Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.
Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen der Freien und Hansestadt Hamburg hat die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. beauftragt, die aktuellen Baukosten für die Neuerrichtung von Wohngebäuden in Hamburg zu analysieren und einen bundesweiten Vergleich mit den Baukosten in anderen Großstädten zu ziehen.
Im Rahmen dieses Gutachtens wurde die bisher größte und umfangreichste Erhebung von Baukosten ihrer Art durchgeführt. Allein in Bezug auf die letzten drei Jahre lag die Erhebungsquote bei 23,7 Prozent aller gebauten Hamburger Geschosswohnungen, d. h. den festgestellten Ergebnissen liegen die Angaben von annähernd jeder vierten Wohnung des Wohnungsneubaus in Hamburg zugrunde.
Diese außerordentlich hohe Anzahl an erhobenen Bauvorhaben und die damit verbundene repräsentative Datengrundlage konnte nur durch eine beispielhafte Initiative von Politik, Bau- und Wohnungswirtschaft sowie der Architekten- und Planerschaft bei der Datenerhebung erzielt werden, welche sich insbesondere durch das hohe Engagement innerhalb des Bündnisses für das Wohnen in Hamburg auszeichnet.
Insgesamt liegen aus der vorgenannten Datenerhebung für deutsche Großstädte inkl. Hamburg im Segment Wohnungsneubau Daten von 8.540 Wohneinheiten mit zusammen 641.603 m² Wohnfläche vor. (Ca. zwei Drittel der bundesweiten Projektdaten kamen aus der Mitgliedschaft des BFW).
Das Investitionsvolumen der erfassten Projekte beläuft sich auf rund 1,9 Milliarden Euro (Gesamt-/Gestehungskosten) bei Herstellungskosten in Höhe von rund 1,6 Milliarden Euro. In Zusammenhang mit dem vorliegenden Gutachten konnte zu Vergleichszwecken darüber hinaus auf das bundesweite Datenarchiv der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.[1] zurückgegriffen werden, welches unter anderem umfassende Grund-, Energie- und Bauteildaten sowie detaillierte Kostendaten im Segment Wohnungsneubau von aktuell[2] über 15.000 Wohneinheiten mit über 1,1 Millionen m² Wohnfläche bei einem realisierten Bauvolumen in Höhe von ca. 2,8 Milliarden Euro (Herstellungskosten) umfasst.
Bei den Auswertungen der erfassten Projekte des Wohnungsneubaus in Hamburg wurden Herstellungskosten von im Median 2.727,87 Euro[3] je Quadratmeter Wohnfläche festgestellt. Diese Kostenhöhe liegt um 3,1 Prozent über dem entsprechenden Vergleichswert anderer deutscher Großstädte.
Somit weist Hamburg im Allgemeinen ein vergleichsweise leicht höheres Kostenniveau auf, was unter anderem mit der Häufung und Kostenrelevanz bestimmter primärer Kostenfaktoren zusammenhängt.
Unterschiede in den Baukosten ergeben sich insbesondere durch Hamburgs Lage am Wasser, die hohe Anforderungen an den Wohnungsbau mit sich bringt. Die Lage Hamburgs am Wasser führt auf vielen Grundstücken zu höheren Anforderungen als in anderen Städten. Der spezielle Baugrund erfordert in der Bauphase und bei der Gründung besondere Maßnahmen, wie z. B. für Wasserhaltung, Pfahlgründung und Weiße Wanne (wasserundurchlässige Stahlbetonkonstruktion, z. B. bei Fundamenten), was zu höheren Kosten führt.
In Hamburg sind die Grundstückskosten um rund 13 Prozent höher als in anderen Großstädten in Deutschland. Die Kosten liegen hier im Median bei 663,78 Euro/m² Wohnfläche gegenüber 588,84 Euro/m² Wohnfläche in anderen Städten.
Die vorhandene Kostenspanne bei den Herstellungskosten in Hamburg liegt aktuell zwischen 2.035,41 und 5.012,59 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und besitzt demnach eine ähnliche Größenordnung wie in anderen deutschen Großstädten, allerdings sind im unteren Kostenbereich geringfügige Unterschiede festzustellen. Demnach liegt der erfasste Minimalkostenwert in Hamburg unter dem in anderen deutschen Großstädten.
Eine ganz wichtige Erkenntnis: Es gibt keinen einzelnen überragenden Kostentreiber
Grundsätzlich wird das Kostenniveau im Wohnungsneubau immer direkt durch die Individualität eines Projekts inklusive der vorhandenen projektspezifischen Besonderheiten bzw. kostenbeeinflussenden Faktoren[4] beeinflusst. Bei den ausgewerteten Bauvorhaben in Hamburg ist projektbezogen das Zusammenwirken von in der Regel zwischen 10 bis 25 verschiedenen projektspezifischen Besonderheiten bzw. primären Kostenfaktoren festzustellen (Median je Projekt in Hamburg: 15). Hierbei handelt es sich um eine großstadttypische Häufung, welche in Hamburg indes gewisse spezifische Merkmale aufweist.
Bei rund 5 Prozent der erhobenen Hamburger Bauvorhaben betragen die Bauwerkskosten um 1.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, was deutlich unterhalb des für den Standort Hamburg festgestellten Medianwertes in Höhe von 2.213,71 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegt und demzufolge bereits dem Leitgedanken „Bauen für 1.800 Euro in Hamburg“[5] entspricht.
Die wichtigsten Unterschiede zu den übrigen Projekten waren u. a.: höhere Kompaktheit der Baukörper, größere Projekte (in der Regel mehr als 50 WE) und keine Generalunternehmer, sondern nur Einzelgewerke-Vergabe bei allen kostengünstigeren Projekten. Alle diese kostengünstigen Gebäude wurden in Massiv-(Mauerwerks-)Bauweise errichtet.
Die Erkenntnisse des Gutachtes stellen eine Versachlichung der Diskussion über Baukosten im Wohnungsbau sicher und werden in die aktuelle und dringend notwendige bundesweite Analyse und Diskussion über die Auswirkungen von Gesetzen, Normen und Vorschriften auf den Wohnungsbau einfließen.
[1] Hinweis: Seit Gründung der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. im Jahr 1946 finden jährliche Auswertungen und Berichte über die regionale und überregionale Bautätigkeit sowie die Erfassung spezifischer und bauwirtschaftlicher Daten statt. Gleichzeitig werden beispielsweise Preis-/Kostendatenbanken geführt, die auf der Analyse abgerechneter Baumaßnahmen beruhen. Diese werden in einem regionalen, aber auch überregionalen Archiv mit Vergleich von nationalen Daten erfasst. Die Begleitung der Pilot- und Demonstrativbauvorhaben der Bundesrepublik Deutschland seit 1950 mit den Schwerpunkten der 50er, 60er, 70er und Anfang der 80er Jahre, die Begleitung und Evaluation der mit Schwerpunkt Energie- und Ressourcenschutz geplanten Projekte ab den 90er Jahren sowie die Bestandserfassung der selbst durchgeführten Gebäudetypisierungen werden ebenfalls laufend ausgewertet.
[2] erfasste Angaben, Beschreibungen und Werte von im Zeitraum 2013 bis 2016 fertiggestellten und abgerechneten Bauvorhaben des mehrgeschossigen Wohnungsbaus in Deutschland
[3] Kostenstand 2016; Kostenangaben inkl. Mehrwertsteuer (Bruttokosten)
[4] z . B. primäre Kostenfaktoren (Wettbewerbe, Fachgutachten, Planungsvorgaben, Baustellenlogistik, Abbrucharbeiten, Kampfmittelsondierung/-beseitigung, Dekontamination/Bodenaustausch, Baugrubenverbau, Wasserhaltung, Gründung, Tiefgarage, Teilkeller/Vollkeller, Balkone/Loggien, Aufzugsanlagen, energetische Standards, Barrierefreiheit, Qualität der Außenanlagen etc.)
[5] Bezug: Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400) je Quadratmeter Wohnfläche