Anforderungen an die Beschlussfassung einer WEG über Fassadengemälde

Der Bundesgerichtshof konkretisiert in seinem Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 165/25 die Anforderungen an Beschlüsse über künstlerische Fassadengestaltung im Wohnungseigentum. Für die mittelständische Immobilienwirtschaft schafft die Entscheidung wichtige Orientierung bei der Planung und Umsetzung baulicher Maßnahmen.

Die bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG

Bauliche Veränderungen gehören zu den zentralen Themen der Verwaltung und Entwicklung in Wohnungseigentümergesellschaften. Sie betreffen nicht nur technische Maßnahmen oder Modernisierungen, sondern auch die optische Gestaltung eines Gebäudes.

Nach § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können Wohnungseigentümer über Maßnahmen beschließen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen.

Künstlerische Gestaltung der Hausfassade als bauliche Veränderung

Die künstlerische Gestaltung einer Hausfassade durch ein großflächiges Gemälde beziehungsweise Streetart stellt eine solche bauliche Veränderung dar. Dies bestätigt der BGH nun in seinem Urteil und verdeutlicht, welche Anforderungen dabei an die Beschlussfassung zu stellen sind.

Wird die Fassade gestalterisch verändert und erhält ein neues optisches Erscheinungsbild, so fällt dies grundsätzlich in den Beschlussbereich der Wohnungseigentümer, da die Fassade regelmäßig Gemeinschaftseigentum ist.

Eine zentrale Frage des Verfahrens war, welche Angaben ein Beschluss über die Anbringung eines Fassadengemäldes enthalten muss, damit er hinreichend bestimmt ist. Wohnungseigentümer müssen aus einem Beschluss erkennen können, welche Maßnahme umgesetzt werden soll und welche wesentlichen Rahmenbedingungen dafür gelten.

Der BGH stellt nach den hier zugrunde gelegten Entscheidungsgrundsätzen klar, dass ein Beschluss über eine künstlerische Fassadengestaltung nicht bereits deshalb unbestimmt ist, weil das konkrete Erscheinungsbild des späteren Kunstwerks noch nicht feststeht.

Für einen hinreichend bestimmten Beschluss sind insbesondere folgende Angaben maßgeblich:

• Der Bereich der Fassade welcher künstlerisch gestaltet werden soll,
• Die finanziellen Rahmenbedingungen und die Verantwortlichkeit für die Kosten,
• Wie lange das Kunstwerk auf der Fassade verbleiben soll beziehungsweise welche Mindestdauer hierfür gilt und
• Die Benennung der beauftragten Künstlerin oder des beauftragten Künstlers.

Eine detaillierte Beschreibung des fertigen Kunstwerks ist demgegenüber nicht zwingend erforderlich. Die künstlerische Freiheit und der erkennbare Stil der beauftragten Person reichen zur Konkretisierung der geplanten Maßnahme aus.

Für die Praxis bedeutet dies: Wohnungseigentümer müssen nicht jedes gestalterische Detail vorab im Beschluss festlegen. Sie sollten jedoch die wesentlichen organisatorischen, finanziellen und zeitlichen Eckpunkte verbindlich regeln. Je klarer diese Rahmenbedingungen formuliert sind, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten über Inhalt und Reichweite des Beschlusses.

Beschlussfassung: Wann genügt eine einfache Mehrheit?

Bauliche Veränderungen werden im Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermöglicht, so auch die Kompetenz in § 20 Abs. 1 WEG.

Grenzen ergeben sich insbesondere aus § 20 Abs. 4 WEG. Danach dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen und gestattet werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne dessen Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Der BGH stellt in der hier behandelten Entscheidung klar, dass die Anbringung eines Fassadengemäldes regelmäßig keine solche grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstellt.

Entscheidend ist vielmehr, ob die konkrete Maßnahme die Wohnanlage in ihrer Gesamtprägung grundlegend verändert. Damit wird die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gestärkt: Eine Fassadengestaltung dieser Art kann grundsätzlich mit Mehrheit beschlossen werden.

Keine unbillige Benachteiligung allein durch subjektive Ablehnung

Ein weiterer relevanter Aspekt ist die Frage, ob sich einzelne Wohnungseigentümer gegen eine künstlerische Gestaltung auf der Grundlage einer unbilligen Benachteiligung wehren können.

Nach den zugrunde gelegten Entscheidungsgrundsätzen genügt eine rein subjektive Ablehnung des Kunstwerks nicht, um eine unbillige Benachteiligung im Sinne des § 20 Abs. 4 WEG zu begründen. Da sich die mit der Fassadengestaltung verbundenen Beeinträchtigungen grundsätzlich auf alle Wohnungseigentümer gleichermaßen auswirken, spricht dies gegen eine unbillige Benachteiligung einzelner Personen. Eine allein subjektive Ablehnung eines Wohnungseigentümers reicht hier nicht aus.

Auch unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung ist eine Fassadengestaltung nicht allein deshalb unzulässig, weil sie Kosten oder Einschränkungen verursacht. Solche Folgen gehören grundsätzlich zu den typischen Begleiterscheinungen baulicher Veränderungen, über die die Gemeinschaft im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz entscheiden kann und können durch vertragliche Regelungen ausreichend berücksichtigt werden.

Was gilt für die spätere Nutzung der Fassade?

Bei der Beauftragung einer Künstlerin oder eines Künstlers ist neben dem Wohnungseigentumsrecht auch das Urheberrecht zu berücksichtigen. Für die Immobilienpraxis ist deshalb eine klare vertragliche Regelung besonders wichtig. Es sollte insbesondere festgelegt werden, wie lange das Kunstwerk bestehen bleiben soll.

Der BGH betonte in seiner Entscheidung, dass das Urheberrecht einer späteren anderweitigen Nutzung der Fassade nicht entgegensteht, da nach Ablauf der vereinbarten Bindungsfrist wieder frei über die Fläche verfügt werden kann. Die vertragliche Gestaltung ist damit ein wesentlicher Baustein, um die Interessen der Gemeinschaft und die Rechte der Künstlerin oder des Künstlers miteinander in Einklang zu bringen.

Mehr Handlungssicherheit für die mittelständische Immobilienwirtschaft

Das Urteil des BGH verdeutlicht die Bedeutung einer sorgfältigen Vorbereitung von Beschlüssen über bauliche Veränderungen. Für die mittelständische Immobilienwirtschaft ist insbesondere relevant, dass eine gestalterische Veränderung der Fassade nicht automatisch eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstellt und mehrheitlich beschlossen werden kann.

Die Entscheidung eröffnet damit grundsätzlich Spielräume für gestalterische Maßnahmen, die zur Aufwertung oder Individualisierung von Bestandsimmobilien beitragen können. Gleichzeitig zeigt sie, dass die rechtssichere Umsetzung weniger von der vollständigen Vorwegnahme jedes Details als von einer klaren Regelung der wesentlichen Rahmenbedingungen abhängt.