Referentin Recht
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. September 2026 (Az. IV ZR 259/25) unterstreicht die Bedeutung von Risikoausschlüssen in der Gebäudeversicherung. Es zeigt, warum Versicherungsbedingungen, Instandhaltungsmaßnahmen und die Absicherung von Bauarbeiten eng aufeinander abgestimmt werden sollten.
Ausgangslage
Der Eigentümer einer Burganlage, deren Turm überwiegend als Hotel genutzt wurde, verfügte über eine Gebäude- und Inventarversicherung, welche unter anderem um das Risiko der Leckage stationärer Brandschutzanlagen erweitert worden war. Während der Arbeiten an einer Mobilfunkanlage kam es zu Staubentwicklungen, welche wohl die Rauchmelder einer installierten Hochdruckvernebelungsanlage auslösten. Die Anlage versprühte daraufhin über etwa 15 Minuten Löschwasser, wodurch die betroffenen Gebäudebereiche überflutet wurden und das Wasser sich auch auf weitere Stockwerke ausbreitete.
Der Eigentümer bezifferte die Kosten für die Schadensbeseitigung auf rund 427.000 Euro und verlangte Ersatz von seinem Gebäudeversicherer. Dieser lehnte die Leistung ab, da die Versicherungsbedingungen Schäden ausschlossen, die infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten an Gebäuden beziehungsweise an Sprinkler- oder Brandschutzanlagen entstanden. Nachdem die Klage bereits in den Vorinstanzen erfolglos geblieben war, entschied nun der BGH.
Entscheidung des BGH
Mit Urteil vom 9. September 2026 (Az. IV ZR 259/25) wies der Bundesgerichtshof die Revision des Eigentümers zurück. Der geltend gemachte Anspruch auf Versicherungsleistungen hatte damit keinen Erfolg.
Der BGH bestätigte insbesondere die Wirksamkeit des vertraglichen Risikoausschlusses für Schäden infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten. Die Klausel sei weder überraschend noch aus anderen Gründen unwirksam. Sie mache für den Versicherungsnehmer hinreichend deutlich, dass bestimmte Schäden im Zusammenhang mit Bau- und Reparaturmaßnahmen nicht vom vereinbarten Versicherungsschutz erfasst werden.
Für die Einordnung als Reparaturarbeiten war dabei nicht ausschlaggebend, ob die betroffenen Räume zuvor uneingeschränkt nutzbar gewesen waren. Auch Arbeiten, mit denen beispielsweise die Gebrauchsfähigkeit einer Innenwand wiederhergestellt wird, können unter den Ausschluss fallen. Dabei können neben funktionalen Aspekten auch die optische Beschaffenheit und die vorgesehene Abdichtung der Wand relevant sein.
Die Entscheidung verdeutlicht zugleich, dass der Einschluss eines bestimmten Risikos, wie hier der Leckage stationärer Brandschutzanlagen, nicht isoliert betrachtet werden darf. Maßgeblich ist vielmehr der gesamte Versicherungsvertrag einschließlich seiner Ausschlussklauseln. Das Urteil bedeutet nicht, dass Wasserschäden während sämtlicher Reparatur- oder Umbauarbeiten generell unversichert sind. Entscheidend bleiben der konkrete Versicherungsvertrag, die vereinbarten Klauseln und die Umstände des jeweiligen Schadensfalls.
Auswirkungen für die mittelständische Immobilienwirtschaft
Das Urteil des BGH hat für unsere Mitglieder vor allem praktische Bedeutung. Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen gehören zum laufenden Immobilienbetrieb. Gleichzeitig können Schäden durch unbeabsichtigte Auslösungen technischer Anlagen erhebliche Kosten verursachen, insbesondere in gemischt genutzten Gebäuden, Hotels oder größeren Gewerbeimmobilien.
- Versicherungsbedingungen regelmäßig überprüfen
Die bloße Existenz einer Gebäudeversicherung bietet keine Gewähr dafür, dass sämtliche Schäden im Zusammenhang mit Bau- und Reparaturarbeiten gedeckt sind. Unternehmen sollten ihre Policen deshalb insbesondere auf Ausschlüsse für Umbau-, Reparatur- und Wartungsarbeiten prüfen. Das gilt auch dann, wenn zusätzliche Risiken wie Leckagen von Sprinkler- oder sonstigen Brandschutzanlagen ausdrücklich eingeschlossen wurden.
Bei größeren Modernisierungsmaßnahmen empfiehlt sich eine Abstimmung mit dem Versicherungsmakler oder Versicherer, ob der bestehende Schutz ausreicht und gegebenenfalls projektbezogene Ergänzungen erforderlich sind.
- Reparatur- und Umbaumaßnahmen besser koordinieren
Der konkrete Schadensfall zeigt, dass auch Arbeiten ohne unmittelbaren Eingriff in die Brandschutztechnik eine technische Anlage auslösen und dadurch Folgeschäden verursachen können. Immobilienunternehmen sollten daher vor Beginn von Arbeiten prüfen, welche Auswirkungen Staubentwicklung, Erschütterungen oder sonstige Begleiterscheinungen auf installierte Gebäudetechnik haben können.
Je nach Anlage und Maßnahme sollten geeignete Schutzvorkehrungen mit den ausführenden Unternehmen abgestimmt werden. Eine mögliche vorübergehende Abschaltung von Brandmelde- oder Löschanlagen darf dabei ausschließlich nach den einschlägigen Sicherheitsvorgaben und mit geeigneten Ersatzmaßnahmen erfolgen.
- Verantwortlichkeiten und Versicherungsschutz der Auftragnehmer klären
Bei der Vergabe von Bauleistungen sollte geprüft werden, welche Risiken durch die eigenen Versicherungen und welche durch die Versicherungen der beauftragten Unternehmen abgedeckt werden. Vertragsunterlagen, Leistungsbeschreibungen und Zuständigkeiten sollten eindeutig geregelt sein. Eine Haftpflichtversicherung des Auftragnehmers ersetzt dabei nicht automatisch den Versicherungsschutz des Immobilieneigentümers; ob Ansprüche bestehen, hängt unter anderem von der Verantwortlichkeit für den Schaden und den jeweiligen Versicherungsbedingungen ab.
Fazit
Das Urteil des BGH macht deutlich, dass der tatsächliche Umfang des Versicherungsschutzes erst aus dem Zusammenspiel von versicherten Gefahren und vertraglichen Ausschlüssen hervorgeht. Es empfiehlt sich deshalb, Versicherungsverträge nicht nur turnusmäßig, sondern insbesondere vor größeren Reparatur- oder Umbaumaßnahmen zu überprüfen. Ergänzend sollten technische Schutzmaßnahmen, die Auswahl der Auftragnehmer und die vertragliche Risikoverteilung systematisch in das Immobilienmanagement eingebunden werden.