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Bestand an geförderten Mietwohnungen sinkt

Laut einer Studie von bulwiengesa im Auftrag der WERTGRUND Immobilien AG sank zwischen 2011 und 2019 der Anteil geförderter Mietwohnungen um durchschnittlich 21 Prozent, trotz einer Verdreifachung des entsprechenden Neubauvolumens. Insgesamt 26 Städte in Deutschland wurden analysiert.

Ziel der Studie war, Standorte zu identifizieren, die in den kommenden Jahren das größte Ungleichgewicht hinsichtlich geförderter Wohnungen aufweisen.

„Wir brauchen eine Kehrtwende im geförderten Wohnungsbau. Kommunen, Genossenschaften und private Akteure müssen zusammenarbeiten, damit wir den Anteil von gefördertem Wohnungsbau steigern und mehr Mietwohnungen im bezahlbaren Segment entstehen. Trotz Förderprogrammen und stärkeren Auflagen der Städte und Gemeinden bedarf es eines gemeinsamen Vorgehens“, sagt Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender von WERTGRUND Immobilien AG.

Wenige geförderte Mietwohnungen treffen auf viele Geringverdienerhaushalte

Die Studie zeigt deutlich, dass die Nachfrage von Haushalten mit geringem Einkommen auf ein zu geringes Angebot an gefördertem Wohnraum trifft. Rund 21 Prozent der Haushalte haben ein Nettoeinkommen von 1.600 Euro und weniger im Monat. Etwa sieben Prozent der Haushalte, im Mittel aller Städte, verfügen sogar über weniger als 1.000 Euro netto im Monat. Der Anteil geförderter Wohnungen am Mietwohnungsbestand liegt demgegenüber durchschnittlich bei 9,4 Prozent.

Das föderale System, insbesondere die Föderalismusreform von 2006, sorgt für starke regionale Unterschiede, da die Zuständigkeit der sozialen Wohnraumförderung bei den Ländern liegt. Hinzu kommen unterschiedliche kommunale Förderprogramme.

Schlusslicht Sachsen

Der Unterschied zeigt sich besonders deutlich in Dresden und Leipzig: Dort liegen die Anteile geförderter Mietwohnungen bei unter 0,2 Prozent bei einem gleichzeitig sehr hohen überdurchschnittlichen Anteil an Geringverdienerhaushalten von 25 Prozent in Dresden und 30 Prozent in Leipzig. Ein Grund für den geringen Bestand an geförderten Mietwohnungen ist der Verkauf kommunaler Bestände Anfang der 2000er-Jahre. Die dabei schrittweise und kostspielige Rekommunalisierung sowie die spät einsetzende Förderung von Wohnraum verstärken diesen Zustand vor allem in Ostdeutschland.

Sozialwohnungsbestände schrumpfen weiter

Die Studie zeigt, dass in 23 der 26 analysierten Städte die Bestände an Sozialwohnungen geschrumpft sind. Im Mittel der untersuchten Städte nahmen die Sozialwohnungsbestände um rund -21 Prozent im Zeitraum von 2011 bis 2019 ab. Am stärksten waren die Verluste in den Städten Leipzig (-90 Prozent), Dresden (-89 Prozent), Berlin (-37 Prozent) und Kiel (-36 Prozent). Lediglich in Mainz (+9,6 Prozent) und Münster (+7,1 Prozent) konnten Bestände an geförderten Wohnungen ausgebaut werden.

Dieser Effekt wird durch Neubau oder Zukauf zwar gedämpft, das reicht aber nicht aus, um der negativen Entwicklung entgegenzusteuern. Lediglich in Berlin wird bis 2025 mit einem Anstieg an gefördertem Wohnraum um circa 8 Prozent gerechnet, um den Bestand an Sozialwohnungen über 100.000 Einheiten zu halten.

In Nordrhein-Westfalen sind die prognostizierten Rückgänge in Bochum mit -28 Prozent am geringsten und in Bonn mit -60 Prozent am stärksten.

Private Investoren nehmen eine wichtige Rolle im geförderten Wohnungsbau ein

In der Privatwirtschaft wird ESG-konformes Investieren wichtiger. Die Asset-Klasse „Geförderte Wohnungen“ wird perspektivisch bis 2025 für institutionelle Investoren interessanter, da sie in allen Städten an Bedeutung gewinnt. Aufgrund der Quotenregelung sind aktuell ca. 26 Prozent geförderte Wohnungen an Gesamtmietwohnungen in der Entwicklung.

„Private Investoren errichten mehr als 55 Prozent der geplanten Wohnungen in diesem Segment und stellen somit neben kommunalen Akteuren den wichtigsten Investorentyp dar. Die Ergebnisse unserer Untersuchung zeigen deutlich, dass die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum eine Mammutaufgabe ist, die sich auch aus historischen Fehlern wie der Privatisierung kommunaler Wohnbestände ergibt. Nur in gemeinsamer Anstrengung von privaten und kommunalen Unternehmen lässt sich diese Aufgabe stemmen“, erläutert André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei der bulwiengesa AG.

Die Relevanz privater Investoren zeigt sich zum Beispiel deutlich in den Städten Hannover, Regensburg und Köln: Dort gibt es mit mehr als 40 Prozent einen sehr hohen Anteil geförderter Mietwohnungen in der Pipeline, die Anbieterstruktur zeigt einen Mix aus kommunalen, privaten und teilweise genossenschaftlichen Anbietern, wobei der Fokus stark bei privaten Projektentwicklern liegt.

In den Städten Berlin, Bochum und Duisburg gibt es eine starke Konzentration auf kommunale Unternehmen im Neubau geförderter Wohnungen, wobei die Anteile geförderter Wohnungen dort im Vergleich geringer sind. Perspektivisch werden zwischen 2021 und 2025 circa 61 Prozent aller geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen durch private Investoren geschaffen. Kommunale Unternehmen haben einen Anteil von 32 Prozent, Genossenschaften von 7 Prozent, weitere Anbieter wie Kirchen sind nur in Bonn vorhanden (0,3 Prozent).

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