BauGB aktuell: „Bauturbo“ in der Anhörung

Das Bauministerium hat den Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vorgelegt. An der öffentlichen Anhörung hat sich auch der BFW mit einer Stellungnahme beteiligt.

Ziel des Gesetzesvorhabens ist es, Planungsprozesse zu vereinfachen und schneller bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Entwurf enthält wichtige Ansätze, bleibt aber in zentralen Punkten hinter den Erwartungen der Immobilienpraxis zurück. Soll das Gesetz tatsächlich zur Beschleunigung des Wohnungsbaus beitragen, muss aus Sicht des BFW erheblich nachgebessert werden.

Die Ressortabstimmung läuft. Der Kabinettsbeschluss ist für den 18.06.2025 vorgesehen. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Was steht im Entwurf?

Es wird ein neuer § 246e BauGB vorgeschlagen, der befristet bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 für bestimmte Vorhaben, die der Schaffung von Wohnraum dienen, weitreichende Abweichungen vom Planungsrecht ermöglicht. Zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit bedarf eine Zulassungsentscheidung der Zustimmung der Gemeinde. Im Außenbereich soll der neue § 246e BauGB nur im räumlichen Zusammenhang zum Innenbereich zur Anwendung kommen.

Die Befreiungs- bzw. Abweichungsmöglichkeiten nach § 31 Absatz 3 BauGB und § 34 Absatz 3a BauGB sollen erweitert werden. Auch hier bedarf die Zulassungsentscheidung zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit der Zustimmung der Gemeinde. Die Zustimmung soll in einem neuen § 36a BauGB näher geregelt werden.

Verschiedene befristete Regelungen des Baulandmobilisierungsgesetzes vom 14. Juni 2021 zur Mobilisierung zusätzlicher Bauflächen (in § 201a BauGB) und zum Umwandlungsverbot (in § 250 BauGB) sollen um jeweils fünf Jahre auf den Stichtag 31. Dezember 2031 bzw. 2030 verlängert werden.

Die Festsetzungsmöglichkeiten für Bebauungspläne sollen um Immissionswerte und Emissionskontingente erweitert werden. In begründeten Fällen sollen Abweichungen von der TA Lärm zulässig sein.

Trägt das Gesetz zur Baubeschleunigung bei?

Die tatbestandlichen Hürden für bezahlbares Bauen und Wohnen bleiben auch für die angestrebten Vereinfachungen in §§ 31, 34, 246e BauGB-E hoch. Insbesondere die Zustimmung der Gemeinde gem. § 36a BauGB-E wird zum zentralen Hebel für die bauplanungsrechtliche Vereinfachungen, aber auch zur potenziellen Hürde. So kann die Zustimmung unter einer oder unter mehreren Bedingungen das Bauen erschweren, weil komplexe Vorbedingungen, zum Beispiel zur Umweltverträglichkeit, mit zusätzlichen Kosten und zusätzlicher Zeit auf den Investor übertragen werden können. Der „Bauturbo“ wird dann zur Baubremse. Damit entfällt auch die verfassungsrechtlich geforderte Wohnungsbauoffensive für eine Diskussion zur verfassungskonformen Umsetzung der Mietpreisbremse.

Umwandlungsverbote sind Eingriffe in den freien Markt, die die Eigentumsbildung verhindern, ohne dass neue Wohnungen gebaut werden. Auf dieser Grundlage ist die Vorprüfung zu den wirtschaftlichen Folgen für bezahlbares Bauen und zu verfassungsrechtliche Grenzen in Bezug auf Art. 14 GG nachzuholen.

Fazit: Soll das reformierte Bauplanungsrecht tatsächlich einen Beitrag für bezahlbares Bauen und Wohnen leisten, muss grundlegend nachgebessert werden. Insbesondere die Sonderregelung für den Wohnungsbau gem. § 246e BauGB muss praxisgerecht vorangebracht werden. Die Zustimmung der Gemeinde gem. § 36a BauGB- E ist so auszugestalten, dass sie das Bauen schneller und einfacher als bisher ermöglicht. Das Umwandlungsverbot darf nicht verlängert werden.

Wird der Wohnungsbau durch § 246e BauGB vereinfacht und beschleunigt?

In Anbetracht der erheblichen Wohnungsnachfrage bei gleichzeitiger Baukrise ist die Einführung einer Sonderregelung für den Wohnungsbau sehr zielführend. Der BFW setzt sich hierfür seit Jahren ein. Die Neuregelung erlaubt Kommunen, vom Baugesetzbuch abzuweichen, wenn dies zur Wohnraumschaffung erforderlich ist. Doch unbestimmte Rechtsbegriffe und eine zu kurze Befristung bis 2030 gefährden die Wirksamkeit. Die Mindestanzahl von sechs Wohnungen reduziert den Anwendungsbereich. Hinzukommen die neu geregelten Spielräume und Anforderungen für die kommunale Zustimmung gem. § 36a BauGB-E, die den Wohnungsbau tendenziell nicht erleichtern (siehe unten).

Fazit: Für § 246e BauGB-E wären eine Entfristung oder die Anpassung an den Planungsvorlauf bis 2035 sowie konkrete Regelbeispiele für die Abweichung vom Bauplanungsrecht notwendig, um die breite Anwendung rechtssicher zu ermöglichen.

BFW- Kernforderungen zu § 246e BauGB

• Regelung entfristen.
• Abweichungsmöglichkeiten durch Regelbeispiele konkretisieren.
• Bedarfsgerechten Wohnungsbau ohne Mindestzahl von 6 Wohnungen und für nutzungsgemischte Gebäude mit überwiegender Wohnnutzung ermöglichen. 

Eckpunkte der BFW- Stellungnahme

• Inhalt des Bebauungsplans wirtschaftlich tragfähig gestalten (§ 9 Abs. 23a BauGB-E).
• Alternativvorschläge zur TA Lärm für einfaches Bauen voranbringen: Gemengelagen auch auf zukünftige Wohnungsbauprojekte anwenden (Nr. 6.7 TA Lärm) / Gleichstellung des gewerblichen und öffentlichen Verkehrslärms (Nr. 7.4 TA Lärm).
• Befreiung von Festsetzungen des B-Plans für Wohnungsbau erleichtern (§ 31 Abs. 3 BauGB-E).
• Nachverdichtung für den Neubau erleichtern (§ 34 Abs. 3a BauGB-E).
• Zustimmung der Gemeinde muss Bauen praxisgerecht ermöglichen (§ 36a BauGB-E)
• Sonderregelung für den Wohnungsbau praxistauglich voranbringen (§ 246e BauGB-E): Regelung entfristen oder an den Planungsvorlauf bis 2035 anpassen, Anwendung durch Regelbeispiele erleichtern, bedarfsgerechten Wohnungsbau ohne Mindestzahl von 6 Wohnungen und für gemischt genutzte Gebäude mit überwiegender Wohnnutzung ermöglichen.
• Verlängerung des Umwandlungsverbots vermeiden (§ 250 Abs. 1 S.3 BauGB-E).