BFW bringt Vorschläge zur TA Lärm in den Beirat Innenstadt ein

Wie können wir in unseren Städten mehr Wohnungsbau ermöglichen, wenn Wohnen und bestehendes Gewerbe aufeinandertreffen?

Der BFW bringt hierzu konkrete Vorschläge zur Weiterentwicklung der TA Lärm in den Beirat Innenstadt beim Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen ein. Dabei geht es nicht darum, das bestehende System des Lärmschutzes grundlegend zu verändern. Vielmehr sollen vorhandene Regelungen so angepasst werden, dass Nachverdichtung und Innenentwicklung einfacher und rechtssicherer möglich werden. Gesundheitsschutz und Aufenthaltsqualität müssen dabei gewahrt bleiben. Grundlage ist ein aktuelles BFW-Arbeitspapier zur TA Lärm für den Beirat Innenstadt.

Hintergrund

Der Beirat Innenstadt berät das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) bei Fragen der Stadtentwicklung und Städtebauförderung mit besonderem Blick auf Innenstädte und Zentren. Im Beirat kommen unterschiedliche Akteure zusammen. Neben kommunalen Spitzenverbänden und Vertretern etwa aus Handel, Handwerk und Gastronomie ist auch der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW Mitglied des Gremiums.

Für die Immobilienwirtschaft ist diese Arbeit unmittelbar relevant. Die Zukunft unserer Innenstädte hängt auch davon ab, ob dort weiterhin investiert, umgebaut und neuer Wohnraum geschaffen werden kann. Gerade bei Nachverdichtungen, Umnutzungen und beim Heranrücken neuer Wohnbebauung an bestehendes Gewerbe entstehen jedoch immer wieder Konflikte mit dem Lärmschutz.

Dass hier Handlungsbedarf besteht, wird auch im Beirat Innenstadt gesehen. Bereits in seinen 2025 vorgelegten Empfehlungen wurde eine bessere Nutzung der rechtlichen Handlungsmöglichkeiten unter anderem im Städtebaurecht und bei der TA Lärm angesprochen.

Der BFW knüpft daran an und bringt hierzu konkrete Vorschläge ein. Es geht im Kern um vier Punkte: eine sachgerechtere Behandlung von Fahrzeuggeräuschen, zusätzliche Möglichkeiten für passiven Lärmschutz, den gleichzeitig notwendigen Schutz der Außenwohnbereiche und größere Spielräume bei Gemengelagen.

Gleicher Lärm sollte nicht unterschiedlich behandelt werden

Ein praktisches Problem liegt in der unterschiedlichen Behandlung von Fahrzeuggeräuschen.

Die TA Lärm unterscheidet zwischen Anlagen- und Verkehrsgeräuschen. Nr. 7.4 enthält besondere Vorgaben für Verkehrsgeräusche. In der Praxis kann es deshalb einen erheblichen Unterschied machen, ob beispielsweise ein Lkw auf einer öffentlichen Straße fährt oder sich auf dem Grundstück eines Gewerbebetriebs bewegt.

Das kann zu schwer nachvollziehbaren Ergebnissen führen. Ein Wohnungsbauprojekt neben einer stark befahrenen Straße kann grundsätzlich möglich sein. Rückt dasselbe Vorhaben dagegen an einen Gewerbebetrieb heran, können die dort entstehenden Fahrzeuggeräusche dem Gewerbelärm zugerechnet werden und zusätzliche Anforderungen auslösen.

Aus Sicht des BFW sollte deshalb stärker danach gefragt werden, welcher Lärm tatsächlich entsteht, und weniger danach, auf welcher Seite der Grundstücksgrenze sich ein Straßenfahrzeug gerade befindet.

Der Vorschlag ist deshalb einfach: Geräusche von Straßenfahrzeugen sollten grundsätzlich als Verkehrslärm behandelt und nicht allein deshalb den Anlagengeräuschen zugerechnet werden, weil das Fahrzeug auf ein Betriebsgrundstück fährt. Eine entsprechende Klarstellung könnte unmittelbar in Nr. 7.4 TA Lärm erfolgen.

Außenwohnbereiche schützen und trotzdem Lösungen ermöglichen

An einem anderen Punkt ist Zurückhaltung geboten. Der BFW spricht sich nicht dafür aus, den maßgeblichen Immissionsort generell von außen in das Gebäude zu verlagern.

Lärmschutz endet nicht an der Fensterscheibe. Zu einem guten Wohnumfeld gehört auch, dass Balkone, Terrassen und wohnungsnahe Freiflächen vernünftig genutzt werden können. Der Ansatz der TA Lärm, den maßgeblichen Immissionsort grundsätzlich außerhalb des Gebäudes anzusetzen, hat deshalb weiterhin seine Berechtigung.

Das bedeutet aber nicht, dass passiver Lärmschutz keine Rolle spielen darf.

Es gibt Fälle, in denen zunächst alle sinnvollen Möglichkeiten ausgeschöpft wurden und ein verbleibender Lärmkonflikt trotzdem dazu führen kann, dass ein Wohnungsbauvorhaben nicht umgesetzt werden kann. Für solche Situationen braucht es zusätzliche Handlungsmöglichkeiten.

Passiver Lärmschutz soll den Lärmschutz außerhalb des Gebäudes deshalb nicht ersetzen. Er sollte aber eine zusätzliche Lösung sein, wenn Wohnungsbau ansonsten nicht möglich wäre. Genau hier sollte die TA Lärm mehr Spielraum eröffnen.

Passiven Lärmschutz stärker berücksichtigen

Solche Maßnahmen können sehr unterschiedlich aussehen. In Betracht kommen beispielsweise geeignete Grundrisslösungen, die Ausrichtung von Aufenthalts- und Schlafräumen, die Gestaltung der Fassade oder besondere Fensterkonstruktionen.

Auch das Bauplanungsrecht kennt entsprechende Möglichkeiten. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB ermöglicht bereits heute Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen.

Der BFW schlägt deshalb vor, passive Lärmschutzmaßnahmen auch innerhalb der TA Lärm ausdrücklich stärker als eine mögliche Lösung von Lärmkonflikten anzuerkennen. Dies könnte etwa in Nr. 6.1 TA Lärm für Fälle erfolgen, in denen Immissionsrichtwerte nur in begrenztem Umfang überschritten werden und das Vorhaben andernfalls nicht verwirklicht werden könnte. Im Arbeitspapier wird hierfür eine Überschreitung von bis zu 3 dB(A) zur Diskussion gestellt.

Auch bei Gemengelagen nach Nr. 6.7 TA Lärm sollten passive Maßnahmen ausdrücklich in die Abwägung einbezogen werden können. Entscheidend ist dabei die gegenseitige Rücksichtnahme. Es geht nicht darum, bestehendem Gewerbe einseitig zusätzliche Lasten aufzuerlegen oder umgekehrt den Schutz neuer Bewohner zurückzunehmen. Es geht darum, einen konkreten Nutzungskonflikt mit den Mitteln zu lösen, die im jeweiligen Fall sinnvoll und verhältnismäßig sind.

Diesen Ansatz vertritt der BFW nicht erst jetzt. Bereits bei der Diskussion über die Änderung der TA Lärm im Jahr 2024 hatte er sich gegen zu enge technische Vorgaben und für einen technologieoffenen Umgang mit unterschiedlichen Lärmschutzmaßnahmen ausgesprochen.

Gemengelagen müssen auch bei neuen Wohnungsbauprojekten funktionieren

Ein weiterer Ansatzpunkt ist Nr. 6.7 TA Lärm. Die Vorschrift enthält bereits heute eine sinnvolle Lösung für sogenannte Gemengelagen.

Treffen gewerblich oder industriell genutzte und dem Wohnen dienende Gebiete aufeinander, können die für das Wohnen geltenden Immissionsrichtwerte unter Berücksichtigung der gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme auf einen geeigneten Zwischenwert angehoben werden. Die TA Lärm kennt also bereits ein Instrument, um auf das unmittelbare Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen zu reagieren.

Der Haken liegt im Anwendungsbereich. Die Regelung ist bislang auf bereits vorhandene Gemengelagen zugeschnitten. Für die Stadtentwicklung brauchen wir die Lösung aber gerade auch dort, wo neue Wohnbebauung an bestehende gewerbliche Nutzungen heranrücken soll.

Der BFW schlägt deshalb vor, klarzustellen, dass die Spielräume der Nr. 6.7 TA Lärm auch für künftige, durch geplante Wohnungsbauvorhaben entstehende Gemengelagen genutzt werden können.

Das wäre keine grundlegende Änderung des bestehenden Systems. Die Zwischenwertbildung und die gegenseitige Pflicht zur Rücksichtnahme blieben erhalten. Es würde lediglich klargestellt, dass dieses Instrument nicht erst dann zur Verfügung steht, wenn eine Gemengelage bereits vorhanden ist.

Gerade für innerstädtische Projekte ist das wichtig. Wer Innenentwicklung und Nachverdichtung will, muss akzeptieren, dass dort regelmäßig unterschiedliche Nutzungen zusammentreffen. Die Aufgabe des Rechts sollte dann nicht darin bestehen, diese Konflikte möglichst früh mit einem Nein zu beantworten. Es muss Lösungen ermöglichen, die beide Seiten angemessen berücksichtigen.

Vorhandene Spielräume praxistauglicher machen

Die Diskussion ist nicht neu. Der Entwurf zur Änderung der TA Lärm aus dem Jahr 2024 hatte mit einer neuen Nr. 7.5 bereits versucht, das Problem der an Gewerbe heranrückenden Wohnbebauung aufzugreifen. Vorgesehen war eine zeitlich befristete Sonderregelung mit erhöhten nächtlichen Immissionsrichtwerten unter bestimmten Voraussetzungen.

Der BFW hatte schon damals darauf hingewiesen, dass zusätzliche Spielräume wenig helfen, wenn ihre Anwendung wiederum an zahlreiche Voraussetzungen geknüpft wird. Eine Regelung muss am Ende auch im Planungs- und Genehmigungsverfahren funktionieren.

Genau hier setzen die aktuellen Vorschläge für den Beirat Innenstadt an. Sie verfolgen bewusst keinen grundlegend neuen Ansatz zum Lärmschutz. Vielmehr sollen bestehende Regelungen dort angepasst werden, wo sie den Wohnungsbau und die Weiterentwicklung bestehender Stadtstrukturen unnötig erschweren.

Dabei bleibt der Ausgangspunkt klar: Menschen müssen vor gesundheitsschädlichem Lärm geschützt werden. Ebenso müssen Außenwohnbereiche und die Qualität des Wohnumfeldes angemessen berücksichtigt werden. Daraus darf aber nicht folgen, dass sinnvoller Wohnungsbau an bestehenden Standorten ausscheidet, obwohl der konkrete Lärmkonflikt durch geeignete und verhältnismäßige Maßnahmen gelöst werden könnte.

Der BFW wird deshalb die Arbeit im Beirat Innenstadt nutzen, um diese Vorschläge weiter in die Diskussion einzubringen. Ziel sind handhabbare Regelungen, mit denen Nachverdichtung und Innenentwicklung tatsächlich umgesetzt werden können und die zugleich den berechtigten Interessen von Bewohnern und bestehenden Betrieben Rechnung tragen. Wir halten Sie auf dem Laufenden.