Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG): Was Immobilienunternehmen jetzt tun müssen

Mit dem Inkrafttreten des Barrierefreiheitsstärkungsgesetzes (BFSG) am 28. Juni 2025 setzt Deutschland den European Accessibility Act (EAA) in nationales Recht um.

Ziel ist es, digitale Produkte und Dienstleistungen für alle Menschen – insbesondere für Menschen mit Behinderungen – zugänglich zu machen. Für Unternehmen der Immobilienwirtschaft ergeben sich daraus konkrete Pflichten, insbesondere bei der Gestaltung von Webseiten, Apps und digitalen Kundenportalen.

Nachfolgend haben wir für Sie eine Übersicht zu einigen wesentlichen Eckpunkten mit Links für weitergehende Informationen erstellt:

Anwendungsbereich: Wer ist betroffen?

Das BFSG gilt für alle Unternehmen, die digitale Dienstleistungen oder Produkte für Verbraucher bereitstellen. Dazu zählen insbesondere:

• Webseiten und mobile Anwendungen
• Mieterportale und Online-Bewerbungsformulare
• Digitale Schadensmeldungen oder Vertragsabschlüsse

Immobilienunternehmen sind betroffen, wenn sie

• Wohnraum digital vermarkten oder/und
• digitale Kommunikation mit Mietern oder Eigentümern anbieten oder/und
• Online-Dienste zur Verwaltung oder Kundenbetreuung nutzen.

Ausgenommen sind Kleinstunternehmen mit weniger als 10 Beschäftigten und einem Jahresumsatz oder einer Bilanzsumme unter 2 Mio. €, sofern sie keine Produkte gem. § 1 Abs. 2 BFSG in Verkehr bringen. Bei den in § 1 Abs. 2 BFSG genannten Produkten handelt es sich lediglich um technische Geräte, die von Immobilienunternehmen in der Regel nicht vertrieben werden. Das heißt: Die Kleinstunternehmerregelung ist typischerweise voll auf Immobilienunternehmen anwendbar.

Zum Gesetzestext und Anwendungsbereich beim BMAS

Übergangsfristen: Wann muss was umgesetzt sein?

• Neue digitale Angebote müssen ab sofort barrierefrei gestaltet sein.
• Bestehende digitale Angebote müssen bis spätestens 28. Juni 2027 angepasst werden.
• Die Einhaltung wird durch die Marktüberwachungsbehörden der Länder kontrolliert, koordiniert durch die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (BAuA).

Technische Anforderungen: Was bedeutet barrierefrei konkret?

Die Anforderungen orientieren sich an den internationalen WCAG 2.1-Richtlinien (Web Content Accessibility Guidelines). Für digitale Angebote bedeutet das:

• Textalternativen für Bilder, Grafiken und Bedienelemente
• Tastaturbedienbarkeit ohne Maus
• Kontrastreiche Gestaltung, skalierbare Schriftgrößen
• Logische Strukturierung mit Überschriften und Navigationshilfen
• Kompatibilität mit Screenreadern
• Fehlermeldungen und Hilfestellungen bei Eingabefeldern
• Vermeidung von Zeitlimits, sofern nicht notwendig

Verordnung zum BFSG mit technischen Details (BFSGV)

Organisatorische Anforderungen: Was müssen Unternehmen intern umsetzen?

Nachweisführung und Dokumentation

• Unternehmen müssen die Konformität mit den Barrierefreiheitsanforderungen dokumentieren.
• Die Dokumentation umfasst z. B. Prüfberichte, technische Spezifikationen, Testprotokolle und ggf. Zertifikate.
• Diese Nachweise müssen auf Anfrage der Behörden oder Verbraucher vorgelegt werden.

Beschwerdemechanismus

• Unternehmen müssen einen barrierefreien, leicht auffindbaren und verständlichen Beschwerdeweg bereitstellen.
• Dies kann z. B. ein zugängliches Online-Formular mit klarer Sprache, Tastaturbedienbarkeit und Screenreader-Kompatibilität sein.
• Alternativ oder ergänzend kann eine barrierefreie E-Mail-Adresse mit automatischer Eingangsbestätigung eingerichtet werden.
• Beschwerden müssen zeitnah bearbeitet, dokumentiert und ggf. an die zuständige Marktüberwachungsbehörde weitergeleitet werden.

FAQ, Leitfäden und Praxishilfen der Bundesfachstelle Barrierefreiheit zum BFSG

Sanktionen: Was droht bei Verstößen?

Bußgelder

• Bei Verstößen gegen das BFSG können Bußgelder bis zu 100.000 € verhängt werden.
• Die Höhe richtet sich nach Schwere, Dauer und Wiederholung des Verstoßes.

Abmahnungen

• Verbraucherverbände und Wettbewerber können zivilrechtliche Abmahnungen aussprechen.
• Dies kann zu gerichtlichen Verfahren, Unterlassungspflichten und Schadensersatzforderungen führen.

Marktüberwachung

• Behörden können die Bereitstellung von Produkten oder Dienstleistungen einschränken oder untersagen.
• Auch Rückrufe oder Rücknahmen sind möglich.

Zusammenfassung: Handlungsempfehlungen für Immobilienunternehmen

Maßnahme	Beschreibung
Bestandsaufnahme	Erfassen Sie alle digitalen Kontaktpunkte mit Endverbrauchern: Webseiten, Apps, Portale, Formulare, Newsletter, Buchungssysteme. Prüfen Sie, welche davon unter das BFSG fallen.
WCAG-Check durchführen	Nutzen Sie Tools wie den WAVE Accessibility Checker oder den BITV-Test, um Barrieren zu identifizieren. Dokumentieren Sie die Ergebnisse und priorisieren Sie Maßnahmen.
Agenturen und Dienstleister briefen	Beauftragen Sie Webagenturen oder IT-Dienstleister mit der Umsetzung barrierefreier Standards. Achten Sie auf Erfahrung mit WCAG 2.1 und barrierefreier Gestaltung.
Barrierefreien Beschwerdemechanismus einrichten	Stellen Sie ein Online-Formular bereit, das barrierefrei bedienbar ist (z. B. ohne Maus, mit Screenreader lesbar, klare Sprache). Ergänzen Sie dies durch eine barrierefreie E-Mail-Adresse mit automatischer Eingangsbestätigung.
Technische Nachweise und Prüfberichte erstellen	Halten Sie Prüfprotokolle, Testberichte, Screenshots, Konformitätserklärungen und ggf. externe Gutachten bereit. Diese dienen als Nachweis gegenüber Behörden und Verbrauchern.
Interne Schulungen und Sensibilisierung	Schulen Sie Ihre Teams in barrierefreier Kommunikation, digitaler Gestaltung und rechtlichen Anforderungen. Integrieren Sie Barrierefreiheit in Ihre Digitalstrategie.

Fazit: Das BFSG ist ein wichtiger Schritt für digitale Inklusion, aber auch eine neue Herausforderung für die Immobilienwirtschaft. Barrierefreiheit ist Pflicht, aber auch Chance für mehr Kundenorientierung und digitale Zukunftsfähigkeit. Besprechen Sie das weitere Vorgehen mit Ihrem Dienstleister.