Fokus

Der Bundesrat hat am 18. Oktober 2024 dem „Vierten Gesetz zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie“ zugestimmt. Das Gesetz tritt einen Tag nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft.  

Bei Bedarf übersenden wir Ihnen gern noch einmal die BFW-Mitgliederinfo. Wenden Sie sich hierfür bitte an franco.hoefling@bfw-bund.de.

Im folgenden Beitrag geben Ihnen einen Überblick über die für Sie relevanten neuen gesetzlichen Regelungen und ihre Auswirkungen für Immobilienwirtschaft:

Aufbewahrungsfristen auf 8 Jahre verkürzt.

Die Aufbewahrungsfrist für Rechnungskopien, Kontoauszüge, Lohn- und Gehaltslisten wird von zehn auf acht Jahre verkürzt. Es geht um Änderungen des Handelsgesetzbuchs, der Abgabenordnung und des Umsatzsteuergesetzes, die die Aufbewahrungsfrist für Buchungsbelege im Handels- und Steuerrecht einheitlich von zehn auf acht Jahre verkürzen.

Textform für Gewerbemietverträge.

Für Gewerbemietverträge wird das Schriftformerfordernis durch ein Textformerfordernis ersetzt. § 578 BGB regelt nun für Gewerbemietverträge, dass § 550 BGB mit der Maßgabe anzuwenden ist, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Wird also gegen die Textform verstoßen, ist eine evtl. Befristung des Mietvertrages unwirksam und die Parteien können mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gem. § 580a BGB kündigen. Für die Kündigung selbst gilt weiterhin die Schriftform.  

Übergangsregelung:Auf Gewerbemietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des Gesetzes entstanden sind, ist das bisherige Schriftformerfordernis noch für 12 Monate nach Inkrafttreten anzuwenden.  Für Vertragsänderungen von solchen Altverträgen ist jedoch die neue gesetzliche Regelung bereits ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens maßgeblich.

Praxis: Umsetzungsfragen sind noch nicht abschließend geklärt. Es ist nach derzeitigen Diskussionsstand davon auszugehen, dass der Gesetzestext so zu lesen ist, dass mindestens Textform maßgeblich ist.  Praktikern kann auch aus diesem Grund nur empfohlen werden, weiterhin die Schriftform für Vertragsabschlüsse und Vertragsänderungen anzuwenden und dies in den Mietverträgen zu vereinbaren. Dies erleichtert die Nachvollziehbarkeit der Vertragshistorie und minimiert Beweisprobleme über getroffene Vereinbarungen. 

Elektronische Bereitstellung der Belege zur Betriebskostenabrechnung.

Der Vermieter hat dem Mieter weiterhin auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen (§ 556 Abs.4 BGB-neu). Er hat also nun die Wahl, ob er die Belege elektronisch zum Abruf bereitstellt oder weiterhin in Papierform oder per Mail vorlegt bzw. übersendet.

Wenn Vermieter alle Belege zur Abrechnung elektronisch bereitstellen, ist das Einsichtsrecht erfüllt. Mieter haben keinen Anspruch auf Einsicht in analoge Originalbelege oder auf die Übersendung per Mail.

Widerspruch gegen Vermieterkündigung in Textform.

Wohnraummieter können einer Kündigung des Vermieters künftig in Textform widersprechen, um die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen eines Härtefalls geltend zu machen.  Bislang war die Schriftform einzuhalten (§ 574b BGB).