Bauträger aktuell: BGH zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums

In zwei Entscheidungen hat sich der BGH am 26.03.2026 mit der Frage beschäftigt, ob es rechtlich wirksam ist, wenn in Bauträgerverträgen vorgesehen wird, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Wirkung für alle Erwerber durch „drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter“ oder „durch einen vereidigten Sachverständigen“ erfolgen soll (BGH, VII ZR 68/24 und VII ZR 108/24).

In keinem der Urteile  hat der BGH festgestellt, dass es grundsätzlich unzulässig sei, wenige Erwerber mit der Vertretung bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu bevollmächtigen oder dafür einen Sachverständigen zu bevollmächtigen. Dennoch wurde in beiden Fällen, die entsprechenden Vertragsklauseln als unwirksam eingestuft, weil den Erwerbern nicht das Recht (Wahlrecht) eingeräumt worden war, die Abnahmefähigkeit des Bauwerks selbst zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären.

Der BGH schließt sich damit einer Auffassung an, die sowohl in der Fachliteratur, als auch in früheren Entscheidungen anderer Gerichte schon seit langen Jahren vertreten worden war. Auch in der Rechtsberatung und den bauträgerrechtlichen Fachseminaren des BFW ist stets auf diese Notwendigkeit, ein Wahlrecht einzuräumen, hingewiesen worden.

Fazit deshalb:

Bauträger die in ihren Verträgen eine allgemeinverbindliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Sachverständige oder durch eine kleine Gruppe von Erwerbern vorsehen möchten, müssen unbedingt darauf achten, dass den einzelnen Erwerbern immer die Möglichkeit verbleibt, die Abnahme auch selbst durchzuführen. Formulierungstechnisch dürfte dies absolut kein Problem sein. Im Bedarfsfall hilft der BFW.