Leerstandsraten steigen weiter an
• Spitzenmieten bleiben auf Wachstumskurs
• München wieder auf Platz 1 der Rendite-Rangliste
• Ausblick auf 2024 weiterhin von Unsicherheit geprägt
Die Aussichten für die Büro-Immobilienmärkte haben sich weiter verschlechtert – so lassen sich die Ergebnisse der aktuellen Consensus-Umfrage von gif und CRES zusammenfassen. Vor allem eine fundamentale Kennzahl des Marktes, der Leerstand, wird voraussichtlich weiter zunehmen. Vermutlich zeigt sich darin das Zusammenwirken von gesamtwirtschaftlicher Rezession und wachsendem Flächenbestand. Im Kontrast dazu sagen die Prognostiker eine Fortsetzung des Wachstums der Spitzenmieten voraus. Dies dürfte auch ein Grund dafür sein, dass bei den Spitzenrenditen eine Seitwärtsbewegung erwartet wird.
Spitzenrenditen: Stabilisierung bis Ende 2024
Nachdem sich die Spitzenrenditen in der ersten Jahreshälfte entsprechend den Vorhersagen nach oben entwickelt hatten, zeichnet sich nun ab, dass sie auf Jahressicht deutlicher als erwartet ansteigen. Als Anstiege bis zum Jahresende 2023 werden in allen Top-5-Märkten Werte zwischen 70 und 90 Basispunkten prognostiziert. Am ungünstigsten sind die Prognosen in den beiden größten deutschen Städten Berlin und Hamburg (im Mittel rund 90 Basispunkte), während München den geringsten Anstieg (rund 70 Basispunkte) zu erwarten hat. So dürfte München auf die Position des Rendite-Primus zurückkehren, den es jahrzehntelang innegehabt hat. Das Berliner Intermezzo auf dem Spitzenplatz endet damit – zumindest vorerst. Unabhängig von den Unterschieden zwischen den regionalen Märkten ist somit überall von weiter sinkenden Kapitalwerten auszugehen.
Für 2024 sind die Aussichten etwas weniger pessimistisch. Nur noch sehr leichte Anstiege werden hier erwartet; de facto ist von einer Seitwärtsbewegung auszugehen. Die Mediane der vorhergesagten Anstiege liegen für 2024 zwischen 5 und 15 Basispunkten.
Leerstände: Deutliche Anstiege – vor allem in Berlin, München und Frankfurt
Der Trend zu höheren Leerständen ist ungebrochen. Das gilt nach wie vor für Berlin, wo die Leerstandsquote in 1-Prozent-Schritten ansteigt: 2022 lag sie noch bei 4 %, Ende 2023 werden – wie vorhergesagt – 5 % erwartet, 2024 schon 6 %. Etwas schwächer werden die Anstiege in München ausfallen (von rund 4,3 % auf 6,0 %).
Da für Hamburg nur ein Anstieg um 0,65 Prozentpunkte auf rund 4,5 % erwartet wird, entwickelt dieser Markt den geringsten Angebotsüberhang.
Die Märkte Frankfurt und Düsseldorf, die schon seit Jahren einen hohen Leerstand verkraften müssen, werden weiter mit einem hohen Angebot konfrontiert bleiben. Insbesondere in der Mainmetropole, wo Ende 2024 9,5 % Leerstand erwartet werden, werden die Vermieter vor große Herausforderungen gestellt.
Spitzenmieten: Weiterhin positive Aussichten
Die Spitzenmieten werden die Prognosen für 2023 vermutlich leicht übertreffen. Das gilt trotz des vergleichsweise hohen Leerstands vor allem für Düsseldorf, wo sich allein 2023 ein Anstieg um über 10 % abzeichnet. Im auffälligen Gegensatz dazu steht die Entwicklung im anderen Markt mit hohen Leerstand: Die Frankfurter Spitzenmiete dürfte – wenn überhaupt –nur sehr geringfügig steigen.
In den anderen Städten ist die Entwicklung recht positiv: die Spitzenmieten steigen um 2,9 % (Hamburg), 3,1 % (Berlin) und 4,8 % (München).
Die Prognosen für 2024 sind etwas besser als zuletzt, aber uneinheitlich. Sie liegen in einem schmalen Intervall zwischen 0 % und +2 %, wobei Frankfurt überraschend am besten abschneidet, während in Düsseldorf nach dem starken Anstieg 2023 nun keine weitere Steigerung eintreten soll.
Fazit
Von einzelnen Lichtblicken abgesehen, wird sich die Schwächephase des Büroimmobilienmarktes in den Top-5-Regionen fortsetzen. Vor allem durch steigende Leerstände erhöht sich der Druck auf die Vermieterseite. Im Gegensatz dazu gehen von den Prognosen für die Spitzenmieten positive Signale aus, die offenbar zeigen, dass Spitzenobjekte auch in schwierigeren Marktphasen gute Ertragsperspektiven haben.
Aufgrund des erwarteten deutlichen Renditeanstiegs werden die Immobilienwerte – wie vorhergesagt – sinken, wobei der prognostizierte Rückgang im Jahr 2024 spürbar geringer ausfällt.