Eine Analyse von immowelt für die deutschen Großstädte zeigt, wie sich die Wohnfläche, die Wohnungskäufer für ein Budget von 350.000 Euro erhalten, verändert hat:
In 72 von 79 Großstädten gibt es 2025 für den gleichen Betrag mehr Wohnraum als 2022.
In Hamburg hat sich die leistbare Wohnfläche von 48 auf 53 Quadratmeter erhöht, in München von 34 auf 39 Quadratmeter.
Größte Anstiege: In Chemnitz gibt es für 350.000 Euro aktuell 32 Quadratmeter mehr als 2022, in Salzgitter 29 Quadratmeter.
Im 5-Jahresvergleich hat sich die leistbare Fläche dagegen in fast allen Großstädten reduziert – in der Spitze um 46 Quadratmeter.
Wohnungskäufer bekommen in deutschen Großstädten heute für das gleiche Geld teils deutlich mehr Wohnfläche als noch vor drei Jahren. Wer über ein Budget von 350.000 Euro verfügt, kann sich damit bis zu 32 Quadratmeter mehr leisten als 2022. Zwar sind die Immobilienpreise zuletzt wieder leicht gestiegen, dennoch liegt das Preisniveau in den meisten Städten weiterhin unter dem damaligen Niveau. Trotz gesunkener Kaufkraft durch die Inflation bekommen Käufer heute daher vielerorts mehr Wohnraum.
Im längerfristigen Vergleich zeigt sich allerdings ein anderes Bild: Gegenüber dem Jahr 2020 hat sich die leistbare Quadratmeterzahl in fast allen Großstädten reduziert. Das geht aus einer Auswertung von immowelt hervor, in der untersucht wurde, wie sich die leistbare Wohnfläche von Eigentumswohnungen in den 79 deutschen Großstädten verändert hat. Dabei wurde die Quadratmeterzahl verglichen, die Käufer einer Bestandswohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) jeweils im Juni 2020, 2022 und 2025 für ein Budget von 350.000 Euro erwerben konnten.
„In vielen Großstädten gibt es heute für das gleiche Budget mehr Wohnfläche als vor drei Jahren“, sagt Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer von immowelt. „Neben den gesunkenen Preisen liegen derzeit auch die Zinsen deutlich niedriger als zu früheren Höchstständen. Für Interessenten bietet sich somit aktuell ein sehr gutes Zeitfenster für den Immobilienkauf.“
2025 vs. 2022: Mehr Wohnfläche für gleiches Budget
Insgesamt erhalten Wohnungskäufer aktuell in 72 von 79 deutschen Großstädten für das gleiche Geld mehr Wohnraum als vor drei Jahren. So kann man sich etwa in Hamburg mit einem Budget von 350.000 Euro heute durchschnittlich 53 Quadratmeter leisten – das sind 5 Quadratmeter mehr als 2022. Dasselbe Plus gibt es in München, wo Käufer für 350.000 Euro derzeit eine Bestandswohnung mit 39 Quadratmetern bekommen.
In den anderen Metropolen fallen die Anstiege geringer aus: In Berlin und Frankfurt hat sich die Wohnfläche um jeweils 4 Quadratmeter vergrößert, in Köln um lediglich 3 Quadratmeter.
Am stärksten profitieren Immobilienkäufer dagegen in mehreren kleineren Großstädten. In Chemnitz liegt die leistbare Wohnungsgröße im Vergleich zu 2022 um 32 Quadratmeter höher – das deutlichste Plus aller Großstädte. Derzeit bekommen Käufer in der sächsischen Großstadt für 350.000 Euro theoretisch 222 Quadratmeter, wenngleich Wohnungen dieser Größe in der Realität selten sind. Auch in Salzgitter (+29 Quadratmeter), Wolfsburg und Duisburg (je +22 Quadratmeter) ist die leistbare Wohnfläche im 3-Jahresvergleich deutlich gestiegen.
5-Jahresvergleich: Leistbare Wohnfläche sinkt um bis zu 46 Quadratmeter
Anders sieht es beim längerfristigen Vergleich aus: Trotz der zwischenzeitlichen Preisrückgänge infolge des Zinsanstiegs liegen die Angebotspreise von Bestandswohnungen heute in den meisten Städten immer noch deutlich über dem Niveau des Jahres 2020. Im Vergleich zu damals müssen Käufer daher vielerorts Einbußen bei der Wohnungsgröße hinnehmen: In 76 von 79 Großstädten liegt die für 350.000 Euro leistbare Quadratmeterzahl heute niedriger als vor 5 Jahren. In Berlin etwa bekamen Käufer damals noch eine Bestandswohnung mit 76 Quadratmetern. Inzwischen reichen 350.000 Euro in der Hauptstadt nur noch für 65 Quadratmeter und somit rund ein Zimmer weniger. In Köln fällt der Rückgang mit -15 Quadratmetern sogar noch deutlicher aus. In Frankfurt (-3 Quadratmeter) und München (-1 Quadratmeter) müssen Wohnungskäufer dagegen nur geringfügige Einbußen hinnehmen.
Niedrige Preise, aber erhöhtes Kriminalitätsrisiko
Anderenorts müssen sich Käufer bei günstigen Immobilienpreisen teils auf eine schlechtere Sicherheitslage einstellen. Das gilt besonders für Städte, die mit wirtschaftlichen und sozialen Herausforderungen zu kämpfen haben, was sich oft in höheren Kriminalitätszahlen widerspiegelt. Bremerhaven etwa zählt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von nur 1.800 Euro zu den 5 günstigsten Großstädten Deutschlands, weist aber die zweithöchste Rate bei der Gewaltkriminalität (632 Delikte) auf. In Dortmund sind Bestandswohnungen mit durchschnittlich 2.605 Euro ebenfalls vergleichsweise erschwinglich – bei der Kriminalität liegt die Stadt allerdings auf Platz 3. Auch Halle (Saale), Kassel und Magdeburg bieten Quadratmeterpreise unter 3.000 Euro, zählen gleichzeitig aber zu den 10 gefährlichsten Großstädten Deutschlands.
Gravierender ist die Entwicklung in vielen Städten des Ruhrgebiets: In Herne beträgt das Minus bei der Wohnfläche 43 Quadratmeter, in Hagen sind es sogar 46 Quadratmeter. Gemeinsam mit Magdeburg ist das der deutlichste Rückgang der Analyse. Angesichts des vergleichbar niedrigen Preisniveaus in diesen Städten, bekommen Käufer für 350.000 Euro dort aber immer noch geräumige Wohnungen. In Magdeburg beträgt die für das Budget theoretisch leistbare Wohnfläche aktuell 153 Quadratmeter, in Hagen sogar 163 Quadratmeter.