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Mietspiegelreformgesetz in der Anhörung

Beteiligung der Länder, kommunalen Spitzenverbände, Fachkreise und Verbände eingeleitet.

Mit dem Reformentwurf ist, wie vom BFW im damaligen Verfahren vorausgesagt, die Mietpreisbremse endgültig bei den Mietspiegeln angekommen. Dieses ehemalige Befriedungsinstrument für den Bestand wurde mit der Bezugnahme zur Ermittlung der zulässigen Höhe bei der Neuvermietung (10 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete) zum vielfachen Streitobjekt. Durch die Verlängerung der Mietpreisbremse hält dies an und soll nun entschärft werden.

Im Koalitionsvertrag heisst es zu dem Vorhaben:

Wir werden durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel sichern. Unser Ziel ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu gewährleisten. Wir wollen erreichen, dass die tatsächlichen Marktverhältnisse auf zuverlässiger Datengrundlage differenziert dargestellt werden.

Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 19. Legislaturperiode 111, Rdnr 5208-5212

Ob das gelingt oder der Mietspiegel eher zum Zerrspiegel wird, wird der BFW mit seiner, bis zum 30. Oktober 2020 abzugebenden Stellungnahme thematisieren. Zweifel dürften schon deshalb angebracht sein, weil die Mietspiegel bisher eine modifizierte Marktmiete abbildeten und die zukünftige Abbildung tatsächlicher Marktverhältnisse eher zu politisch unerwünschten Mieterhöhungspotentialen führen könnte.

Der vom Bundesjustizministerium vorgelegt Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts enthält im Wesentlichen folgende Regelungen:

  • Zuständige Behörden sollen zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels das Recht zum Abruf und zur Verarbeitung bestimmter Daten, die zu anderen Zwecken erhoben wurden, zum Beispiel von Melderegisterdaten (§ 558f BGB-E) erhalten.
  • Mieter und Vermieter sollen verpflichtet werden, zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis und über wohnwertrelevante Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen (§ 558g BGB-E).
  • Die für die Erstellung und Anerkennung von Mietspiegeln zuständige Behörde soll sich künftig nach Landesrecht bestimmen.
  • Wenn ein Mietspiegel den Anforderungen entspricht, die die Mietspiegelverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, gilt er künftig als nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt (§ 558d Absatz 1 Satz 2 BGB-E).
  • Mieterhöhungsverlangen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, sollen zukünftig nur mit diesem qualifizierten Mietspiegel oder mit einem mit Gründen
    versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen begründet werden (§ 558a Absatz 3 BGB-E) – die Möglichkeit der Beibringung von drei Vergleichswohnungen soll entfallen.
  • Wenn ein Mietspiegel sowohl von der für die Mietspiegelerstellung zuständigen Behörde als auch von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als qualifizierter Mietspiegel anerkannt wird, soll in Zukunft vermutet werden, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.
  • Die Frist für die Anpassung von Mietspiegeln soll von zwei auf drei Jahre verlängert werden.
  • Qualifizierte Mietspiegel sollen spätestens nach fünf Jahren neu zu erstellen sein.
  • Die Indexanpassung qualifizierter Mietspiegel soll sich nicht mehr nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte, sondern künftig nach dem vom Statistischen Bundesamt oder dem zuständigen Statistischen Landesamt veröffentlichten Index für die Nettokaltmiete richten.

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