BFH-Entscheidung zu Kaufpreisaufteilung

Wird bebauter Grundbesitz zu Vermietungszwecken erworben, kommt der wertmäßigen Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude zentrale Bedeutung zu, da nur für Gebäude Abschreibungen steuermindernd geltend gemacht werden können. Auch für den Fall, dass durch Verkäufe realisierte stille Reserven durch die Bildung einer sogenannten § 6b EStG-Rücklage neutralisiert werden sollen, kann die Kaufpreisaufteilung relevant werden.

Die jüngste Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes macht Hoffnung auf eine künftig realitäts- und verkehrswertnähere Kaufpreisaufteilung, als es bisher oft der Fall war, zumal die Aufteilung oftmals jahrzehntelange Bedeutung für den Steuerpflichtigen entfaltet.

Ausgangslage

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung auf Gebäude sind die Anschaffungskosten eines Immobilienerwerbs auf den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen. Naturgemäß liegt es im Interesse des Käufers den überwiegenden Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuzuordnen, um hieraus höheres Abschreibungspotenzial zu generieren. Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage zieht die Finanzverwaltung seit 2014 die sogenannte Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück heran.

Die Entscheidung des BFH

Mit Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) hat der BFH gleich zu mehreren Aspekten der Kaufpreisaufteilung Stellung genommen und seine bisherige Rechtsprechung fortgeführt. Danach habe sich die Aufteilung des Kaufpreises an den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu orientieren.

Der BFH bestätigt zunächst die Maßgeblichkeit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung für die Besteuerung. Es empfiehlt sich daher auch weiterhin bereits in der notariellen Übertragungsurkunde eine realitätsgerechte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude vorzunehmen. An diese ist das Finanzamt grundsätzlich gebunden. Bestehen hingegen begründe Zweifel an der Abbildung der realen Wertverhältnisse oder ist die vorgenommene Aufteilung wirtschaftlich nicht haltbar, so ist eine Einzelfallbetrachtung angezeigt.

Nach Ansicht des BFH wird die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Boden und Gebäuden durch die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nicht gewährleistet. Im Rahmen einer typisierenden Betrachtung werden die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls nur ungenügend gewürdigt, so dass die Bewertung anhand der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung mangels Berücksichtigung von Orts- und Regionalisierungsfaktoren zu nicht marktgerechten Werten führt.

Eine zweifelhafte vertragliche Kaufpreisaufteilung vermag die Arbeitshilfe daher nicht zu ersetzen. Vielmehr hat das Finanzgericht im Zweifel ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen einzuholen. Dies wird regelmäßig nicht nur die Verfahrensdauer in die Länge ziehen, sondern darüber hinaus auch etwaige Prozesskosten erhöhen. Es wäre daher wünschenswert, wenn die Finanzverwaltung den Steuerpflichtigen zeitnah eine angepasste Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung an die Hand gibt, die sich an den realen Verkehrswerten orientiert und regionale Besonderheiten entsprechend würdigt.

Fazit

Die Entscheidung des BFH ist erfreulich und zeigt Leitlinien einer realitätsnahen Kaufpreisaufteilung auf. Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf die Entscheidung reagieren wird. Mit Blick auf den Grundsatz der Abschnittsbesteuerung sind nicht nur aktuelle, sondern auch in der Vergangenheit liegende Grundbesitzerwerbe zu überprüfen, bei denen die Arbeitshilfe zum Einsatz kam. Insbesondere bei noch nicht bestandskräftig veranlagten Jahren könnte ein abweichender Aufteilungsmaßstab zwischen Grund und Boden und Gebäude zu einem höheren Abschreibungsvolumen führen. Durch eine höhere Abschreibung kann der steuerpflichtige Gewinn gesenkt werden, so dass insbesondere noch nicht bestandskräftige Fälle unter Hinweis auf das vorbezeichnete Urteil angegriffen werden sollten. Auch in der Vergangenheit vorgenommene Kaufpreisaufteilungen nach Maßgabe der Arbeitshilfe sind kritisch zu hinterfragen, da sich hieraus gegebenenfalls sogar die Nachholung unterlassener Abschreibungen ergeben kann.