Neubau-Stau auflösen: Vorstände der Volks- und Raiffeisenbanken sehen viel Luft nach oben bei Förderung für Finanzierungen.
Die Hälfte der Vorstände der 264 Volks- und Raiffeisenbanken im Genoverband e.V. beobachten in ihren regionalen Märkten einen dringenden Bedarf für neuen Wohnraum durch zusätzliche Wohnungsfertigstellungen.* Zur Schließung dieser Lücke sind staatliche Förderprogramme bzw. Förderbanken offenbar nur bedingt hilfreich: Förderungen zu beantragen ist aktuell zu kompliziert und dauert zu lang sagen 68 % bzw. 62 %. Dass die für Fördermaßnahmen benötigte personelle und organisatorische Infrastruktur zu viel Geld kostet, kritisieren 54 %der Banken.
„Es muss unbedingt gelingen, den Neubau-Stau aufzulösen. Wenn quer durch das 14 Bundesländer umfassende Verbandsgebiet so viele Banken einen dringenden Bedarf für Neubau sehen, spricht das für eine große Lücke in der Fläche und keineswegs `nur´ in den Metropolen.“, kommentiert Michael Hoeck, Vorstandsvorsitzender des Genoverbands. „Dafür benötigen wir eine optimale wohnwirtschaftliche Förderung. Zwar stufen in unserer Umfrage 54 % der Banken die Unterstützung durch staatliche Programme bzw. Förderbanken für private Wohnungsbaufinanzierungen als hilfreich ein – aber es sind eben nur 54 %, gegenüber je etwa einem Viertel, die staatliche Programme als neutral oder als nicht hilfreich einstufen. Wünschenswert und auch realistisch sollte sein, dass fast alle Banken die Förderung positiv sehen – aktuell bleibt noch viel zu viel Luft nach oben.“ Dazu passt, dass immerhin 30 Prozent der Banken sogar der Extremposition zuneigen, auf Fördermaßnahmen ganz zu verzichten und im Gegenzug lieber die Grunderwerbssteuer abzuschaffen. Hoeck: „Eigentlich brauchen wir beides – eine viel bessere Förderung und den Verzicht auf diese Steuer.“
Wichtigste Kriterien für Finanzierungen: Einschätzung der Kreditfähigkeit und Zuverlässigkeit
Für potenzielle Immobilienkäufer ist es von Bedeutung, die Kriterien zu kennen, die für die Kreditvergabe eine Rolle spielen. In der Umfrage des Genoverbands wurden die Banken gebeten, eine Rangfolge der zur Auswahl gestellten Kriterien Attraktivität der Immobilie, Einschätzung der Kreditfähigkeit des Käufers, Höhe des vorhandenen Eigenkapitals der Darlehensnehmer und Zuverlässigkeit des Kreditnehmers/Bisheriges Zahlungsverhalten festzulegen. „Hier Transparenz zu haben, kann nicht zuletzt der Gefahr vorbeugen, gar nicht erst wegen einer Finanzierung bei der Bank anzufragen, weil man den Traum von den eigenen vier Wänden von vornherein für unrealistisch hält“, betont Michael Hoeck. „Diese Befürchtung ist jedoch oft unbegründet. Zu wissen, wie und was Banken bei Immobilienfinanzierungen prüfen, erhöht die Chancen, einen Kredit zu erhalten.“ Das Ranking durch die Bankvorstände zeigt, dass persönliche Faktoren im Zusammenhang mit der Kreditfähigkeit und der wahrgenommenen Zuverlässigkeit der Interessenten auf Basis der bisherigen Kundenbeziehung vor der Attraktivität der Immobilie und der Höhe des vorhandenen Eigenkapitals rangieren: Die Einschätzung der Kreditfähigkeit des Käufers haben 76 % der Banken auf Platz 1 gesetzt, An zweiter Stelle folgt Zuverlässigkeit des Kreditnehmers/ Bisheriges Zahlungsverhalten vor Höhe des vorhandenen Eigenkapitals der Darlehensnehmer an dritter Stelle und Attraktivität der Immobilie auf Platz 4. „Dieses Ranking zeigt: Gerade beim genossenschaftlichen Geschäftsmodell in Verbindung mit der regionalen Nähe können potenzielle Kreditnehmer davon profitieren, wenn die Banken sie bereits als – nicht selten langjährige – Kunden oder besser noch als Mitglied kennen. Hinzu kommt, dass sie als Finanzierer mit dem Immobilienmarkt in ihrer Region bestens vertraut sind“, erläutert der Vorstandsvorsitzende des Genoverbands. „Das Baufinanzierungsgeschäft ist bei den Volks- und Raiffeisenbanken immer ein beratungsintensives Geschäft. Daraus ziehen beide Seiten großen Nutzen, weil Spielräume ausgelotet und bestmöglich fundierte Entscheidungen getroffen werden können.“
Bürokratische Belastung: Meldeverpflichtungen bei Immobilienfinanzierungen
Mit gemischten Gefühlen blicken die Bankvorstände in der Umfrage auf veränderte regulatorische und politische Rahmenbedingungen bzw. auf eine noch bevorstehende Weichenstellung. 70 % der Banken beklagen einen hohen oder sehr hohen Aufwand durch die 2023 angelaufene Meldepflicht von Daten zur Wohnimmobilienfinanzierung (Wohnimmobilienfinanzierungsstatistik, kurz: WIFSta) an die Deutsche Bundesbank. „Schon die Einführung war ein Kraftakt, der die personellen Ressourcen stark belastet hat, um die notwendige Datenqualität sicherzustellen“, erläutert Hoeck. „Aber auch nachdem sich die Prozesse eingespielt haben, bleibt ein deutlicher Mehraufwand im laufenden Betrieb, da die auf die Kreditwürdigkeitsprüfung ausgerichteten technischen Systeme zur Kapitaldienstfähigkeitsberechnung oft nicht ohne manuelle Eingriffe auf die Belange der Meldung umgegliedert werden können. Die Zeche für die damit steigenden Kosten von Finanzierungen zahlen am Ende nicht nur die Banken, sondern auch die Kreditnehmer. Nicht nur komplexe Bauvorschriften zählen zu der Bürokratie, die den Wohnungsbau ausbremst, sondern auch solche unscheinbar daherkommenden Meldeverpflichtungen für die finanzierenden Banken.“
Breite Verunsicherung durch Beliner Wahlkampfthema „Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen“
Kaum positive Impulse für das Finanzierungsgeschäft der Kreditgenossenschaften dürfte das reformierte Gebäudeenergiegesetz bringen. 23 % der Banken erwarten dadurch lediglich einen geringen Anstieg der Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen, während 63 % keine Veränderung sehen. Am 20. September wird das Berliner Abgeordnetenhaus gewählt. Sogenannter „bezahlbarer Wohnraum“ ist ein dominierendes Thema im Wahlkampf. In diesem Zusammenhang wird eine „Vergesellschaftung“, also Enteignung privater Wohnungskonzerne, diskutiert. Mit 37 % glauben in der Umfrage nur eine Minderheit der Volks- und Raiffeisenbanken, dass die Auswirkungen einer möglichen Vergesellschaftung auf Berlin beschränkt bleiben. Dass Insolvenzen von Wohnungsunternehmen drohen und Kreditsicherheiten an Wert verlieren, befürchten demgegenüber 72 % bzw. 78 %. Im Ergebnis warnen 79 % davor, dass Immobilienfinanzierungen schwieriger und teurer werden. „Schon die Tatsache, dass die Enteignung ein zentrales Wahlkampfthema in der Bundeshauptstadt ist, sorgt für große Verunsicherung auch in anderen Regionen Deutschlands“, betont Michael Hoeck. „Die Bundesregierung hat zwar ein nationales Sperrgesetz angekündigt – aber das muss erst einmal verabschiedet werden und würde höchstwahrscheinlich vor dem Bundesverfassungsgericht landen. Eine solche Hängepartie hätte fatale Konsequenzen für den Wohnungsbau in Deutschland.“